Semana del 20 al 26 de Marzo
Nueva plaza urbana en el Diego Portales
(El Mercurio, 20/03/2006)
Nuevo boom de centros comerciales en el país
(El Mercurio, 20/03/2006)
Valor del suelo en el Gran Santiago subió 7,6% en 2005 acercándose a niveles máximos
(Estrategia, 21/03/2006)
Costanera Norte: Autopista está facultada para subir peaje
(El Mercurio, 21/03/2006)
Cuidado con los edificios altos
(El Mercurio, 22/03/2006)
Megaproyectos en sector oriente: Plan de 31 medidas para aminorar impacto vial
(El Mercurio, 22/03/2006)
Repunta construcción de edificios de oficinas en zona oriente de Santiago
(El Mercurio, 24/03/2006)
P&G compra terreno clave en pleno El Bosque
(El Mercurio, 25/03/2006)
Los barrios más caros de Santiago
(Revista Qué Pasa , 25/03/2006)
Inmobiliaria Manquehue forma alianzas para megaproyectos en la Región Metropolitana
(La Tercera, 25/03/2006)
Fischer planea nuevo megaproyecto
(El Mercurio, 25/03/2006)
Santiago en tacos altos
(El Mercurio, 26/03/2006)
Viviendas extremas toman fuerza
(El Mercurio, 26/03/2006)
Ciudad fracturada
(El Mercurio, 26/03/2006)
Nueva plaza urbana en el Diego Portales
(El Mercurio, 20/03/2006)
La remodelación del llamado “portaaviones” de la Alameda daría paso a un amplio espacio público.
El incendio que destruyó parte de la placa del edificio Diego Portales reflotó un proyecto que en principio planteaba remodelar dicho inmueble, demoliendo el sector que precisamente se derrumbó a raíz del siniestro del domingo 5 de marzo.
La iniciativa se gestó en el Centro de Investigaciones Instituto Río Colorado, en el que participan arquitectos de la Universidad Católica y otra serie de profesionales.
“Esto partió en 1998, cuando nos percatamos que el edificio debía modificarse en su estructura, que parece un portaaviones amarrado a la Alameda, produciendo un notable desequilibrio entre las aceras norte y sur de esa avenida”, afirma el arquitecto Ramón del Piano, actual director del instituto.
Del Piano señala que si esta idea “hace reconsiderar a los conservacionistas que buscan la reconstrucción de lo incendiado, se lograría una mejora al urbanismo de la ciudad, sin perder la memoria de un edificio que para algunos es emblemático”.
El arquitecto admite que indudablemente la demolición de la mitad de la placa habría significado un gasto enorme, pero que “el incendio ahorró buena parte de esos recursos, porque la dificultad que tenía este proyecto era demoler este pedazo (de la placa), pero ese trozo se cayó solo (con el incendio)”.
Indica que desplazando los estacionamientos subterráneos hacia la derecha (tocando la calle Namur) y hacia Villavicencio, en medio de una plaza urbana de 10 mil metros cuadrados, se bajaría un nivel el salón de plenarios con la misma actual capacidad.
La inversión estimada de este proyecto es de US$ 10 millones.
Nuevo boom de centros comerciales en el país
(El Mercurio, 20/03/2006)
Sólo en Santiago hay al menos 4 proyectos en carpeta, con inversiones por más de US$ 200 millones.
La expansión de los centros comerciales no tiene para cuándo acabar. En todo el país hay un enorme número de proyectos que entrarán en operaciones en los próximos años.
Sólo en Santiago se invertirán cerca de US$ 250 millones en al menos 4 centros comerciales que están en carpeta por los próximos 5 años.
El centro comercial Costanera Center, de Cencosud, requiere una inversión de unos US$ 90 millones, mientras que los dos proyectos que el grupo Plaza planea levantar en las comunas de La Reina y Las Condes suman unos US$ 100 millones.
El socio Hites, Isaac Hites, proyecta levantar un mall de unos US$ 30 millones de inversión en Puente Alto.
En Iquique, el Mall Zofri pretende ampliar sus instalaciones con un pabellón automotor de 3 mil metros cuadrados que estará listo a fines de este año, dijo el subgerente del centro comercial, Rodrigo Montero.
En Antofagasta se levanta un mall de 120 mil metros cuadrados, el octavo en el país de la cadena Mall Plaza. Con una inversión total de US$ 48 millones, se inaugurará el primer semestre.
La sociedad Marina Arauco -en cuya propiedad participa Parque Arauco, Ripley y Paris- dio inicio este mes a la construcción de un mall en Curicó.
En la Municipalidad de Valparaíso hay una solicitud para construir un centro comercial en el terreno del ex Persa Barón, al lado de los recién inaugurados Jumbo y Easy.
Un centro comercial con características de mall se emplazará este año en la Villa Teniente, sector oriente de Rancagua, en la Sexta Región. El proyecto pretende fomentar el comercio entre los microempresarios y la posibilidad de contar con servicios públicos, como Fonasa y Registro Civil, informó el seremi de Economía, Óscar Argomedo. La iniciativa pertenece al arquitecto Segundo Muñoz y al empresario Carlos Yuniz.
En Concepción, continúa la expansión del Mall Plaza Trébol, con una inversión de US$ 17 millones. Contempla la construcción de una nueva ala de dos pisos, en la que se abrirán 34 tiendas especializadas.
Parque Arauco también tiene en carpeta levantar un centro comercial para competirle a su mayor rival en el rubro.
En Osorno, se contempla iniciar el próximo año la construcción del Osorno Shopping Center, de Cencosud.
En Valdivia el panorama es similar: al mall Plaza de los Ríos -40 mil metros cuadrados en tres niveles- se sumará el proyecto turístico y comercial Portal Valdivia, que debiera comenzar a operar en 2008. Se emplazará frente a la Costanera, en el lugar que antes ocupó el tradicional hotel Pedro de Valdivia, hoy demolido.
Tendrá 70 mil metros cuadrados, con una inversión cercana a los US$ 50 millones. Su propietario, el Grupo Fischer, además proyecta la construcción de un casino de juegos.
Valor del suelo en el Gran Santiago subió 7,6% en 2005 acercándose a niveles máximos
(Estrategia, 21/03/2006)
El índice experimentó crecimiento por cuarto año consecutivo, lo que augura la recuperación del mercado a niveles normales de actividad.
Por cuarto año consecutivo el valor del suelo en el Gran Santiago registró una alza en sus precios, de acuerdo a un estudio realizado por Acop Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios, que en 2005 arrojó un incremento de 7,6% promedio en comparación a 2004. Mientras, en el cuarto trimestre, el metro cuadrado subió 6,7% en doce meses.
Pese a este incremento, la cifra aún no alcanza los niveles de 1996 y 1997, donde el metro cuadrado bordeó las UF 12.
Inicialmente las estimaciones de la entidad gremial apuntaban a que el costo del terreno capitalino, oscilaría entre 8,88 UF/m2 y 9,40 UF/m2, sin embargo, los cálculos fueron conservadores, ya que el promedio anual llegó a 9,67 UF/m2.
De acuerdo a Acop, un factor importante en la subida del precio de los suelos santiaguinos fue la ampliación del Metro, lo que infló el valor de propiedades cercanas al servicio subterráneo, debido a probables ventas o expropiaciones.
Sin embargo, el gerente de Administración y Finanzas de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios, Fernando Cornejo, está optimista. “Los resultados del año 2005 permiten esbozar mejores perspectivas, ya que se están alcanzando los valores históricos, al menos en este rubro. No hablamos de un nuevo boom, sino más bien de una recuperación del mercado a niveles normales de actividad”.
Sobre las proyecciones para el presente año, el ejecutivo indicó que, aunque es “prematuro hablar de cifras, se estima que el valor promedio del terreno para el año 2006 oscilará entre UF 8,90 y UF 9,70 el metro cuadrado”, en una cifra que completaría un quinquenio de crecimiento permanente.
El ejecutivo precisó que el suelo no pierde plusvalía, más bien lo que cambia es la valorización de las propiedades, concepto que obedece a factores de corto plazo, lo que puede generar una sub o sobre valorización de un bien raíz. En ese sentido advirtió que la revaluación de las contribuciones, podría tener algún efecto durante este año, pues agrega una nueva interrogante al momento de comprar un lugar para construir.
