Estudio del Banco Central concluye que el sector inmobiliario chileno no presenta riesgos de estar viviendo una burbuja
El informe dice que el precio de las viviendas, como proporción del ingreso, se ha mantenido estable -a diferencia de los países con problemas- y las empresas locales no han enfrentado deterioros financieros.
por Lina Castañeda
El sector inmobiliario chileno no presenta signos de vulnerabilidad generalizados que puedan causar o amplificar un eventual ciclo negativo en esa actividad, como fue la “burbuja” de la crisis subprime que afectó a Estados Unidos en 2008, de acuerdo con un análisis que publicó el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) de diciembre.
En el caso de los hogares, el Central no advierte un deterioro en la situación financiera. “Los indicadores de cartera vencida y mora de las deudas bancarias de consumo e hipotecaria se encuentran en niveles inferiores a sus promedios históricos, siendo coherente con el ciclo de expansión de la economía chilena”, indica el documento.
Respecto de las garantías de crédito hipotecario de las personas, la relación entre el préstamo y el valor final de la vivienda está en torno al 80% y ha permanecido estable en ese nivel durante los últimos dos años, lo que se compara bien a nivel internacional (ver gráfico). Esto implica que no hay señales de que se esté otorgando financiamiento con un bajo nivel de respaldo.
En tanto, los índices agregados de precio de las viviendas muestran un crecimiento moderado. En 2010 el incremento del índice de precios estratificado fue de 1,4% real anual, mientras que el índice de ventas repetidas subió 3,6% real anual.
“Estimaciones internas sugieren que la trayectoria de los precios agregados observada en Chile es coherente con el dinamismo de la actividad y las tasas de interés en los últimos años”, señala el estudio.
En este aspecto, destaca que el precio de la vivienda, como proporción del ingreso, se ha mantenido relativamente estable, lo cual contrasta con el fuerte aumento que se observó en países que recientemente han experimentado ciclos de expansión inmobiliaria. Mientras el índice del precio real de las viviendas respecto del ingreso disponible creció más de 75% entre 2001 y 2011 en Francia, en Chile el incremento ha sido en torno al 10%, incluso menor que en Alemania.
Las diferencias de precios a nivel de algunas comunas, que ha sido tema de interés público en los últimos meses, también formaron parte de este análisis. El estudio no encontró alzas generalizadas de precios en las distintas zonas, salvo casos muy particulares donde están construyendo más por metro cuadrado y los terrenos comienzan a ser escasos, lo que hace que el precio tienda a subir.
Empresas sanas
Para ver la situación financiera de las empresas, el estudio consideró una muestra de más de veinte mil empresas del sector construcción y obras de ingeniería que declaran impuesto de primera categoría.
Los indicadores financieros no sugieren que las firmas del sector hayan enfrentado un significativo deterioro en los últimos años, ya que la razón de endeudamiento se mantuvo relativamente estable entre 2007 y 2010. La única nota de preocupación es el percentil del 25% de pymes que tienen menor rentabilidad, donde su ratio pasó de 6,48% en 2007 a una caída de 0,02% en 2010.
En cuanto al balance de oferta y demanda -esto es, cuánto están construyendo las empresas versus la capacidad de absorber la producción-, lo que destaca el informe es que antes de la crisis subprime (en 2005) la construcción de viviendas venía creciendo a tasas mayores que la venta, lo que hacía que se acumulara stock . Y cuando en 2008 se contrajo la demanda, los meses para agotar stock aumentaron mucho, especialmente en los departamentos de 15 a 40 meses.
No obstante, la capacidad del sector está creciendo hoy al nivel de la demanda, por lo que no se está acumulando stock que haga vulnerable a la industria en la eventualidad de que el escenario macroeconómico se complicara. De esta forma, el impacto hoy de una contracción de la demanda podría ser más acotado que el observado en la crisis de 2008.
En suma, el estudio no ve factores de riesgo ni signos de “boom” en el sector inmobiliario, pero dada la importancia de este rubro, así como la evidencia internacional respecto de las graves repercusiones de estas crisis, señala que es necesario realizar un constante monitoreo.
Incremento sano El índice del precio de las viviendas respecto del ingreso ha crecido menos en Chile que en Francia o Alemania.
75% creció en Francia el índice de precios reales de las viviendas respecto del ingreso imponible entre 2001 y 2011, un aumento que complicó al sector.
10% se elevó en Chile este mismo índice en la última década, una expansión muy moderada e incluso inferior a la de países sanos como Alemania.
$8 de cada $10 que cuesta una propiedad son financiados en Chile por una entidad bancaria.
