Carolina Tohá: “Santiago fue por un tiempo una especie de mina de oro, con plata dulce muy fácil”

La Alcaldesa de Santiago ha puesto una serie de restricciones a las edificaciones, como restringir las alturas de los edificios y la densidad. “La inversión inmobiliaria tiene todo el derecho a buscar utilidades, pero utilidades que sean compatibles con una ciudad de calidad”, sostiene.

Por Estela López, Pulso

En una oficina del sexto piso de la Municipalidad de Santiago, en el ala posterior a la Plaza de Armas, tiene su despacho la alcaldesa Carolina Tohá. El escritorio y mesa de centro están desbordados de papeles, sin embargo, este reducido espacio sólo lo ocupará por tres semanas más, cuando se inaugure la remodelación del edificio consistorial. Desde la calle Santo Domingo se puede ver un Santiago un poco caótico y que ha ido perdiendo su identidad. Justamente recuperar el carácter del centro histórico ha sido uno de los objetivos de Tohá y para lograrlo, en menos de 10 meses de gestión, ha dado una señal clara: las construcciones deben tener un mejor estándar y las inmobiliarias deben regular su negocio hacia rentabilidades más razonables y acotadas, según sus palabras. “La cantidad de habitantes que tiene Santiago no es excesiva, sino que los servicios son insuficientes. Existe un crecimiento muy importante de la población, pero Santiago es una ciudad que no ha tomado las medidas para acoger como es debido a esos nuevos habitantes”, dice Tohá.

Desde que llegó a la alcaldía, ¿cuáles han sido los principales problemas que ha identificado?
-Hoy es muy difícil hacer viable proyectos de vivienda social y las familias pobres se tienen que ir a la periferia, lo que es un contrasentido.

Además, hay un incentivo a la construcción que no se ha hecho cargo de generar servicios de calidad para la población, y eso se ha resuelto con soluciones inmobiliarias altamente masivas, con departamento de metraje limitado muy por debajo de lo que hoy exige la vivienda social, con pocos espacios comunes y servicios insuficientes. Otro problema es que el carácter patrimonial, la identidad, nunca ha sido considerado para llevar adelante la promoción de la inversión inmobiliaria.

Respecto al segundo problema ¿Cuál será su estrategia frente a los departamentos de poco metraje?

-Los nuevos planes reguladores que se están haciendo en la comuna establecen densidades máximas que evitan la proliferación de departamentos de 18 o 20 metros cuadrados. Las nuevas regulaciones han reducido también las alturas de los edificios, pero esto no significa que detengamos la densificación: Santiago se debe seguir densificando pero con soluciones habitacionales de mayor calidad.

¿Existe una fecha para aplicar las nuevas regulaciones?

-El plan regulador ya está tramitado por el municipio, ahora toca el trámite final en el Ministerio de Vivienda. No debiera tener problemas, por lo que va a estar vigente en los próximos meses. Es importante señalar que no basta con el plan regulador. No podemos hacer ciudad sólo con normas que ponen prohibiciones, necesitamos políticas que promuevan los proyectos que la ciudad necesita y este es el principal vacío.

¿Cuál fue el criterio para las densidades máximas?

-No tenemos regulaciones para decir el mínimo de un departamento, lo que podemos establecer son las densidades. Si hacen una construcción con departamentos pequeños tienen que hacer otros al lado que no sean del mismo tamaño para que la densidad promedio esté dentro de la norma. Pero cientos de departamentos, todos de 20 metros cuadrados… ya no serán posibles.

A esto se suma las restricciones en altura.

-La capacidad de las calles no corresponde con edificios de 35 pisos, con calles estrechas de veredas muy pequeñas. Eso está desaconsejado por cualquier criterio arquitectónico y aquí no se consideró.

¿Cuál es su evaluación de los resultados del subsidio de renovación urbana de Santiago?

-Los instrumentos de política habitacional no están pensados de manera adecuada para un lugar como es el centro histórico. Hoy los proyectos de vivienda social se encuentran con enormes obstáculos. Más aún, aquí no se ha construido vivienda social hace más de 10 años.

¿Cuánto más puede crecer este tipo de incentivos?

-Una de las cosas que queremos hacer el próximo año es un fondo de gestión en la Corporación de Desarrollo de Santiago que compre casas antiguas, las recupere y después las transforme en viviendas. Pero esto no tiene la escala que requiere la comuna y sólo son viables si hay apoyo de las políticas del Ministerio de Vivienda.

¿Tuvo alguna injerencia en el Plan Regulador Metropolitano?

-Como alcaldesa no, pero he dado mi opinión y creo que no tenemos que extender el territorio de la ciudad; hay que densificar la ciudad con calidad. Buscaría generar las condiciones e incentivos para que la ciudad crezca hacia dentro y no sigamos generando construcciones en lugares alejados. Chile no puede seguir postulando a ser un país desarrollado y siempre buscar las soluciones baratas. Esto significa un Estado que debe invertir más y una inversión inmobiliaria que debe regular sus expectativas de rentabilidad de manera razonable. La inversión inmobiliaria tiene todo el derecho a buscar utilidades, pero utilidades que sean compatibles con una ciudad de calidad.

El sector privado ha dicho que es preocupante que se cambien tanta veces las reglas del juego.

-La verdad es que no se han cambiado tantas veces. Hace más de 10 años que se están cambiando en una misma dirección. La experiencia mostró aquí que edificaciones con alturas ilimitadas eran altamente conflictivas y disruptivas. Había que garantizar que estas nuevas construcciones tuvieran un estándar que facilitara condiciones para que las personas puedan permanecer y no vivir transitoriamente por un tiempo. Lo que termina pasando es que muchos de estos departamentos terminan arrendados como apart hotel u ocupados como bodegas, con usos que no generan barrios sustentables, sino que generan mucha inestabilidad en su población.

Aquí la señal es clara. Las alturas van a ser más controladas, las construcciones tienen que tener un mejor estándar y que ellos tienen que regular su negocio hacia rentabilidades más razonables y acotadas. La ciudad no está hecha sólo para garantizar las más altas rentabilidades sino para que la inversión inmobiliaria se haga en beneficios de la ciudad y no sólo del desarrollador.

Santiago reflejó un decrecimiento en el número de obras, ¿cree que es por efecto de estas medidas?

-Lo que pasa aquí es que Santiago fue por un tiempo una especie de mina de oro, que era plata dulce muy fácil. Hoy esos negocios se corresponden más con un interés general y ahí tenemos que apuntar.