Nueva política regulará los precios de terrenos y reservará zonas para viviendas sociales
Por Manuel Valencia, El Mercurio.
Medida fue incluida en el último borrador de la norma para el Desarrollo Urbano:
La iniciativa busca controlar alzas desmedidas de valores de los suelos urbanos, evitar que se siga segregando a las familias vulnerables hacia la periferia y reducir sitios eriazos en sectores céntricos.
Playas de estacionamientos en pleno centro de Santiago. Guetos de viviendas sociales en zonas periféricas. Un mercado inmobiliario que dispara sus precios de venta aceleradamente. Líneas de Metro que pasan por zonas con baja población.
Todas son ejemplos de distorsiones muy disímiles en Santiago, pero que tienen un punto en común: su origen está en la falta de un sistema para controlar los precios de los terrenos urbanos y administrar de mejor forma la disponibilidad de aquellos bien ubicados.
Aunque hay consenso en este déficit histórico, el tema fue uno de los puntos de mayor discordia entre los expertos que forman parte de la comisión que elabora la Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU), el instrumento que busca generar un modelo compartido para el crecimiento de las ciudades y pueblos del país.
La entrega de este plan estaba programada para septiembre y desde entonces se ha pospuesto dos veces. Supuestamente, será entregada este mes al Presidente Piñera.
En su última versión, la idea de regular los terrenos fue incluida con la intención de formular la primera política nacional de suelo, además de generar una agenda legislativa que ayude a implementar cambios concretos a lo que muchos consideran una “ausencia histórica” del Estado en el tema.
Según establece el último borrador de la PNDU, se busca “establecer medidas que propicien la utilización del suelo disponible o subutilizado al interior de las ciudades, incluyendo, entre otras acciones, la eliminación de exenciones tributarias aplicables a los terrenos no urbanizados”.
Además, propicia que se ocupen terrenos subutilizados y se reserven zonas bien ubicadas para construir viviendas sociales, al interior de la ciudad.
El subsecretario de Vivienda y Urbanismo, Francisco Irarrázaval, explica que frente a la escasez de suelo, el rol del Estado es proveer más terrenos mediante la expansión de la ciudad y la densificación de diversas zonas, como por ejemplo, las ubicadas cerca de líneas de Metro y otras obras públicas. “Para asegurar integración social el camino debe ser gestionar suelo de calidad. Hay espacios en la ciudad donde se pueden desarrollar buenos proyectos”.
Además de estos instrumentos, diversos urbanistas sugieren que debe legitimarse un verdadero “kit” de herramientas para corregir las distorsiones del mercado del suelo. “En otros países se da por sentado tenerlas, pero acá faltaba la conciencia de establecer que el suelo puede tener incentivos y obligaciones. Se requiere pensar en muchas medidas. Hoy, la vivienda social está atada al precio del suelo y por eso queda relegada a los bordes de la ciudad”, señala Pía Mora, coordinadora de Prourbana de la UC.
Luis Eduardo Bresciani, de la misma casa de estudios, opina que el Estado “debe tener un rol regulatorio y gestor mucho mayor en el mercado del suelo si queremos limitar los procesos especulativos y la falta de oferta que impiden el acceso de los sectores más vulnerables al interior de la ciudad”.
Entre ellos, plantea que se pueden crear zonas para viviendas sociales en los planes reguladores. También propone la revisión del impuesto (sobretasa) que deben pagar los sitios eriazos. Según Bresciani, además de ser bajo, el actual tributo es fácilmente eludible: se requiere construir cualquier obra dentro del terreno eriazo para evitarlo. Así, los propietarios logran retener el suelo y, en muchos casos, especular con su precio de mercado mientras obtienen ganancias como playas de estacionamientos.
El urbanista Julio Poblete explica que, además de un cambio a las sobretasas, deben contemplarse otras medidas. “Se deben generar reavalúos periódicos y oportunos de las propiedades. También se deben regularizar los terrenos que, pese a que están dentro del suelo urbano, se les considera agrícolas y no pagan contribuciones. Y también una política correctiva es compensar a los municipios que tienen viviendas sociales, que no pagan contribuciones, y por eso no reciben recursos que los compensen por haber recibido estas propiedades”, opina.
Algunas medidas
La aplicación de nuevas exigencias y un mayor impuesto a los sitios eriazos, para evitar la especulación de precios y fomentar su utilización.
Se propone generar la compra de terrenos para viviendas sociales y establecer zonas para estos inmuebles en los planes reguladores, además de cuotas para que se incluyan en grandes proyectos.