Costanera Norte: Autopista está facultada para subir peaje
(El Mercurio, 21/03/2006)
Entre puente Centenario y Vivaceta subirá la tarifa de $59 a $90 por km.
Lo primero que aclara la Costanera Norte al anunciar el alza del peaje en los pórticos de Centenario, La Concepción y Vivaceta, es que está facultada para hacerlo.
Así lo establece el contrato de concesión Sistema Oriente-Poniente del Ministerio de Obras Públicas (MOP), que se adjudicó la concesionaria mediante una licitación internacional.
Incremento
El aumento de la tarifa será de $59 a $90 por kilómetro recorrido, en las horas punta de la mañana y la tarde, pero sólo se aplicará hasta tres horas diarias, entre lunes y viernes hábiles.
Los sábados, domingos y festivos se mantendrá la actual tarifa baja de $29.
El incremento será para la categoría 1, que incluye autos, camionetas, motos y motonetas, porque los buses y camiones pagarán $180, y camiones con remolque cancelarán $270 por kilómetro recorrido.
“Este tipo de tarifa comienza su vigencia según lo estipulado en el contrato, transcurridos 12 meses del comienzo del funcionamiento de la autopista”, dijo la empresa ayer en un comunicado público.
El año de puesta en servicio se cumple precisamente el 13 de abril próximo, día a partir del cual la empresa está facultada para hacer valer el contrato y por ende el aumento del peaje.
El concepto central al subir la tarifa es desincentivar el uso de la carretera para bajar el grado de congestión.
Las tarifas aumentarán de la siguiente manera.
De oriente a poniente, el pórtico ubicado cerca del puente Centenario subirá de $380 a $580, mientras en el de La Concepción se incrementará de $396 a $604.
Pero si viaja en sentido contrario, de poniente a oriente, entonces la tarifa subirá de $227 a $347 en el peaje de Vivaceta, en la comuna de Independencia; en el de La Concepción, comuna de Providencia, aumentará de $168 a $257, y por último en el de Centenario se incrementará de $380 a $580.
Respecto de los horarios, siempre se aplicará el alza en las horas punta, que van entre las 7:30 y las 8:30 de la mañana; las 13 y 14 horas, y las 18:30 y 19:30 horas de la tarde.
La Costanera Norte aseguró que los aumentos de las tarifas, que son un “derecho contractual”, se informarán al usuario con a lo menos 15 días de anticipación a su entrada en vigencia.
El compromiso es que el automovilista, antes de entrar en la vía expresa, conozca del aumento del precio, lo saturada de las vías y elija en conciencia y con toda la información disponible si usará esa ruta pagada u optará por las caleteras gratis.
A pesar de que la autopista está facultada para aplicar el aumento de la tarifa con la sola indicación del contrato, todo el proceso lo está haciendo en coordinación con Concesiones del Ministerio de Obras Públicas.
Mientras tanto, el público seguirá transitando a 18 kilómetros por hora en el horario punta de las siete de la tarde por la Costanera Norte. Es que ésa es la rapidez a la que se anda en la autopista de “alta” velocidad y lo que llevó a aplicar el alza.
Un automovilista se demora 25 minutos desde la entrada por la Ruta 5 al enlace Centenario (Américo Vespucio con La Pirámide), recorriendo no más de ocho kilómetros, lo que para algunos es inaceptable.
MOLESTOS PERO RESIGNADOS
ELIAS CHOWDHURY
“Vengo de Maipú y me demoré como 20 minutos hasta la Costanera y en ella, otros 20. Si sube la tarifa lo pensaré. Es que si me voy a demorar tanto, no sirve. Si no, me vengo por la vía convencional”.
MICHELLE DAROCH
“Es un desastre. Vengo de Santa Lucía y me demoré 20 minutos por lo menos. Ahora me cambio de camino y voy a la casa de mis papás mejor. El alza me parece mal, pero si es rápido no hay problema”.
DANIEL OSSA
“Me demoré 20 minutos de la Panamericana hasta acá y ahora voy a Escuela Militar. En total, me voy a demorar unos 45 minutos de la oficina a mi casa. Pero hay que seguir usándola (Costanera) no más”.
Cuidado con los edificios altos
(El Mercurio, 22/03/2006)
Por lo general, estos rascacielos se comienzan en períodos de gran auge económico pero se terminan en medio de profundas crisis.
Durante las últimas semanas se anunció la próxima construcción de tres edificios de más de 50 pisos en Santiago. Dos de ellos se disputan el título al edificio más alto de la ciudad.
Buena señal: los empresarios inmobiliarios y los bancos que los financian esperan que la economía siga creciendo rápido y aumente fuerte la demanda por oficinas.
Lástima que la historia de los edificios más altos del mundo parece no augurar las mismas perspectivas. Por lo general, estos rascacielos se comienzan en períodos de gran auge económico pero se terminan en medio de profundas crisis.
Sucedió con el Empire State y la Gran Depresión, el World Trade Center y la estagflación de los ’70, las Torres Petronas y la Crisis Asiática.
En nuestro país, el Boulevard Kennedy, actualmente el edificio más alto del país, inició su construcción en 1997 para finalizarla en 1999, en medio de la crisis.
No nos alarmemos, la construcción de grandes torres no causa recesiones.
Lo que sí es cierto es que muchas recesiones son precedidas de políticas monetarias expansivas, importantes aumentos del crédito bancario y expectativas muy optimistas con respecto al crecimiento futuro.
Estos factores inciden en el alza de los precios de un factor cuya oferta es esencialmente fija en el corto y mediano plazo: la tierra.
Con el aumento del precio de la tierra relativo a los demás insumos de la construcción, la edificación en altura se hace más conveniente y aparecen los rascacielos.
En algún momento, las condiciones monetarias y crediticias cambian o las expectativas se moderan, la burbuja revienta y llega la crisis económica.
¿Son estos nuevos rascacielos señales de una burbuja en el precio de la tierra urbana en Santiago y una crisis en un par de años? Aparentemente, no.
A un costo de arriendo anual de US$ 230 el metro cuadrado para oficinas prime, los precios en Santiago no son especialmente altos dado el tamaño de la ciudad y el nivel de ingreso del país.
De hecho el costo es menor al de Ciudad de México, Sao Paulo e incluso Montevideo, y sólo un poco mayor al de Quito y Lima.
Los precios en Santiago tampoco han aumentado mucho más rápido que en los demás países de América Latina.
Es posible, sin embargo, que sea el precio del sector específico de El Golf el que esté algo desalineado.
En efecto, cabría esperar que, luego de las importantes obras de vialidad inauguradas, la distancia efectiva de “Sanhattan” con respecto al resto de la ciudad haya disminuido.
Y como todo está ahora más cerca, el barrio de El Golf no debiera ser tanto más caro.
¿Son estos nuevos rascacielos señales de una burbuja en el precio de la tierra urbana en Santiago y una crisis en un par de años? Aparentemente, no.
Megaproyectos en sector oriente: Plan de 31 medidas para aminorar impacto vial
(El Mercurio, 22/03/2006)
Preocupa la congestión que aportarán Costanera Center y la Portada de Vitacura a la ya atochada Rotonda Pérez Zujovic.
Un plan de contingencia, que contempla 31 medidas, se aplicará en el sector de la Costanera Andrés Bello, donde se construye el mall Costanera Center, para aminorar su impacto vial.
Estas medidas se ampliarán y se complementarán cuando avance la edificación del otro megaproyecto en el sector, la nueva Portada de Vitacura.
Todo ello para mitigar la ya complicada situación que vive el sector, en especial en torno a la Rotonda Pérez Zujovic.
Entre las 31 acciones que coordina la Secretaría Regional Ministerial de Transportes se cuentan 19 de corto plazo, 3 de mediano y otras 9 que serán puestas en marcha una vez que el nuevo centro comercial esté funcionando plenamente.
Silvio Albarrán, seremi de Transportes, explicó que entre las medidas de corto plazo está el ensanche de avenida Vitacura, entre avenida Presidente Riesco e Isidoro Goyenechea, la que se ampliará de tres a cuatro pistas.
Luego, la misma avenida Vitacura debe ser ensanchada entre Tajamar y calle Helvecia, con una pista adicional para la circulación de los flujos en sentido oriente-poniente.
