Santiago: ¿Hablamos de escasez de suelo?
Por Andrés Spotorno
Los suelos residenciales de la ciudad de Santiago se terminarán el año 2009. Así lo consignó, en forma alarmante, un matutino de gran circulación (1), dando cuenta de los resultados a los que llegó un estudio solicitado por la Cámara Chilena de la Construcción sobre la disponibilidad de terrenos factibles de ser destinados a vivienda en la capital.
El efecto más directo de esta constatación sería el aumento en los precios de suelo (debido a la creciente escasez) y el consiguiente encarecimiento de las viviendas. Este efecto tendría un mayor impacto en el desarrollo de proyectos de carácter social.
La publicación entrega la opinión de la industria, sobre la necesidad de dejar en manos del mercado la selección de los terrenos para los futuros desarrollos habitacionales que requiere la capital, y no a la regulación del Estado, que limita la expansión de la ciudad.
La relación lineal de los argumentos y centrar el problema en la ciudad de Santiago, nos lleva a coincidir con la propuesta del sector inmobiliario; sin embargo, al considerar otras variables y ampliar un poco la escala de análisis, podemos encontrar algunas alternativas:
1. El problema planteado no considera la renovación de la ciudad, tomando como única posibilidad para nuevos desarrollos la expansión de la “mancha urbana”.
No se puede negar el fomento que el Estado le ha dado al sector inmobiliario por la vía del establecimiento de Zonas de Renovación Urbana, con subsidios especiales y la flexibilización de las normas constructivas. Lo que partió en Santiago-Centro se ha expandido más allá de las zonas pericentrales, llegando a comunas como Macul, La Cisterna y Cerrillos.
El sector inmobiliario ha sido particularmente creativo y activo para captar estas oportunidades, rentabilizando los suelos urbanos consolidados y aportando a los ingresos directos de las municipalidades, por la vía de los derechos por construcción y los impuestos territoriales.
2. La escasez se puede relativizar al considerar las alternativas que ofrecen las Zonas y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado.
Las ZODUC incorporaron casi 10.000 hectáreas para nuevos desarrollos inmobiliarios en la provincia de Chacabuco (2). La idea es crear nuevos proyectos, integrales en lo habitacional y autosuficientes en infraestructura y equipamiento.
En este mismo sentido, los PDUC permiten al sector inmobiliario y los inversionistas, desarrollar casi cualquier territorio de la zona metropolitana, si cumplen con los requerimientos del instrumento y establecen las compensaciones o mitigaciones ambientales del caso.
Sin duda, los desafíos para el sector inmobiliario se ven aumentados cuando el Estado hace lo que tiene que hacer: regular. Pero la industria, hasta el momento, ha dado muestras más que sólidas para entender los procesos y encontrar los espacios para el desarrollo.
Como en todo en la vida, podemos poner enfrente las dificultades para avanzar en las soluciones, pero también podemos trabajar sobre las oportunidades. Haciendo un contra-analogía a la del vaso de agua, veamos a Santiago (y la Región Metropolitana) como un vaso medio vacío y no medio lleno.
(1) La Tercera, lunes 03 de septiembre de 2007, pág. 27.
(2) Análisis y Diagnóstico Plan Regional de Desarrollo Urbano Región Metropolitana, Seremi Vivienda y Urbanismo, Región Metropolitana, 2005.
