Santiago, Las Condes y Ñuñoa serán las comunas donde más se edificará al 2025

Por El Mercurio. (02/06/2013)

Proyección incluye edificaciones que se requerirán para vivienda, industria, comercio y servicios, entre otros ítems:

En total, en el Gran Santiago se necesitarán 66,6 millones de metros cuadrados, un tercio de la construcción ya existente. Como el mayor volumen se estima que se dará en comunas ya consolidadas, se abre el desafío de cómo ordenar esta densificación que viene. A.G.

Unos 66,6 millones de metros cuadrados. O el equivalente a un tercio de lo ya edificado.

Ese es el volumen de edificaciones adicionales que se pronostican para los próximos 15 años en las 34 comunas del Gran Santiago, más Colina, Calera de Tango, Lampa y Pirque, considerando las necesidades de vivienda, servicios, comercio e industrias, entre otros usos.

Los datos corresponden a un análisis incorporado en el Balance Inmobiliario, un estudio que realizan Pablo Trivelli y Compañía, Montalva Quindos (MQ) y Tinsa, tres consultoras especialistas en temas inmobiliarios.

El análisis lo hicieron a partir de las estadísticas que levantó la Secretaría de Planificación de Transporte (Sectra) y que esta repartición usó para elaborar el Plan Maestro de Transporte Santiago 2025, que se dio a conocer el 29 de abril.

En ese trabajo Sectra proyectó, por ejemplo, que la población de Santiago pasará de aproximadamente 6,6 millones de habitantes el año 2012 a 7,3 millones el 2025. Y el número total de hogares aumentará desde 1,9 millones a 2,3 millones en el mismo período, lo que lleva a las necesidades no solo de más viviendas, sino también de más equipamiento e infraestructura.

El crecimiento de los hogares es mayor al de la población, “debido a una marcada tendencia a la reducción en el tamaño medio de hogar, fenómeno en línea con lo observado a medida que los países se acercan al desarrollo”, explicaron desde el Ministerio de Transportes.

Comunas y usos

En el desglose por comunas los datos llevan a la conclusión de que el mayor crecimiento en las edificaciones se hará necesario en comunas ya consolidadas o “interiores”, del Gran Santiago. Santiago, Las Condes y Ñuñoa son las que liderarán en el total general de metros cuadrados proyectados (ver infografía).

En vivienda lideran Ñuñoa y Santiago. En comercio, Las Condes, misma comuna que también lo hará en edificaciones de servicios. Por sí sola albergaría 1,3 millones de los 6,3 millones de metros cuadrados proyectados al 2025 en edificaciones de servicios tales como desarrollos de oficinas, salud y administración pública.

¿Por qué esta tendencia a la densificación?

“Porque hay una disminución dramática en el tamaño de los hogares y los hogares pequeños tienen una clara preferencia por localizaciones centrales. Reduce los tiempos y los costos de viaje y permite liberarse parcialmente del uso del automóvil”, estima Pablo Trivelli.

En la Cámara Chilena de Construcción (CCHC) traducen estas proyecciones a unas 600 mil nuevas viviendas que se requerirán de aquí al 2025. “Claramente eso va a pasar. Y puede ser caótico o no. Lo prudente es que seamos ordenados y tengamos una política pública respecto al tema”, alerta Javier Hurtado, gerente de estudios de este gremio.

Su preocupación son las implicancias que esto tiene para los planos reguladores comunales, pues hoy cada comuna define alturas, restricciones a los permisos de edificación o densidades. Lo razonable, a juicio de Hurtado, es alinear estas decisiones a la inversión pública en infraestructura que el Estado haga. “Si se hace un Metro, por ejemplo, lo razonable es que esa zona tenga densidad. Si no, no se aprovecha al máximo esa inversión generada”, dice.

Apunta a generar cambios regulatorios que amarren las decisiones de inversión pública a ciertos compromisos de densidad de parte de los alcaldes en las zonas directamente influenciadas por esas nuevas obras.

En esa dirección ya camina el Ministerio de Vivienda -que propuso densificar áreas cercanas al metro- o el proyecto aún en trámite en el Congreso de Aportes al Espacio Público, que obligará a inmobiliarios a hacer un aporte en función del efecto que sus proyectos tengan en dicho espacio cuando impliquen densificación.

“Sería muy importante que las autoridades de gobierno y una mesa de municipios estudiaran a fondo las proyecciones de Sectra para definir una política de desarrollo urbana regional. Lo razonable sería que a la luz de estos antecedentes se pudiera estimular un acuerdo transversal que proponga medidas no solo de transporte urbano, sino que también de suelo, vivienda social e integración, medio ambiente, etc. Esto debiera incluir, entre otras cosas, una propuesta sobre normas de densidad”, acota Trivelli, quien dirigió el trabajo de Balance Inmobiliario.

Ahora bien, la densificación también se dará a través de otros fenómenos: el reciclaje de edificaciones ya existentes, antiguas u obsoletas. Por ejemplo, fábricas, terrenos de antiguo uso ferroviarios, de regimientos u otras instalaciones que se trasladan. También hay una tendencia que se da bastante en el sector oriente, de comprar viviendas para remodelarlas por completo, activando de paso el mercado de casas usadas (Las Condes, Vitacura, etc.).

También hay otras comunas que, de acuerdo a las cifras proyectadas, también crecerán y no están en el área consolidada. Colina y Lampa albergarán también parte relevante de los metros cuadrados al 2025, lo que responde a que hay una demanda que aún privilegian casas.

Más casas usadas

En la “fotografía” 2012 del mercado ya se ven estas tendencias.

El estudio de Trivelli, MQ y Tinsa muestra el salto gigantesco que ha tenido, por ejemplo, Puente Alto en el mercado de las casas. Si en 2008 se llevaba el 11,3% de las ventas, en 2012 pasó al 23%, liderando la venta de este tipo de viviendas por comunas.

Datos de PortalInmobiliario.com muestran que el 79% de las búsquedas el año pasado fueron de viviendas usadas y sólo 21% de viviendas nuevas.

Y además hay un distanciamiento entre el anhelo de los potenciales compradores y lo que finalmente terminan comprando: 49% busca casas y 51% departamentos, pero a la hora de la verdad, la venta de departamentos representa el 75% del total y la de casas el 25%. Irse a una casa en la periferia tiene un costo de transporte muy alto, en dinero y tiempo.

Crece venta de viviendas de más valor

De acuerdo con el Balance Inmobiliario en 2012, tanto en casas como departamentos se dio un aumento de la venta en segmentos de mayor precio. En casas, mientras en 2011 se vendieron 2.083 unidades en el rango de tres mil a seis mil UF, en 2012 se pasó a 2.832 unidades vendidas.

En contraste, en el segmento de mil a dos mil UF, de 3.661 en 2011 bajó a 3.354 las unidades vendidas.

En departamentos también ocurrió el salto. La venta en el rango de más de tres mil UF llegaron a 7.369 unidades, casi 50% más que en 2011.