Además, se habilitará el primero de los dos puentes nuevos sobre el río Mapocho frente a la calle Nueva Tajamar. Esto permitirá conectar los flujos desde el norte por avenida El Cerro hasta Tajamar y la Costanera Andrés Bello.
En una segunda etapa, deberá habilitarse el segundo puente, en el mismo lugar, que tendrá sentido contrario de tránsito, es decir, desde Costanera Andrés Bello hacia avenida El Cerro.
También se contempla la semaforización en las calles del sector y una sincronización de los mismos en cada intersección.
El megaproyecto, que se ubica en los terrenos de la ex CCU, tendrá 620 mil metros cuadrados, un mall de cuatro niveles con un supermercado de dos pisos, tres tiendas anclas comprometidas y cuatro edificios, uno de los cuales, con más de 250 metros y alrededor de 57 pisos, será el más alto de Chile. Contará con 4.500 estacionamientos.
Repunta construcción de edificios de oficinas en zona oriente de Santiago
(El Mercurio, 24/03/2006)
Las Condes es la que lleva la delantera, con ocho edificios, y muy atrás le sigue Huechuraba, con sólo tres. El 2006 se ve auspicioso.
Por fin el mundo de las oficinas repunta. Los nuevos proyectos que se construyen prometen más de 140 mil metros cuadrados de nuevos espacios para el trabajo.
La comuna que encabeza el ranking de crecimiento sigue siendo Las Condes. Para los expertos no es mero antojo: los barrios El Golf e Isidora Goyenechea resultan muy atractivos, desde el punto de vista de su ubicación, estatus y calidad, para quienes buscan generar nuevos negocios.
¿Se trata de un nuevo boom? La verdad es que no. Enrique Sherwin, de la Consultora Inmobiliaria Mackenzie Hill, afirma que se está viviendo una recuperación del mercado, el que estuvo muy deprimido por la crisis asiática.
“Lo normal es que se produzcan anualmente, en promedio, 100 mil metros cuadrados, y este año se superará esta cantidad respecto del bienio pasado. Sin embargo, dista mucho del crecimiento de a mediados de los noventa, cuando se construyeron en los momentos peak cerca de 300 mil metros cuadrados.
Comenta el experto que el alza pronosticada para este año está dentro de lo normal de un crecimiento sano. Es casi imposible llegar a los niveles de mediados de los noventa, ya que se trataba de un boom inmobiliario producto de la enorme expansión económica influida principalmente por el fenómeno de la globalización, que demandó más espacios para los negocios, nunca antes visto.
“No hay que olvidar que hay una estrecha correlación entre la marcha de la economía de un país y la construcción de oficinas. Mucho más que con el sector de vivienda”.
Las Condes promete
Según el Informe de Mackenzie Hill, durante el segundo semestre de 2005 se recepcionaron en el Gran Santiago, en la comuna de Las Condes, el Edifico Isidora Foster, con 14.200 metros cuadrados, y el Edificio Territoria, con 12.500 metros cuadrados. Estas dos iniciativas auguraron de algún modo que 2006 se venía muy bueno para este mercado.
Así, para el presente semestre, se estima la producción de 70 mil metros cuadrados más. En plena marcha se hallan el Edificio Neruda, el de Corp Group, el de Alsacia y el de Augusto Leguía, todos en Las Condes, y los edificios El Cóndor, Inmobiliaria Centro Dos Mil y Box; estos tres últimos, en la comuna de Huechuraba.
Analizando el segundo semestre de este año, y según la base de datos de la consultora, se agregarán al mercado 72.300 metros cuadrados más a lo existente. También los proyectos nuevos se concentran en Las Condes. Se trata del Edificio CCU, el Mistral, el del BCI, y el Estoril.
Hay que destacar que todos estos proyectos han sido calificados en la Categoría A, que, de acuerdo a los parámetros de la consultora, han sido diseñados y construidos según los más altos estándares de calidad, ubicación y con una adecuada dotación de estacionamientos.
Explica el experto que los productos inmobiliarios, además de tener los permisos de construcción, están en una avanzada etapa de edificación, lo que asegura, sí o sí, que van a ser una realidad, y no quedarán a medio camino.
Considerando estos datos se puede afirmar que este año la producción de oficinas superó cuatro veces a la del año pasado, periodo en que sólo se construyeron un poco más de 35 mil metros cuadrados.
También se puede apreciar que Las Condes se mantiene como la comuna con mayor crecimiento en los últimos años, siendo además la única que aportará con edificios de oficinas en el futuro próximo, con excepción de los ya mencionados proyectos de Ciudad Empresarial.
Asimismo, la primera comuna concentra la mayor cantidad de metros cuadrados útiles en el Gran Santiago. En tanto, la comuna de Providencia, desde 2001 mantiene una ausencia total de producción de edificios de oficinas, fenómeno que continuará en 2006 y en 2007.
La muestra del estudio sólo contempla aquellas comunas del Gran Santiago que han registrado nuevos proyectos de oficinas en los últimos años, como Las Condes, Vitacura y Huechuraba.
Tasa de vacancia
Para saber cómo funciona este mercado es importante analizar la tasa de vacancia que está directamente relacionada con la absorción. El estudio de Mackenzie Hill platea que esta última tuvo un comportamiento decreciente a partir del 2005, con 102.602 metros cuadrados, situación que cambia el antiguo escenario de absorción creciente de los años 2003 y 2004. Incluso, este último sobrepasó los 140 mil metros cuadrados. Además, se produce un leve crecimiento de la producción equivalente a 35.200 m² para 2005.
“Pese a lo anterior”, dice el estudio, “se sigue manteniendo el desbalance de alta absorción y baja producción, con una tasa de vacancia actual de 3,21 por ciento, la menor alcanzada en los últimos tres años”. Pero no la ideal. El nivel sano reconocido internacionalmente fluctúa entre el 5 y el 10 por ciento. Por encima de este rango hay sobrestock y por debajo, escasez.
Estos niveles serían posibles siempre y cuando los nuevos metros cuadrados que se incorporan en 2006 fueran absorbidos por la demanda. De lo contrario, la tasa de vacancia aumentaría.
De todos modos, se prevé que la situación económica se mantendrá estable, escenario que incentiva a los diversos tipos de empresas (que compran o rentan oficinas) a arriesgarse en nuevas iniciativas y negocios.
Precios y rentabilidad
Comenta Enrique Sherwin que, como estamos saliendo de los efectos de la crisis asiática, los precios de las oficinas (compra o renta) aún se mantienen. No obstante, existen variaciones entre algunas comunas. Por ejemplo, se destaca la baja en las comunas de Santiago y de Las Condes, por tener las mayores vacancias. Incluso en este último caso interfiere el hecho de que existe una mayor oferta en comparación con otras comunas.
En tanto, la zona oriente de la capital presenta los precios de venta más elevados del mercado, con 55 UF promedio el metro cuadrado, tanto para Las Condes como para Vitacura.
Estas cifras promedios se encuentran en un rango de precios de venta entre las 45 a 65 UF el metro cuadrado, valores que podrían variar si se estima que el año 2006 ingresarán al mercado 128.200 metros cuadrados de oficinas nuevas en la comuna de Las Condes y 14.200 en la comuna Huechuraba.
Plantea el informe que las rentabilidades (venta o arriendo) son muy variables, y que para encontrar un índice realista debe analizarse caso a caso. Así en el análisis, se presentan diferencias de importancia entre un edificio y otro. Incluso al interior de una comuna.
Pronóstico 2007
Según el estudio de Mackenzie Hill, para 2007 la producción estimada de oficinas será de 44 mil metros cuadrados. La concentración de proyectos estará en la comuna de Las Condes, con las siguientes iniciativas: Edificio FFV, ubicado en Apoquindo esquina Burgos, con 22 mil metros cuadrados, y el edificio Magdalena, ubicado en Isidora Goyenechea, con 22 mil metros cuadrados.
P&G compra terreno clave en pleno El Bosque
(El Mercurio, 25/03/2006)
Se trata del lugar donde por más de 30 años funcionó la pastelería “Avenue du Bois”.
Los mismos que hace dos años compraron La Portada de Vitacura se unieron para gestar otro proyecto inmobiliario de envergadura. P&G Larraín, Euroamérica y Manuel José González acaban de sellar la compra del terreno donde durante más de 30 años funcionó la tradicional pastelería Avenue Du Bois, en el Bosque, en un monto cercano a 70 mil UF, esto es, $ 1.260 millones.
