Regeneración urbana / Qué son y para qué sirven los Derechos Transferibles?

Mhh… propiamente no serían derechos de aire, aunque es a mí también me suenan parecido.

En Chile no hay derechos de aire; hasta donde yo sé, solamente hay una triste experiencia en Puerto Montt, que buscaba otorgar la concesión del espacio ubicado sobre una calle pública que separa dos predios de un mismo dueño. Me pregunto qué estatus tendrán los puentes entre edificios y que cruzan sobre calles en el centro de Santiago. Por el contrario, la concesión del subsuelo para estacionamientos y usos similares en la actualidad ha pasado a ser una trivialidad. Ojalá se pudiera hacer cosas similares con el aire, así se podría tapar la Norte – Sur, por ejemplo.

Ahora, sobre el artículo, pienso que un mecanismo así no sería muy difícil de implementar en Chile, mal que mal, ya opera algo similar, el de compensación de áreas verdes, que a capella me suena como “Recuperación de Áreas Verdes” del PRM Santiago, según esa normativa se puede destinar hasta el 20% de la superficie de un predio calificado como área verde a otros usos similares, homologándose el área desafectada a las condiciones urbanísticas de las zonas adyacentes y compensándose mediante la construcción de un parque en una comuna pobre y su mantención por 5 años; además, sobre el resto de la superficie del predio, debe construirse un área verde de una cabida equivalente a la que se desafectó y mantenerla por 20 años, y sobre el saldo de superficie, construir un parque y mantenerlo por 5 años.

Por otro lado, mediante la aprobación de planos reguladores municipales y seccionales, los municipios distribuyen de forma diferenciada la densidad que impone sobre su territorio el plano regulador intercomunal que les aplique, en la práctica, esto implica transferir constructibilidad desde unos predios hacia otros.

Ahora, lo que me parece más destacable del sistema propuesto, es que es de lo más transparente tanto para los vecinos como para las inmobiliarias, realmente, al menos a Santiago y Valparaíso, le llora un mecanismo de esa naturaleza.

Un comentario sobre la foto que acompaña el artículo: autos estacionados con ruedas sobre la vereda, al costado izquierdo de la calle, a pasos de un letrero de no estacionar y el infaltable grafitti en el edificio de la derecha, no me cabe duda que es Chile

Saludos.

mmmm interesante el post
a modo d comentario no reconoci donde era la 1er foto xD

Una cosa que se me olvidava…Esparangua:
Sobre la implementación de este programa en zonas patrimoniales. Bueno, no me atraveria decir que esto es exclusivamente para zonas patrimoniales. Se ha dado en ese tipo de zonas, pero una de las ideas de este sistema es repensar la forma de valorizar zonas que han perdido interés económico.

En el caso de Chile, debido a la normativa que acoge los inmuebles patrimoniales, la ley, más que darte incentivos para la recuperacióm, te impone un fuerte gravamen ya que no puedes hacer mucho con este edificio. Por lo tanto, inlcuir estas zonas como parcelas emisoras tiene mucho sentido económicamente, pero no solo se puede dar en este tipo de edificios, sino que también podría pensarse en otros casos.

Por ejemplo, existen casos donde quedan terrenos dentro de una manzana sin posibilidad de desarrollo, debido a que dos edificios se construyen en los predios colindantes. Existe en eso casos una parcela con limitación de superficie predial minima para hacer proyectos, por lo tanto, ese vecino que absorve las externalidades negativas de los dos edificios, podria volcar el proceso si su predio se acoge como parcela emisora. Así podría vender los metros cuadrados que no se pueden desarrollar en su terreno, y los construyen en otra zona de la ciudad dentro de poligonos receptores.

quisiera un consejo pues tengo un problema en mi colonia . mi terreno colinda con el area de equipamiento urbano y hasta hace un tiempo nadie se abia interesado en esa area y de pronto una familia empezo conque van a construir una iglesia y quieren ponerla pegado a mi casa . la verdad eso me afecta pues no tengo otra entrada a mi terreno y tendria que dejar mi coche como a 40 metros de mi casa pues en frente solo existen cuatro metros de calle no puedo dejarlo enfrente pues taparia el paso ? que puedo yo hacer alrespecto ?

