Observaciones Urbanas, Caso Morro 15 Norte en Viña del Mar.
por José Pedro Vicente, Arquitecto. Magíster en Arquitectura Pontificia UC. Santiago.
Las inmobiliarias, son para muchos, los malos de la película, los eternos cuestionados sobre los resultados que vemos manifestarse en ciertos puntos de la ciudad, como es el caso del morro de 15 Norte, zona escogida, al parecer, de un minuto a otro para insertar el máximo de edificios posibles.
Se tiende a decir que son las inmobiliarias las que están arrasando con los terrenos de la ciudad, o bien, en este caso, cambiando el rol de la Ciudad Jardín sin importar dicho sobrenombre, sin embargo, es la gente la que quiere vivir en ese lugar, al lado del mall, del supermercado, “cerca de todo” y con vista al mar. Grandes beneficios que estos inversionistas no dejaron pasar por alto. Cabe preguntarse ¿quién esta mal?, las inmobiliarias que responden a las necesidades de las personas, la gente al privilegiar lo funcional sin visualizar los efectos colaterales asociados a una calidad de barrio, o bien, las “Condiciones de edificación” documento que –por lo visto- muchas veces olvida condicionar, limitar y restringir la desvergonzada sobre explotación del metro cuadrado.
Dentro de las normativas de este documento, se señalan ciertas restricciones sujetas a cada terreno, entre las que se encuentran, la “rasante”, regla asociada a una diagonal que nos corta el edificio a una determinada altura, la “densidad bruta máxima”, la cual señala la cantidad máxima de habitantes por hectárea, el “coeficiente de constructibilidad” restringe el máximo de metros cuadrados que podría tener el proyecto y el “porcentaje de ocupación de suelo”, lo que define el máximo a ocupar de la superficie adquirida para levantar alguna edificación. En fin, normativas que nos acotan la libertad, o mejor dicho, que apuntan a una regulación en pro de la ciudad.
Si llevamos esto a la práctica, un terreno que se vende para construir solamente una casa unifamiliar, es decir, una sola propiedad, logra un determinado valor. Si el mismo terreno permite otros fines, como por ejemplo un edificio, del cual obtenemos 50 propiedades o más, incluso el doble, puede venderse perfectamente 10 veces más caro, por ende, el valor de los terrenos depende -en gran parte- de las restricciones y regulaciones que indique la norma. En síntesis, a alguien o a muchos, les conviene que el terreno o los terrenos, permitan la mayor cantidad de libertades posibles, pasando a un segundo plano el resultado funcional y estético que pueda llegar a presentar dicha área.
En este caso, se permite la desnaturalizada competencia por la vista al mar, sin mayor interés, no sólo el cambio de suelo que significa pasar de un importante y escasa área natural, a un pavimento que facilita las instalaciones de innumerables torres, sino también, un desentendimiento sobre la persona o grupo de ellos, que ilusionadamente gastó todo su capital en una propiedad, cambie sin explicación alguna, una anhelada vista al horizonte y a la puesta de sol, por una suma de fachadas posteriores de edificios que van brotando al corto plazo, regalándole una fría sobra a las 3pm y extrañas corrientes de viento entre volúmenes. Cruda realidad si pensamos que esta consecuencia es producto de una interferencia entre edificaciones, una deslealtad de un proyecto con el otro, que deja de serlo, si es que la norma no establece lo contrario, pasando la arquitectura a un segundo plano, aun siendo proyectado por arquitectos.
Lamentablemente los intereses apuntan a la venta inmediata y mas elevada de tal seccional, evidenciando de esta manera que cualquier inversión que no este directamente relacionada con la obtención de beneficios al corto plazo, lamentablemente no es de interés, pagando las consecuencias los propios habitantes de la ciudad. Lo mas probable es que un seccional normado para la obtención de resultados a favor de una ciudad turística, con menos lotes destinados a torres, o dicho de otra manera, destinados a un programa recreacional, no por esto distante de utilidades e ingresos, programas culturales, comerciales, deportivos, ecológicos, etc, al largo plazo, sería mas sano y rentable que la explotación máxima del metro cuadrado.