La idea sería levantar ahí, dada su estratégica ubicación, un nuevo edificio de oficinas. Sin embargo, todo está en “standby”, ya que para levantar un proyecto de grandes proporciones necesitan comprar cualquiera de los dos terrenos aledaños en los que hoy hay departamentos habitacionales.
Es por esta razón que los socios se están tomando el tema con calma y hoy el recinto está en arriendo en 400 UF mensuales (poco más de $ 7 millones), aunque por un plazo de tres años, que es lo que demorarían en cerrar las negociaciones con los vecinos y presentar y aprobar el anteproyecto.
Ya existen varios interesados en el inmueble, entre ellos un grupo gastronómico español que está siendo representado en Chile por Kayco International Group.
P&G y Euroamérica han desarrollado en conjunto una serie de proyectos, pero la compra de La Portada de Vitacura fue el más emblemático, a pesar de que finalmente el recinto fue vendido al empresario Abraham Senerman, que levantará ahí una torre de oficinas de 52 pisos.
Los barrios más caros de Santiago
(Revista Qué Pasa , 25/03/2006)
Vistas a todo Santiago o a un campo de golf. Millones de pesos y cientos de metros cuadrados. Diseños de algún premio de arquitectura y normativas que evitan la construcción indiscriminada. Vecinos de renombre, privacidad y exclusividad. La falta de suelo, las normas y la costumbre de la elite santiaguina de vivir agrupada en el sector oriente de la ciudad han llevado a que esos barrios, junto a otros de las comunas de Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes y Providencia concentren a la mayor parte de la población de altos ingresos. Un departamento en el corazón de El Golf puede costar más que una casa en La Dehesa, hay edificios con piscinas individuales y casas cuya cotización es tan alta que se venden casi en secreto y sin publicidad.
San Damián
Hay quienes consideran que San Damián equivale a lo que fue El Golf en el pasado: un barrio donde sólo pueden vivir personas de altísimos ingresos y que queda relativamente cerca de los centros urbanos.
El metro cuadrado cuesta más barato que en El Golf, donde la posibilidad de construir en altura eleva el precio del terreno. Acá, en cambio, se puede comprar hasta por 7 UF el metro cuadrado, aunque el promedio está en unas 13 UF, pero el plano regulador se encarga de mantener la exclusividad: los sitios no pueden tener menos de 1.000 metros cuadrados y no se pueden hacer edificios de más de tres pisos. Y como dicen los desarrolladores inmobiliarios, si se invierten 10.000 UF en un terreno hay que gastar al menos el doble en la casa que se va a poner encima, con lo cual San Damián es quizás el sector con las casas más caras de Santiago, con un promedio de unas 100 UF por metro cuadrado construido. Desde Sebastián Piñera, a Cecilia Bolocco, pasando por Guillermo Luksic han elegido este barrio para vivir.
La superficie del barrio ha crecido en los últimos años, pero los expertos en el rubro dicen que el verdadero San Damián, el más exclusivo, es aquel de la avenida que le da el nombre. “Después a todo le han puesto el apellido San Damián”, grafica un entendido.
De todos modos es un sector sumamente sofisticado, donde hay casas de grandes arquitectos y están algunos de los edificios más costosos de la ciudad. En plena construcción está el proyecto Calder, encargado por un inversionista privado a los arquitectos de Archiplan. El valor de venta de cada uno de los nueve departamentos es en promedio de 45.000 UF (unos $800 millones), pero son tan exclusivos que no están en el mercado, sino que el dueño lo ofrece a quienes quiere que sean sus vecinos. Sólo ellos podrán elegir entre usar la piscina privada que está en el techo de los departamentos de 550 metros o la comunitaria que está en el enorme parque.
Pedro de Valdivia Norte
Sus casas de dos pisos, edificios de poca altura y calles bien arboladas hacen de Pedro de Valdivia Norte la zona más cara de Providencia. Aunque hoy no se está levantando ningún proyecto inmobiliario en sus calles y sus vecinos se oponen a la construcción de la autopista El Salto-Kennedy, un departamento en ese sector cuesta en promedio 60 UF por metro cuadrado.
Aunque se trata de construcciones de más de 20 años de antiguedad, el mercado valora su condición de barrio consolidado y con un entorno privilegiado por encontrarse a los pies del cerro San Cristóbal.
En la misma Providencia, en la zona de Manuel Montt, por ejemplo un departamento nuevo vale entre 40 y 50 UF por metro cuadrado. Actualmente sobre Pedro de Valdivia Norte existe la restricción de construir en altura. Sin embargo, en el mercado se especula que ésta sería levantada para que los dueños puedan compensar los costos que producirá la entrada en funcionamiento de la autopista. Así, los terrenos podrían ser vendidos a los gestores inmobiliarios que miran al sector.
El Golf
Es probablemente el más tradicional de los barrios de elite de Santiago, pero su perfil ha ido cambiando junto con el desarrollo de la ciudad. “Es el primer barrio que saca a los estratos altos del centro en la década de los ’30. El crecimiento de Las Condes presiona sobre el uso, aumentando el precio de los terrenos de manera significativa. Este factor, sumado a la disminución del tamaño del hogar, hace que sus propietarios vendan para construir edificios”, dice Iván Poduje.
Poco a poco han desaparecido las casonas señoriales que caracterizaban al barrio, pero sobre esos mismos terrenos, que se han vendido hasta 80 UF el metro cuadrado, se emplazan ahora lujosos edificios. Un caso emblemático es el de la familia Matte, que demolió la casa familiar de avenida en El Golf con Nuestra Señora de los Ángeles para construir en altura.
El sector más caro es el que está más al norte de Isidora Goyenechea. Y los departamentos más apreciados son aquellos que tienen vista al Club de Golf Los Leones, ya sea por el lado de avenida Presidente Riesco o por un costado del cerro San Luis, donde se han visto arriendos hasta por $ 3.000.000 mensuales.
“Se trata de gente dispuesta a pagar más por localización y exclusividad, si bien necesitan menos metros cuadrados”, dice Cristián Maturana, gerente del Portal Inmobiliario.
Gran parte de su valor está en la accesibilidad a todo tipo de servicios, además de la arquitectura de sus edificios que en muchos casos son considerados “obras”, como los que llevan la firma de Borja Huidobro.
Se ha convertido en una zona de alta densidad y ahí se emplazan enormes departamentos de varios cientos de metros cuadrados, pero también han ido surgiendo otros más pequeños, orientados a profesionales solos de altos ingresos. Debido a eso algunos, como el corredor de propiedades José Tomás Urmeneta, consideran “que le quitan un poco de ese aire de tradición”.
Valle Escondido
Entre La Dehesa y El Arrayán están las 175 hectáreas que eligieron a mediados de los ’90 los Cueto, los Martínez y Sebastián Piñera para construir un completo barrio. “Pensaron dónde vivirían ellos, no en un negocio inmobiliario. Es un Disney, un oasis”, dice un experto para graficar la exclusividad con que fue diseñado el proyecto. Su mayor valor agregado está en su cancha de golf, en torno a la cual se levantan las viviendas y el club house.
Las casas que ahí se construyen cuestan fácilmente 50.000 UF (unos $ 900 millones) o más y la opción más “barata” para vivir en Valle Escondido son los departamentos.
Los que construyó Christian de Groote están por sobre las 33.000 UF (unos $ 590 millones), mientras que los del edificio Dalí, de Archiplan, cuestan más de 20 mil UF. En Archiplan explican que el público objetivo son en general familias con pocos hijos, padres separados o cuyos hijos ya se fueron de la casa y que de tener viviendas de 500 metros se mudan a departamentos que son casi casas (algunos tienen jardín propio o quinchos de 70 metros cuadrados y piscina).
Lo Curro
Fue en los años ’70 cuando la familia Rabat empezó a lotear sus terrenos en los pies del cerro Manquehue. Eran paños grandes que explican el lujo en que se convirtió Santa María de Manquehue, así como un poco más al oriente Lo Curro y también Los Cóndores, la franja ubicada entre ambos barrios.
