Chile: las claves de un mercado inmobiliario de mala calidad, y el poder de una nueva cultura del consumidor
imagen original de blogs.clarin.com
La semana pasada, una noticia aparecida en la prensa llevaba el título “La única alternativa real para rechazar un proyecto con problemas es cuando ya está terminado”. Lo que se planteaba ahí eran las dificultades con las que se encuentran los directores de obras de las municipalidades para hacer su trabajo de fiscalización. Más allá de los problemas en la fiscalización, esta situación también pone en evidencia otros fenómenos que tienen que ver con una precariedad en el mercado inmobiliario chileno.
Los profetas neoliberales como Friedrich Hayek mencionan constantemente la idea del mercado y su “mano invisible” como un juego en el que algunos ganan y otros pierden, pero en el que todos obedecen las mismas reglas, con el mismo rayado de cancha. De ahí la importancia de que a la gente se le “deje competir” sin distorsiones como proteger a unos en “detrimento” de otros; la igualdad se daría en la medida que todos partimos con las mismas posibilidades, dadas por las reglas parejas, que no es más que el “Rule of the Law”, el Estado del Derecho.
Al margen de lo discutible que todo esto puede ser (especialmente en relación a la “igualdad en la partida” que una vez le escuché a Leonidas Montes), este modelo sirve para discutir sobre la precariedad del mercado inmobiliario en Chile, y particularmente en zonas con intensa actividad en sectores de Santiago.
Las reglas del juego
Lo señalado por el artículo, en relación a la fiscalización, tiene que ver con el problema de las reglas del juego. En el caso chileno se cuenta con una serie de normas que tienen que ver con las ordenanzas y leyes generales y los planes reguladores que definen ciertas restricciones según lo estipulado por cada municipio. La manera de hacer efectivas estas “reglas del juego” tiene que ver justamente con el cumplimiento de las normas, lo que (en una cultura empresarial “poco proactiva”, digamos) recae principalmente en la labor de las direcciones de obra.
Aquí se presentan bastantes problemas. En el artículo, por un lado, se señala de parte de los directores de obra que “no hay recursos humanos ni presupuesto para hacer inspecciones periódicas, ya que éstas deben hacerse cada día para que sean efectivas y no tenemos un ejército de inspectores para realizar esas tareas”. Ahora, a esto se le suma que el trabajo normal que desde los municipios se realiza tiene que ver con las normas urbanísticas y los planos reguladores, no sobre aspectos técnicos de la construcción, por lo que hay algunos estándares mínimos que la ley exige pero que corren grandes probabilidades de no cumplirse, y tampoco ser fiscalizados. En el MINVU dicen que “al momento de la recepción final del edificio o condominio, el director de obras se focalizará en materias urbanas, que son de su directa competencia. En la recepción final no se pueden advertir problemas del hormigón o de la impermeabilidad de los materiales. Además, la gran mayoría de las deficiencias aparecen después de que el comprador recibe el inmueble”.
La oferta
En cuanto aparecen conflictos entre quienes ofertan (las inmobiliarias y constructoras) y la demanda (los consumidores), el abogado de la Fundación Chile Ciudadano, Tomás Fabres, sostiene que “no sirve de nada ampliar los plazos de garantía porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben a falta de mantención. De hecho, en los últimos años se ha masificado la entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen”. Por otro lado, denuncia que, en caso de producirse fallos en favor de los consumidores, “es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las empresas operan a través de sociedades, que parten con un capital mínimo. Cuando empiezan a construir aumentan explosivamente sus fondos y luego, al cabo de los cinco años que dura un juicio, vuelven a presentar un capital pequeño y casi sin bienes”.
A esta proliferación de este tipo de “delitos de camisa y corbata” por parte de las empresas inmobiliarias, se suman otras situaciones que también hablan de una mala calidad de la oferta. Según opiniones como la de Arturo Torres, por ejemplo, existe un producto cuyo valor está inflado por los subsidios habitacionales, que promueven la existencia de productos que no alcanzan una calidad para ser competitivos. La distorsión de los subsidios hace que no sea necesario mejorar el producto como sí ocurriría en una competencia real de la oferta.
La demanda
Probablemente el fenómeno más interesante tenga que ver con la demanda, puesto se conecta con fenómenos que han ido apareciendo a nivel ciudadano. Aquí es evidente el desigual nivel de información de los consumidores, asunto que parece estar modificándose lentamente mediante iniciativas colectivas como la misma Fundación Chile Ciudadano y anuncios como la creación de una Asociación de Consumidores Inmobiliarios. Esto va en la línea de diversas posturas que plantean un nuevo espacio para el empowerment ciudadano, una fértil plataforma para el ejercicio de la micropolítica. El mismo Arturo Torres planteó una vez, en un interesante artículo titulado “Teoría del Murmullo”, que “en chile se consume mala arquitectura porque la gente está dispuesta a pagar por ella”. Extrapolando esta situación a otros mercados, se cuenta en el mundo con referentes en los que el mercado debe responder con una mejor oferta simplemente para poder seguir siendo competitivo. Finalmente todo depende de lo que prefieran los consumidores. Ahora, el problema es que la oferta inmobiliaria en chile ha probado ser poco creativa y nada de arriesgada, ni siquiera cuando aparecen nuevas demandas que podrían abrir mercados.
De todas maneras, de parte de la defensa de los derechos de los consumidores aparecen nuevos referentes de fallos judiciales y prácticas organizativas. En chile, más del 80% de los litigios se fallan en favor de los consumidores. Por otro lado, a pesar de las prácticas financieras irregulares de las inmobiliarias, en el MINVU sostienen que “la responsabilidad legal no caduca porque la empresa cambie de nombre o de giro, son las personas que están detrás las que responden, incluso con sus patrimonios personales”.
La importancia de una cultura del consumidor
En el tema del consumo de algún bien o servicio en particular, como en el caso del mercado inmobiliario, existen posibilidades asociadas a generar una cultura ciudadana, que mucho más allá de una “cultura del consumismo” (en la que nos quedamos empantanados criticándola), incorpore una “cultura del consumidor”.
A mi parecer, lo más interesante es que, viendo los ejemplos, parece que tenemos la posibilidad de avanzar hacia nuevas prácticas colectivas. Mejorar la calidad del mercado inmobiliario pasa fundamentalmente por acciones a nivel colectivo, fortaleciendo grupos intermedios entre el consumidor individual y las instituciones públicas. Finalmente tanto la construcción social de las “reglas del juego” del mercado, como la organización y construcción de una demanda, pasan por lo que decidamos hacer en conjunto. Me parece que una mirada más optimista para integrar el desarrollo económico y social en procesos intensos como la renovación de nuestras ciudades, podría determinar que multipliquemos el valor de nuestros contextos urbanos, es decir, la calidad de vida que ofrecen.