La verdad hoy existe un proyecto de ley que se encuentar en discucuion en el senado (art. 55 bis), y su nombre es derechos de construccion transables y derechos urbano transables, los dos tratan de lo mismo,derechos de construccion o ateributos urbanos que por estar afectos a una nomativapara zonas especiales de proteccion ecologica, areas verdes o bien patrimoniales.
Estos derechos es mas menos lo que se a descrito aca, es decir el objetivo de esto es internalizar las externalidades producto de que la normativa no me permite en mi predio edificar lo que el Zoning correspondiente me permite, esto en los predios emisores (corresponde a un 35% de la mejor zonificacion de la comuna de santiago). Pero ademas como es el caso de los bonos de carbono si un operador inmobiliario quiere edificar mas tiene que pagar por estos derechos.

Todo hasta aca suena equitativo y super motivador , ya que uno prevee que se crean por esta via buenos incentivos para dar sustento a esta areas especiales, pero surgen las preguntas correspondientes, ¿Donde se emplazarian esta zonas de recepcion? ¿ se podria edificar irrestrictamente? ¿Cuales son los mecanismos de regulacion para que las alturas sobrepasen el bienestar de nuestro entorno urbano? Si se vendieran estos derechos con absoluta libertad ¿ los valores de estos derechos serian regulados por el libre mercado? y si hay mas derechos que zonas de recepcion ¿ No seria logico que los valores bajarian su precio a tal modo que no paguen la conservacion del inmueble patrimonial? Es mas¿ como se garantiza que esto logre la revinculacion de estos inmuebles a la ciudad? y llendo mas al detalle¿ La ley sera lo suficientemente taxativa para que no se cometa el mismo error y que la mantencion del inmueble sea finalmente una mano de gato?
Creo que hay muchas mas aristas que deben ser profundizadas ya que es una buena herramienta para generar dinamicas urbanas para la regeneracion de la ciudad pero si se encausa de mala manera creanme que va a ser una ley ineficiente y nuevamente el estado va a quedar en deuda con nuestro patrimonio ya que no va a crear los respectivos incentivos o bien se van a comprar estos derechos para crear grandes negocios inmobiliarios a los ya conocidos operadores o bien depredadores urbanos (Paz) y dejar las zonas de emision tal cual como esta hoy.

El artículo de la Ayuda a La Conservación Patrimonial, escrito por Ximena Schnaidt, dice que en Lunenburg, Canadá, existe una importante participación ciudadana en la elección de los lugares patrimoniales que deben ser mejorados. A mí me gustaría que dicha participación existiera en Chile, pero no sólo en el tema de la remodelación del patrimonio, sino también para seleccionar que edificios y lugares deben convertirse en Monumentos Nacionales. Es que generalmente las personas se acuerdan muy tarde de alegar porque un edificio histórico va a ser demolido. Según el artículo Zonas Industriales, Entre El Patrimonio y La Reconversión, de Camila Cociña Varas, fue el caso de 2 docentes que se encontraron con que el edificio del que iban a realizar un expediente técnico para postularlo como Monumento Nacional, se encontraba en proceso de demolición. Tarde se acordaron de protegerlo. Pero no es el único ejemplo. Me acuerdo también del Colegio Sangrados Corazones de Viña del Mar e incluso del Aeródromo Los Cerrillos. Claro, un hincha blaugrana protestaria ante la demolición del Camp Nou (que no sé si está protegido) o en Rusia también alegarían si se da a conocer la noticia de que las estaciones del Metro de Moscú inauguradas en 1935 permanecerán cerradas indefinidamente. Pero la demolición del patrimonio no es un accidente y la población debe anticiparse a este hecho (aunque digan que en Viña nada se pudo hacer).

Ahora, ese mismo artículo de la señorita Camila dice la siguiente frase: “Botaron esa fábrica para realizar un proyecto inmobiliario.” Esto parece repetirse cada vez que se tira abajo un inmueble patrimonial. Aunque no se ha tirado abajo el Monumento Nacional, quiero poner como ejemplo lo que acontecía en la esquina de Morande y Compañía, en Santiago. Alguna vez me mostré amistoso con la posibilidad de levantar en esa esquina, tras la antigua fachada de El Mercurio, una torre, proyecto que estaba siendo evaluado por la Municipalidad. Pero ahora, luego de haber visto la primera foto publicada en el artículo Ayuda a La Conservación Patrimonial, me doy cuenta que no todo es levantar torres.

Además, la idea no es convertir todo en Monumento Nacional. Tal vez un amante del deporte quiera que se proteja la ruta del rally dakar en Chile. Eso sería una exageración. Yo creo que lo importante es frenar a los delincuentes que incendian sus propiedades para poder vender sus terrenos. En ese sentido, nada es mejor que la iniciativa publicada en la presente columna por Javier Vergara.