Calles anchas, casas grandes y hermosas vistas sobre la ciudad caracterizan este sector de la comuna de Vitacura, donde el metro cuadrado construido para una casa es de 83 UF. Según Cristián Maturana ya se aprecia una renovación generacional, en que jóvenes que se criaron ahí vuelven a comprar las casas de los que ya se mudan a departamentos. “Es gente que tiene capacidad de comprar gran terreno”.
Jardín del Este
“El barrio exclusivo debe ser antiguo”, resume Iván Poduje, quien destaca la revalorización de Jardín del Este. Se trata de la zona de Vitacura donde dejó su huella el arquitecto Emile Duhart en los años 50 y que se ubica al norte de Luis Pasteur entre Américo Vespucio y Manquehue. “Se trata de un área más antigua pero muy bien diseñada y equipada, donde el precio por metro cuadrado puede llegar a 45 UF”, dice.
Cristián Maturana destaca la calidad del barrio, con muchas plazas, grandes árboles, buena accesibilidad. Hay casas de 300 metros construidos emplazadas en terrenos de 1.500 metros que cuestan desde $ 300 millones (unas 17.000 UF), pero también otras más pequeñas que se venden a la mitad. “Se produce la obsolescencia del barrio con nula o muy poca vacancia de casas y con el cambio del uso del suelo comienzan a levantarse edificios de un nivel similar y el barrio vuelve a dinamizarse” explica Max Purcell. Últimamente han surgido también edificios de baja altura que buscan aprovechar la constructibilidad del terreno.
La Dehesa
Sigue siendo un barrio ícono de los grupos de mayores ingresos. Hoy está más cerca gracias a que han mejorado sus accesos, pero además se ha llenado de oferta comercial -malls, tiendas, supermercados, clínicas, colegios, etc.- que lo han convertido en un barrio que está en plena etapa de consolidación. A medida que los terrenos libres se han vuelto escasos, sus valores han aumentado. Si hace una década el metro cuadrado construido más caro costaba 15 UF, hoy puede llegar a 35 UF, aunque algunos consideran que el peak fue hace algunos años.
Su desarrollo ha sido dispar. Mientras algunos sectores mantienen su exclusividad, otros se han masificado. Entre los primeros, la corredora de propiedades Soledad Vidal menciona Las Pataguas, Los Nogales y el Santuario del Valle.
Inmobiliaria Manquehue forma alianzas para megaproyectos en la Región Metropolitana
(La Tercera, 25/03/2006)
La familia Rabat desarrollará tres iniciativas en La Dehesa, Huechuraba y Pudahuel que en conjunto contemplan construir más de 13.000 viviendas e involucran una inversión superior a los US$ 500 millones.
La familia Santa Cruz, controladora de Lipigas, DIN y ABC; José Yuraszeck, presidente y controlador de Sal Lobos, y Eduardo Gras, dueño de la constructora Socovesa, tienen algo en común. Se unieron a la familia Rabat para desarrollar megaproyectos inmobiliarios en Pudahuel, Huechuraba y La Dehesa.
La formación de alianzas no es algo casual, ya que se trata de iniciativas que en conjunto contemplan levantar más de 13.500 viviendas e involucran una inversión considerable: US$ 520 millones.
El puntapié inicial a la cuantiosa cartera de proyectos que manejan los Rabat con Inmobiliaria Manquehue se dará con Los Bravos, que se levantará en 64 hectáreas ubicadas en La Dehesa. En conjunto con Socovesa los Rabat planean un barrio de 545 casas de entre 180 a 320 metros cuadrados construidos. Las viviendas tendrán valores que oscilarán entre UF 7.500 y UF 13.000. El proyecto demandará US$ 130 millones durante ocho años y las obras se iniciarán el próximo mes.
La otra iniciativa de envergadura se denomina Urbanya. Esta será desarrollada en Pudahuel en sociedad con la familia Santa Cruz. Se trata de una inversión de US$ 160 millones a 10 años plazo.
“El terreno tiene 700 hectáreas, pero nos asociamos con ellos para desarrollar las primeras 100”, explica Joaquín Brahm, gerente general de Inmobiliaria Manquehue. En total serán 3.040 casas de 60 a 120 metros cuadrados y cuyo precio irá desde UF 1.300 a UF 2.500. Brahm señala que la aprobación del Zoduc (zona de desarrollo urbano condicionado) está en proceso, previéndose iniciar las ventas el segundo semestre.
En forma paralela, la inmobiliaria trabaja sigilosamente en el que es uno de sus mayores emprendimientos. En esa iniciativa, la familia Rabat también se unió a un partner conocido para el mercado: José Yuraszeck.
“Somos socios de un terreno ubicado en el Valle de la Pincoya, comuna de Huechuraba”, explica Brahm. El ejecutivo agrega que son 1.000 hectáreas de las cuales 400 son urbanizables. Ahí planean incursionar en un mercado nuevo para ellos: el de las viviendas con subsidio.
“Es un mercado interesante y que está súper dinámico. Además, esa zona tiene aptitudes para acoger a ese tipo de viviendas”, dice Brahm. El sitio, agrega, ofrece una ventaja respecto de otras ubicaciones: está cerca del centro de Santiago. “Se le puede dar una calidad de vida a ese mercado que hoy no la está teniendo, porque tienen que ir a construir a zonas muy lejanas”, indica Brahm.
El proyecto -58% en manos de los Rabat y 42% en poder de Yuraszeck- aún no tiene fecha de partida y está en etapa de elaboración del master plan. “Estamos en pleno proceso de evaluaciones y estudios. Hemos conversado con la municipalidad, pero aún no tenemos fecha para presentar el Zoduc”, afirma. No obstante, el ejecutivo tiene las cifras que darán forma a la iniciativa: 10 mil casas que consideran valores desde UF 800 a las UF 1.500. La inversión estimada: US$ 230 millones a ocho años.
Debut en departamentos
El plan de negocios de Inmobiliaria Manquehue también contempla para este año el debut en la construcción de departamentos.
“Estamos echando a andar nuestro primer proyecto de edificios y el próximo año queremos ampliar nuestra cartera e incorporar nuevas iniciativas. Vamos a atacar ese mercado, porque representa el 70% de las ventas de Santiago”, afirma Brahm.
El estreno será en los terrenos -de dos hectáreas- donde se emplaza la Viña Manquehue, en la avenida Vicuña Mackenna, en el límite de las comunas de Santiago y San Joaquín.
“La vamos a reciclar para ofrecer departamentos con subsidio de renovación urbana”, señala Brahm. Ahí la idea es construir seis edificios de 22 pisos para albergar 1.320 departamentos. Las viviendas tendrán una superficie de 30 a 70 metros cuadrados y valores desde UF 800 a UF 1.800. El proyecto, que demandará US$ 50 millones de inversión, comenzará en julio.
Y para potenciar la presencia en el mercado de departamentos y en comunas donde hoy no están, Manquehue está buscando nuevas ubicaciones en Ñuñoa, Maipú, Peñalolén, Providencia y La Reina. Eso sí, sin descuidar la especialidad de la firma: el mercado de las casas, del cual poseen el 10% en Santiago. Manquehue también está mirando fuera de la capital. Concretamente, están evaluando la V y X Región.
Para 2006, la compañía proyecta ventas cercanas a US$ 150 millones.
Fischer planea nuevo megaproyecto
(El Mercurio, 25/03/2006)
Acaba de cerrar la compra del Hotel Colina y evalúa construir en esos terrenos un hotel 5 estrellas más un centro comercial.
No hay dudas de que, gracias al desarrollo de la acuicultura, Puerto Montt ya no es la misma ciudad que hace unos años. Modernos hoteles, varios centros comerciales y las principales cadenas del retail se han instalado al ver las enormes posibilidades de negocio que ofrece su acelerada expansión.
Quienes saben hace tiempo de este auge son los Fischer, grupo que en esta zona del país actúa de local, y que hoy tiene un nuevo golpe: concretó esta semana la compra del tradicional Hotel Colina, antes ligado al empresario Clemente Ruiz-Clavijo.
Con esa adquisición ya son dueños prácticamente de toda una cuadra en pleno centro de Puerto Montt, en avenida Diego Portales. Fuentes ligadas al grupo Fischer aseguraron que sus planes no son menores.
En un proyecto a 3 años planean levantar un centro comercial, con tienda ancla, y un hotel 5 estrellas que contará con vista al mar dada la ubicación del edificio adquirido.
