Insólito: Caduca el futuro de las ciudades chilenas
Un grave hecho que compromete la planificación a corto y largo plazo de nuestras ciudades está por ocurrir en varias comunas de Chile. Muchos de los terrenos destinados a áreas verdes y también aquellos terrenos que formaban parte de los trazados viales planificados dejarán de tener este destino, ya que los terrenos tomarán el uso de suelo de los terrenos adyacentes a ellos.
Este jueves 12 de agosto se cumple la fecha indicada para que los alcaldes decreten los nuevos usos de suelo.
En el año 2004 una modificación a la ley General de Urbanismo y Construcciones estableció plazos para que las municipalidades compraran o expropiaran los terrenos destinados a áreas verdes y a futuros ensanches o apreturas de calles, como una manera de compensar a los privados que veían afectados el valor de sus terrenos por estar afectos a expropiación. Algunos de estos plazos se cumplieron el año pasado. Las municipalidades ante la situación pidieron una prorroga que se extendió hasta febrero de este año. Sin embargo muchas municipalidades no lograron comprar o expropiar los terrenos, ya sea por falta de recursos o por poca capacidad de gestión.
¿Qué pasa si los Alcaldes no decretan este jueves los nuevos usos de suelos? Es sólo una de las miles de dudas que tienen hoy las municipalidades respecto a este tema. Por parte de la SEREMI tampoco existe claridad acerca de cómo solucionar esta situación que afecta a la mayoría de las comunas de nuestro país.
Ante esta preocupante situación en Junio de este año el Comité de Desarrollo Urbano del Colegio de Arquitectos hizo una declaración pública en donde explica los alcances que esto puede tener en nuestras ciudades.
Puedes leer la declaración pública del Colegio de arquitectos después del salto
¿Caducó la ciudad?
En febrero de este año se venció el plazo para renovar por única vez la vigencia de las declaratorias de utilidad pública, contenidas en los planes reguladores, destinadas a ensanches o aperturas de calles y a áreas verdes públicas.
Desde entonces, se ha producido una situación gravísima para la inmensa mayoría de las ciudades que no se acogieron a la disposición que permite prorrogar la vigencia de dichas declaratorias. Para mayor claridad, adjuntamos un documento con comentarios técnicos, que ha sido suscrito por el Comité.
Nuestra propuesta, como Comité, es que se tramite con urgencia la derogación de las disposiciones que introdujeron la caducidad, ya que su efecto en las áreas urbanas provocará graves trastornos ambientales y de congestión vehicular. Por una parte, podrían disminuir considerablemente las áreas verdes, actualmente deficitarias en ciudades como Santiago, y por otra, los ensanches de vías propuestos para un flujo vehicular expedito, no se llevarían a cabo, con los consecuentes problemas de congestión presentes y futuros.
Lo más grave de disposiciones como las consignadas en el artículo 59 de la LGUC, es que, implícitamente, cuestiona los Planes Reguladores y los estudios multidisciplinarios que los respaldan, los cuales justifican dichas declaratorias.
Nuestro Comité es enfático en señalar que cualquier modificación a los instrumentos de planificación debe ser respaldada por estudios de especialidades atingentes a las modificaciones que se desean realizar.
Si bien podría ser larga la explicación, su fundamento se resume en lo siguiente:
– La declaratoria de utilidad pública se aplica para aperturas de nuevas vías y para el ensanche de vías existentes. Cuando afecta a grandes predios, generalmente no representa problema, sino por el contrario, contiene un beneficio asociado, ya que el propietario, al realizar un proyecto inmobiliario, capturará la plusvalía correspondiente. El problema, principalmente se observa cuando esa declaratoria afecta a pequeños propietarios en áreas consolidadas, donde es poco probable que se realice la expropiación, quedando gravados con una condición que les impide acceder a créditos, ocupar todo el terreno, etc. En este último caso, lo que realmente solucionaría el problema es un plan de financiamiento para las expropiaciones (creando el fondo de financiamiento correspondiente). Esto sería mucho más efectivo que las “compensaciones” que habían propuesto las autoridades y que motivó las disposiciones relativas a la mencionada caducidad.
– Cuando un proyecto inmobiliario (destinado a cualquier grupo socioeconómico) se realiza dentro del plazo de vigencia de una declaratoria, en una calle o avenida que no está completamente conectada a otras vías, y luego caduca la parte no ejecutada, los propietarios que adquirieron las unidades resultan gravemente afectados, porque compraron una propiedad que estaría conectada por nuevas vías al resto de la ciudad o por vías de mayor importancia, cosa que finalmente no ocurrirá. ¿No deberían, también ellos ser “compensados” por la pérdida de valor de su inversión?
– La aprobación de proyectos que originan un impacto vial significativo requiere de un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (SEISTU) previo, que especifique las medidas de mitigación pertinentes, ya sea que se trate de establecimientos educacionales, edificios de oficinas, centros comerciales u otros. ¿Si la vialidad relacionada caduca, quién asumirá los impactos previstos que no tendrán solución?
– La decisión de afectar a predios privados con declaratorias de utilidad pública para la formación o ensanche de vías, se toma al formular o modificar un plan regulador. Para ello, el equipo de especialistas realiza un “Estudio de Capacidad Vial”, que respalda las decisiones. Cuando las declaratorias caducan se pierde la coherencia de la red, que ha sido concebida como un sistema. Como es obvio, a mayor tamaño y complejidad de la ciudad, mayor el daño, que por lo demás, es irreparable, al no poder gravarse como vías nuevamente los mismos terrenos.
La situación que se produce con las áreas verdes tiene una implicancia negativa similar o aún peor, sobre todo en lo que se refiere a la contaminación atmosférica. Es importante recordar que nuestras ciudades todavía están lejos de los estándares óptimos de áreas verdes.
Muy pocas áreas urbanas prorrogaron por 5 años la vigencia de las declaratorias, refiriéndose sólo a la vialidad: 13 comunas y 2 áreas metropolitanas (Santiago y Concepción) el 2010 y 21 comunas el 2009. Incluso, áreas metropolitanas, como la de Valparaíso, no lo hicieron. Es decir, la inmensa mayoría de las áreas urbanas de Chile no puede ensanchar ni abrir las calles que están contenidas en sus planes reguladores vigentes.
Santiago, junio de 2010
Comité de Desarrollo Urbano
Colegio de Arquitectos de Chile
