Nuevas comunas favorecidas por el Metro tendrán alzas de solo 7% en su plusvalía

Por Manuel Valencia, El Mercurio.

Análisis inmobiliario tras el anuncio de la extensión del servicio:

Los 8,6 kilómetros que sumará la red en Quilicura y San Bernardo tendrán un aumento marginal, pues son zonas periféricas, según consultora AGS. 

Hacia fines de esta década, cuando ya estén operativas las extensiones de 8,6 kilómetros de la red de Metro hacia San Bernardo y Quilicura, el panorama de los barrios beneficiados por esta obra no será tan distinto. Al menos desde el punto de vista inmobiliario.

La conclusión se desprende del primer análisis que se realiza sobre la plusvalía que generará el proyecto de transporte, dado a conocer el miércoles por la Presidenta Michelle Bachelet. En ese anuncio se especificó que la futura Línea 3, que llegaba hasta la estación Los Libertadores, en Huechuraba, crecerá en 3,6 kilómetros hacia el poniente, terminando en la plaza de Quilicura. Para los trabajos, que se inician en 2016, se invertirán US$ 373 millones y se busca beneficiar a 200 mil personas.

También, la actual Línea 2, que termina en La Cisterna, se extenderá cinco kilómetros hacia el sur, por la Gran Avenida y Padre Hurtado. En esas arterias se construirán las estaciones Lo Espejo, El Observatorio, Lo Martínez y Hospital El Pino. En conjunto, la inversión de US$ 800 millones beneficiará a unas 460 mil personas.

Según el análisis de AGS Visión Inmobiliaria, en el mediano plazo la obra pública generará un aumento del 7% en la plusvalía de los nuevos sectores. Esteban González, director de estudios de la empresa, explica que ello se da porque los barrios son periféricos. “Las posibilidades de densificar ahí son bien puntuales, no hay un proceso inmobiliario masivo. Probablemente se desarrollarán en esa zona proyectos de mediana densidad, una torre y otra, pero no será un boom “, anticipa.

Para llegar a esta conclusión, González se basa en la experiencia de la Línea 4 en Puente Alto, donde no se “detonó” un auge inmobiliario y se experimentaron alzas de 7% en los terrenos. “Distinta es la situación del sector oriente, por ejemplo, de la extensión de la Línea 1 a Los Dominicos, que produjo incrementos de hasta un 13% en los terrenos. Esto se da porque son barrios atractivos, bien equipados, con infraestructura. Esos atributos se suman a la plusvalía que aporta el Metro”, añade.

De acuerdo con el estudio, que incluye los efectos de extensiones del servicio recientes o en pleno proceso de edificación, en Ñuñoa se generó un aumento de valor de suelo de hasta 17%, el mayor de los proyectos recientes. El más bajo fue en la Línea 5, entre Irarrázaval y Rodrigo de Araya, que llegó a un 4%, lo que se debe a que son zonas con normas urbanas más restrictivas.

En Maipú se da un caso llamativo: ahí, pese a la construcción de la Línea 5, el aumento es de un 7%. “En ese sector la norma permite mucha constructibilidad, pero poca densidad. Con ello, la única posibilidad que tienen los inmobiliarios es construir edificios demasiado grandes y con departamentos de grandes dimensiones, lo que no coincide con el perfil de compra (…). Por eso, no generó mayor interés en los inmobiliarios. Eso muestra que la decisión de construir líneas del Metro debe ir de la mano de normativas que permitan construir proyectos para rentabilizar la gran inversión que implica un metro”, asevera.