Aunque no se reveló el monto de la inversión ligada al proyecto, éste bordearía unos US$ 30 millones.
Por lo pronto, los Fischer están abocados a “limpiar” la gestión del hotel Colina, para luego iniciar la construcción del nuevo hotel 5 estrellas, que no es el único que pretenden construir en Puerto Montt.
Las nuevas instalaciones estarán conectadas con los estacionamientos que los mismos Fischer comenzaron a construir en 2004, y que entraron en operaciones el año pasado.
Las fuentes consultadas afirmaron que este grupo tiene en mente construir un segundo hotel 5 estrellas en la ciudad, aunque no se reveló la ubicación.
Los hermanos Claudio y Humberto Fischer son socios de la familia Puchi en AquaChile, la mayor salmonera del país, y la tercera de mayor producción a nivel mundial.
Esta misma semana se conoció la compra del hotel La Península por parte del Grupo Mosa, una suerte de “archirrivales” de los Fischer en el desarrollo comercial e inmobiliario de Puerto Montt.
El Grupo Mosa -Pasmar- es propietario de los malls Costanera, Paseo del Mar, la cadena de supermercados Full Fresh y varios paños de terreno y locales arrendados a otros centros comerciales.
CONEXIÓN
Un plan es conectar los estacionamientos operados por los Fischer con el nuevo proyecto.
Santiago en tacos altos
(El Mercurio, 26/03/2006)
La puesta en marcha de dos rascacielos y tres nuevos edificios -ya aprobados- en la Costanera Andrés Bello y Vitacura generará que más de 40 mil personas lleguen cada día a la zona. El resultado será aún más tacos, que no mermarán, pese a las cuantiosas inversiones que se harán para mitigar su impac
Como las más lujosas avenidas de Taiwán o Kuala Lumpur. Así lucirá Santiago oriente en unos años más, pero con un toque tercermundista: los tacos.
La puesta en marcha de dos lujosos rascacielos, la construcción de tres edificios y la inauguración de un megacentro comercial en la zona de la Costanera Andrés Bello y Vitacura generarán a partir de 2008 un aumento importante en el flujo de personas que visita la zona. En 2009, según datos de las compañías, cerca de 40 mil personas más arribarán cada día al lugar.
En la actualidad los atochamientos ya existen. En horarios peak transitan alrededor de 6.000 automóviles por hora entre la Costanera Andrés Bello y la rotonda Pérez Zujovic y pueden tardar hasta 25 minutos en un trayecto que en situaciones normales no debiera demorar más de 5 minutos.
Si bien las compañías dueñas de los proyectos planean poner en marcha nuevas vías y ampliaciones que ellas financiarán y que están seguras paliarán los tacos, el director de Tránsito de la Municipalidad de Las Condes, Óscar Arévalos, tiene una visión opuesta.
“No se resolverán los problemas”, asegura.
A su juicio, las inversiones de los privados mejorarán los accesos a sus nuevos edificios, pero finalmente generarán un verdadero efecto dominó hacia las calles aledañas donde los atochamientos serán bastante mayores a los que hoy ya hay.
Pero esto sólo es una parte del problema.
También el Parque Arauco planea levantar complejos de oficinas al igual que el complejo Nueva Las Condes, lo que además aumentará el número de autos que pasan por la zona de Vespucio, Kennedy, Cerro Colorado y Presidente Riesco. Si a eso se suma la crítica situación que se vive en la Costanera Norte, donde los atochamientos están a la orden del día, entonces habrá que prepararse para el verdadero colapso.
Dejar el auto en casa
El empresario Horst Paulmann, dueño del complejo Costanera Center, invertirá US$ 400 millones para construir su proyecto comercial, que incluirá un rascacielos de unos 57 pisos -el más alto de Chile y Sudamérica- y otros tres edificios de entre 25 y 30 pisos cada uno en la zona de la Costanera Andrés Bello. Estarán terminados a mediados de 2009.
Paulmann, conocido por ser un empresario meticuloso y emprendedor, decidió destinar nada menos que US$ 4,5 millones para poner en marcha cambios viales que alivianen los atochamientos que podrían venir producto de un mayor número de visitas a la zona.
Según explica su arquitecto, Ives Besançon, los recursos se destinarán a construir un nuevo puente sobre el Mapocho, dos puentes que cruzarán el canal San Carlos, el ensanche de Los Leones y la apertura de una calle que hasta ahora no existe, Nueva Tobalaba.
Adicionalmente, la compañía pondrá una pasarela sobre Vitacura, que empalmará con la estación de metro Tobalaba, que mejorará los accesos a los peatones. Con ello, apostará a que muchos prefieran dejar su auto en la casa.
El grupo formado por Abraham Senerman y Liliana Solari (Inversiones Bethia, empresa comandada por el esposo de Andrea Molina, Gonzalo Rojas), en tanto, destinará US$ 120 millones para levantar otra gran torre de 52 pisos en la ex Portada de Vitacura.
Según explicó la empresa, la obra considera invertir un monto importante en cambios viales; entre ellos, ampliar Vitacura a tres pistas (entre Isidora Goyenechea y cerca de Presidente Riesco) y hacer un acceso directo desde Andrés Bello.
En paralelo, el Parque Arauco junto a los dueños de Nueva Las Condes también estudian vías de mitigación para sus próximos proyectos de edificios. Entre ellos, hacer un desnivel que permitirá a Presidente Riesco pasar por debajo de Vespucio, otro en Manquehue con Cerro Colorado y el ensanche de Los Militares.
Pero a juicio de Arévalos hay mucho más por hacer.
Dentro de la municipalidad ya existe el acuerdo de implementar algunas mejoras, como construir la Costanera Sur, que sería una continuación de la actual avenida Andrés Bello y pasaría por detrás de la embajada de Estados Unidos. Un proyecto que habría que evaluar por motivos de seguridad.
Además, el alcalde de Las Condes, Francisco de La Maza, dijo el jueves que está dispuesto a apoyar la construcción de un túnel de 1,2 kilómetro en la avenida Kennedy, entre Américo Vespucio y la rotonda Pérez Zujovic, que, según los estudios preliminares, bajaría de 30 minutos a sólo 10 los tiempos de viaje en ese congestionado sector, lo que requeriría unos US$ 30 millones.
Pero también el municipio tiene varios proyectos en carpeta e, incluso, está en conversaciones con sus pares de Providencia y Vitacura para ejecutar un “master plan” que solucione el problema en conjunto antes de que las vías colapsen.
Entre ellos, confidencia, están mejorar la rotonda Pérez Zujovic, construir otro puente sobre el río Mapocho, extender Tobalaba para que llegue hasta la Costanera Andrés Bello y ampliar Kennedy.
Sin embargo, hoy sólo hay ideas y no existe un financiamiento ni un plan concreto, indica Arévalos.
La situación podría empeorar, porque además ahora la Universidad Católica pidió permisos para cambiar el uso del suelo donde hoy tiene un complejo deportivo -en la avenida Andrés Bello-, con el fin de construir más oficinas, lo que traerá aún más personas al lugar.
De hecho, ya estuvo en negociaciones con Abraham Senerman, quien planea levantar otros tres edificios de 23 pisos de altura en ese lugar, si es que la municipalidad le da el pase. O sea, tacos hay para rato.
MÁS ACCESOS
En carpeta
Varias ideas circulan para mejorar los accesos en la zona oriente de Santiago.
La Municipalidad de Las Condes tiene varias ideas. Entre ellas, construir la Costanera Sur, que sería una continuación de la actual avenida Andrés Bello y pasaría por detrás de la embajada de Estados Unidos; y construir un túnel de 1,2 km en la avenida Kennedy, entre Américo Vespucio y la rotonda Pérez Zujovic.
También, ampliar Tobalaba y empalmarla con Andrés Bello; y construir una calle que partirá en el túnel San Cristóbal y debería llegar a la Costanera Norte y Tobalaba, entre otras.
El Parque Arauco y Nueva Las Condes, en tanto, estudian un máster plan que incluiría hacer un desnivel en Presidente Riesco, que pasaría por debajo de Vespucio, otro similar en Manquehue con Cerro Colorado y el ensanche de Los Militares.
Viviendas extremas toman fuerza
(El Mercurio, 26/03/2006)
Se adaptan a las necesidades más raras. A las alturas o al desierto. Soportan la nieve o ahorran energía. Iniciativas que nacen como locas ideas. Y que se hacen realidad.
Sus extrañas formas sorprenden. Y sus ubicaciones aún más. Se acomodan a climas extremos o a situaciones inusuales. Son casas ad hoc. A la medida de quien vivirá en ellas.
Hay para todos los gustos.
Por ejemplo, se prevé la pronta instalación de dos refugios en la Sierra de Ramón, a más de 3.000 metros de altura, en los faldeos cordilleranos de Santiago. “Probaremos la resistencia de los materiales para evaluar su implementación como módulos de habitabilidad transitorios”, explica Felipe Bañados, director de Protege, una de las entidades involucradas en el proyecto.
Son como un par de iglús. Pero diseñados especialmente para la montaña. Los domos están formados por placas de madera prensada y revestida con impermeabilizante. Materiales pensados para resistir los 10 grados bajo cero o la insolación que producen los 30 grados celsius de temperatura de la cordillera.
Su objetivo es ser un módulo habitable para los excursionistas, especialmente durante el invierno. Así, en 9 m² permiten “una habitabilidad normal para esas condiciones climáticas”, dice Felipe Bañados, de Protege.
No es el único modelo que quieren probar. En el departamento de Ingeniería Mecánica de la Universidad de Chile están preparando un refugio de media montaña con carácter permanente. Ya tienen los planos, pero falta elegir el lugar.
La estructura se emplazaría entre los 1.500 y 2.000 metros de altura y que “aprovecharía la materia prima del lugar utilizando el método de la pirca de piedra”, dice Bañados.
El diseño también considera la orientación, el ahorro energético, la estética y el impacto en el medio. Es que en condiciones extremas, cada detalle es muy importante.
Por ejemplo, si el entorno es la helada antártica, las viviendas deben soportar menos de 30 grados celsius bajo cero. Por eso, hay varios arquitectos que se han planteado el desafío.
Así, los académicos de la universidad Técnica Federico Santa María crearon un proyecto llamado ARQZE, Arquitectura en Zonas Extremas, y ya instalaron la Estación Parodi en plena plataforma antártica. Estos módulos habitables también están diseñados en forma de domo, por la factibilidad de su traslado y montaje. Los semicírculos son de intenso color azul, revestidos por poliéster reforzado con fibra de vidrio y tratamiento UVB. Y el interior es de poliuretano para aislar a los habitantes de las frías temperaturas. “Es todo muy high tech”, comenta Pedro Serrano, uno de los profesores que gestó la iniciativa.
Iglús modernos
Este no es el único proyecto para la Antártica. Marko Matulic, arquitecto de la Universidad Católica, es oriundo de Punta Arenas y conoce muy bien las necesidades de quienes viven en el extremo sur del mundo. Por eso investigó las condiciones del medio y diseñó un módulo prefabricado de habitación de acuerdo a los requerimientos del Instituto Antártico Chileno, entidad que patrocina el proyecto y que instalará la vivienda en la base chilena Julio Escudero, en abril de 2007.
El prototipo “es un iglú pero con los materiales y tecnología de hoy”, explica el profesional. Está formado por seis arcos de asilapol, de 20 centímetros de espesor, sostenidos por un cable de acero que le da la forma. Permite la habitabilidad de cuatro personas en sus 16 m² y tiene hasta un hall para que los habitantes compartan. Una casa muy ad hoc.
Ahora, si el clima es más lluvioso y la temperatura es mayor, también hay una vivienda para ese clima.
Los académicos de la Universidad Austral están empeñados en generar habitáculos con ahorro energético en el sur del país. “Mejoran la calidad de vida, son sustentables y bioclimáticos para aprovechar las cualidades del entorno”, sostiene José Miguel Biskupovic, profesor que participó en la construcción del edificio de la Facultad de Arquitectura con estos sistemas. Y los replicó hasta en su propia casa.
La vivienda está frente al río Cruces, en la ciudad de Valdivia, y ahorra un 60% de energía según su dueño. Está construida con dobles muros de hormigón, sólo tiene ventanas en las áreas con vistas y posee un techo de color dorado que reflecta el calor del sol y aprovecha sus cualidades para la calefacción de la casa. “Tuvo un costo adicional de un 6% pero se recupera en tres años por las reservas de calefacción”, comenta Biskupovic.
Y si hay casas para el sur, también las hay para el norte.
Estudiantes de arquitectura de la Universidad Diego Portales respondieron a la invitación del Gobierno Regional de la I Región y diseñaron viviendas sociales especialmente pensadas para el pueblo de Huatacondo. Explica Francisco Donoso, coordinador del área tecnológica de la UDP, que los prototipos consideraron el clima, las difíciles rutas de acceso, la arquitectura de la zona y su condición patrimonial. Hoy, las propuestas sólo esperan la disposición del organismo para su implementación.
Las iniciativas usaron conceptos de las viviendas vernáculas, y otros, como las de Renato Blaskovic, que combinan los materiales nativos con las tecnologías actuales. Su modelo considera un patio interior abierto al valle revestido con Nepal y un sistema de malla electro soldada que estructura el interior. Todo, en 90 m². Y casi en pleno desierto.
Si por el contrario, el problema son los terremotos blancos de los sectores precordilleranos, Álvaro Cumsille, Gabriel Salgado y Felipe Carrasco, arquitectos de la Universidad Mayor, idearon una solución. “Una vivienda temporal que alberga al jefe de familia y la comida de su ganado durante 18 días”, explica Álvaro Cumsille. Es una especie de contenedor cubierto por un textil plastificada, impermeable y plegable una vez desocupado. Y trae un instructivo para ir ocupando ordenadamente los fardos de los animales.
Aseguran que es una propuesta, que en algún momento se podría convertir en una vivienda de verdad. Y muy ad hoc.
Ciudad fracturada
(El Mercurio, 26/03/2006)
La segregación social que afea el paisaje urbano de Chile fue fomentada durante décadas por políticas centradas en terminar con el déficit de viviendas básicas al menor costo. Pero la realidad de las poblaciones periféricas y la violencia de las últimas tomas llaman a ponerle coto.
Tras los violentos disturbios del año pasado, Francia creó el Ministerio de Cohesión Social, cuya primera tarea fue documentar la discriminación. Ilustrador ejemplo de la “celeridad” con que en todo el mundo los gobiernos reaccionan a los conflictos sociales: encargan diagnósticos cuando las esquirlas rasguñan su popularidad.
En Chile, hace rato hay consenso sobre la mala distribución del ingreso, pero se está poniendo de moda el concepto de “segregación espacial” para aludir a un rasgo que afea el perfil de este país emergente: la relegación de los pobres -quienes más necesitan de la ciudad- a terrenos distantes de la “civilización”. Tomas violentas como la que empañó el debut del Gobierno de Bachelet, protagonizada por pobladores que exigen con más que dientes y uñas ser radicados en Peñalolén y se resisten a trasladarse a comunas como Lampa son muestra del problema latente.
Especialistas advierten que la Región Metropolitana se ha convertido en un muestrario de enclaves socioeconómicos que empieza a evidenciar “síntomas de malignidad” -paradigma que se replica en el resto del país-, por lo que urge ponerle coto, ya que un apartheid social puede encender una hoguera de protestas. Sobre todo considerando que el fenómeno tiende a retroalimentarse.
Entre oriente y poniente
El consultor inmobiliario Pablo Trivelli consigna que históricamente los estratos altos se autosegregan para ejercer influencia sobre el Estado para conseguir infraestructura pública y normas que excluyan de su territorio los usos que no les interesan: “Las comunas donde viven los más ricos generan la mayor cantidad de residuos sólidos domiciliarios, pero no hay plantas de tratamiento ahí. La patológica ideología de las plusvalías hace que se excluyan hasta los cementerios de esas zonas. Además, a la concentración de la demanda el mercado reacciona ofreciendo en esos lugares todos los servicios posibles. Así se distorsiona la estructura urbana”.
Francisco Martínez, profesor del Departamento de Ingeniería Civil de la Universidad de Chile, explica que como los segmentos medios y altos deciden su residencia principalmente en función de las variables calidad de vida y red social, están dispuestos a destinar buena parte de sus ingresos para instalarse en enclaves de elite: “Esta conducta hace que en esas zonas el suelo empiece a subir, acentuando la segregación”.
Como contrapartida, vivir sumergidas en cordones de pobreza, desconectados de la “geografía de las oportunidades”, dificulta que las familias con menos recursos se suban al ascensor social.
Martínez plantea que esta segregación se ha acentuado en la medida que el mercado opera más libremente: “Antes había procesos que la atenuaban y consolidaban mezclas socioeconómicas, como las tomas o las asignaciones de terrenos por parte del Estado. Las poblaciones Villa El Dorado, en Vitacura, y Colón 9000, en Las Condes, son producto de planificación”.
Trivelli agrega que en los ’60 se dio una interrelación fuerte de estratos medios con los altos en comunas como Ñuñoa o Las Condes -aún quedan muchos barrios de muestra entre Kennedy y Vitacura-, pero desde fines de los ’70 el encarecimiento sostenido de los terrenos empezó a dificultarles la inserción en el sector oriente, por lo que emigraron a comunas como Maipú y La Florida, donde en el gobierno de Frei Montalva iban los erradicados.
“Eso hizo que el suelo empezara a subir acá por lo que en los ’80 Pinochet destinó las viviendas sociales a La Pintana, La Granja o Puente Alto. Pero ahora los pobres ya no se instalan en las 34 comunas del Gran Santiago, porque la segregación ha escalado del nivel intercomunal al regional: los nuevos destinos son Lampa, Colina, Buin, Paine, Hospital, Peñaflor”.
La segregación empezó a crecer cuando las políticas gubernamentales se centraron en reducir el déficit habitacional comprando terrenos baratos, lo que a partir de los 80 construyó una periferia de pobreza en Santiago. Francisco Sabatini, sociólogo doctorado en planificación urbana y profesor del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC, agrega que las autoridades siempre han tenido conciencia de este subproducto negativo. Pero se ha considerado un mal menor enfrentado al objetivo de aumentar el acceso a vivienda.
Según Sabatini, hasta comienzos de los ’90 para una familia pobre vivir en la periferia significaba largos viajes para trabajar y estudiar, inundaciones, convivir con focos de contaminación y escasa infraestructura pública. Pero después los cambios en el sistema político y el mercado del trabajo introdujeron elementos perversos.
Barrios emblemáticos por la organización solidaria de sus pobladores y por lo combativas contra el régimen militar trastocaron su capital social en negativo. Emplean esas mismas redes para el narcotráfico y la delincuencia, lo que hace más peligrosa la “ghettización”: está organizada.
Mientras que la incidencia del factor laboral respondería a que antaño en un porcentaje importante de estas familias el jefe de hogar tenía trabajo estable. En cambio ahora los sectores D y E están cruzados por la inseguridad laboral. Y como más encima es cada día más relevante el lugar de residencia para emplearse, los jóvenes dejan los estudios desalentados por la discriminación, se marginan del sistema y caen en la droga y la delincuencia.
Redireccionar políticas
Jaime Silva, jefe de la División de Política Habitacional del Ministerio de Vivienda, hace hincapié en que dentro de una economía de mercado el Estado siempre operará sujeto a los valores del suelo. Sin embargo, recalca que muchas veces son las municipalidades las que generan segregación: “Cuando un plano regulador establece que la superficie mínima por casa es de 1.000 m2 y el valor del m2 es 5 UF lo que se está diciendo es que mucha gente no puede vivir ahí. Por eso recomendamos que no establezcan pisos”.
Otra medida para aminorar el fenómeno fue incorporar en el plan regulador metropolitano las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc), para que en los nuevos proyectos parte de la superficie tenga densidades mayores, como se hizo en Colina. Esta herramienta abre la posibilidad de casas más económicas, porque esa densidad no puede lograrse con edificios debido a los límites de altura.
Otro elemento que tiende a segregar la ciudad es el financiamiento de los municipios. Se produce un círculo vicioso, porque las comunas con propiedades de alto valor reciben más ingresos por contribuciones y por tanto hay más iluminación, mejores parques, mejor equipamiento; lo que a su vez influye en las plusvalías y eso hace subir de nuevo sus ingresos. En los municipios pobres la espiral funciona al revés.
Martínez agrega a eso que las contribuciones fueron concebidas como un medio de financiamiento municipal, pero debido a que están definidas en proporción del valor del inmueble constituyen un costo que incentiva la segregación porque discrimina de igual forma que el valor del suelo: “Uno esperaría que una política de desincentivo a la segregación que utilice mecanismos de mercado subsidiara la localización, lo que se lograría redefiniendo los objetivos y valores de este impuesto”.
Y el Fondo Común Municipal -al que todos los municipios aportan un porcentaje de sus patentes y contribuciones para redistribuirlos- mitiga la desigualdad, pero no alcanza para pavimentar una ciudad más uniforme.
Silva asevera que desde 1994 ha habido una intencionalidad en la planificación urbana en pro de reducir esta fractura social, pero juega en contra un factor de idiosincrasia: “Las personas de todos los segmentos tienden a segregarse. Quienes acceden a una casa de UF 1.000 metros no quieren al lado otra de UF 400”.
Para no generar enormes ciudadelas de marginalidad el Mimvu fijó como tope conjuntos habitacionales de no más de 300 viviendas y ha flexibilizado los programas para que la gente pueda construir una segunda casa en el sitio familiar o compren casas usadas en sus barrios de origen, en vez de “exiliados” a la periferia.
Pero, de seguro, acentuará su accionar porque la Presidenta Michelle Bachelet se comprometió en su programa a revertir la segregación social.
Los ricos también migran
Según la versión preliminar de un estudio realizado por Francisco Sabatini, Carolina Flores, Carlos Sierralta y Guillermo Wormald, a pesar de que las desigualdades persisten y adoptan nuevas facetas, la segregación residencial en Santiago disminuyó en el último período intercensal (1992-2002). Este retroceso obedece principalmente a una dispersión relativa del 10% más rico de los hogares desde el “barrio alto” hacia determinadas comunas.
Una de las tradicionalmente pobres colonizadas por estratos altos es Peñalolén. Lo que según Francisco Martínez se explica porque tiene dos peculiaridades: una hermosa vista en los faldeos cordilleranos y que colinda con el área socioeconómica alta, por lo que pueden acceder en minutos a su infraestructura (malls, cines, colegios).
Otra es Huechuraba, donde la migración de familias de altos ingresos responde a una lógica similar: se desarrolló como una extensión de Las Condes, porque en la fase inicial los diferenciales de precio de suelo entre ambas eran de 1 a 100%, y no les importó acercarse a poblaciones “bravas” como La Pincoya. Si bien dentro de estas comunas hay amplias fronteras entre el mundo ABC1 y el D, todo el abecedario social se encuentra en los supermercados, Blockbuster y centros comerciales.
“Para los sectores D y E la llegada de gente acomodada significa mejores supermercados, más alumbrado, vigilancia, calles sin hoyos, y les acerca las oportunidades de trabajo”, dice Sabatini.
Si bien a algunos urbanistas y arquitectos les parece contraproducente esta cercanía, porque resalta las violentas desigualdades, a la gente de menores recursos no le violenta: “Nuestra comuna estaba alejada de la mano de Dios y con estos condominios le llegó el desarrollo”, comenta José López, poblador de Peñalolén.
Rodolfo Peña, miembro de la junta de vecinos de la Comunidad Ecológica emplazada en esa comuna, afirma que la integración se ha dado bajo parámetros normales. Históricamente han convivido con “tomas” y una cuota de delincuencia menor que afecta a los condominios más pegados a ellos. Les aterraba la llegada de otras 980 familias, como quería el ex ministro Ravinet, pero en definitiva serán sólo 200 de la toma de Arrieta; sí les preocupa aún que “se trata de gente más vinculada a delitos”.
El quid es que en áreas como el sector sur de la capital difícilmente va a reproducirse esta integración espontánea. “Dejar el fenómeno a merced del laissez-faire empeorará la situación. Lo más práctico es que como de todas formas el Estado interviene en la provisión de infraestructura y vivienda social, diseñe alguna política. Podría tomar grandes terrenos de baja calidad de edificación e inducir una renovación con el desarrollo de barrios medios”, sugiere Martínez.
En todo caso, actualmente en ninguna comuna de la Región Metropolitana hay homogeneidad socioeconómica, sino predominancia de un estrato. Las más “parejas” son las que concentran a los sectores populares.
