Opinión – Regulación urbana y mercado
(El Mercurio, 13/11/2008)
Bettina Horst
Investigadora Libertad y Desarrollo
La fuerte oposición generada por vecinos de la comuna de Vitacura al cambio en su plan regulador, que permitía la construcción en altura en un sector que hoy es eminentemente residencial y de viviendas unifamiliares, es el resultado directo de nuestro esquema de regulación urbana basado en los planes reguladores. Si bien este caso ha tenido una alta visibilidad en los medios, ello no significa que no esté sucediendo en otras comunas del país. Por el contrario, una fuerte oposición a cambios en planes reguladores se ha venido observando en diversas ciudades y barrios.
Los planes reguladores no son más que la fijación de determinadas normas urbanísticas en un territorio. Modificaciones a estas normas, como lo es la factibilidad de construir en altura, generan no sólo importantes efectos patrimoniales, sino que también cambios en el entorno en el cual se encuentran las propiedades en el área de influencia de la zona que se busca modificar. El hecho de que un determinado terreno, por ejemplo, aumente su coeficiente de constructibilidad, generalmente lleva a un fuerte incremento del valor de éste, mientras que los terrenos aledaños que mantienen la norma antigua incluso pueden bajar de valor, dada la menor privacidad o menor soleamiento que ello pudiera implicar. Es decir, en este caso se generaría un efecto negativo sobre el resto de los vecinos que se encuentran en el área de influencia del sector cuya norma urbanística se viene modificando.
Hoy por hoy, la regulación urbana no contempla mecanismos que permitan la negociación entre los beneficiados y perjudicados a partir de un cambio en las normas urbanísticas del entorno en el cual están insertos. Actualmente, en vez de una negociación entre las partes, lo que hay es un fuerte lobby al ente regulador, en este caso el municipio, para congelar o modificar determinadas normas, con todos los riesgos de captura que ello pudiera implicar.
El problema de fondo es que nadie es dueño de los atributos del entorno en el cual está inserta su propiedad, y en consecuencia no se genera un mercado para transar estos atributos. En caso de tener los derechos de propiedad claramente asignados, se generaría un mercado donde éstos se transarían y de esta forma los vecinos alcanzarían en su conjunto una situación mejor a la actual.
Este es un clásico ejemplo de cómo la excesiva regulación no asigna derechos de propiedad, y en consecuencia no abre espacios para que los privados lleguen a un acuerdo entre ellos por medio de una negociación. Lo que se requiere es asignar los derechos de propiedad sobre los atributos del entorno en el cual están insertas las propiedades, y cualquier modificación a una norma que implica cambios en el entorno deberá ser acordada entre todas las partes afectadas. Para ello se puede crear, por ejemplo, una figura de asociación de vecinos entre todos los dueños de una determinada zona, donde al interior de esta asociación, sin un regulador estatal, se fijen las normas urbanísticas.
La excesiva regulación urbana desde el Estado, que imposibilita la transacción entre privados para la resolución de los conflictos, es consecuencia de la lógica actual de nuestros planes reguladores y modificaciones a ellos.
Frente a esta realidad, llama la atención que el Gobierno a través de la actual reforma a la Ley General de Urbanismo y Construcción sólo plantee más de lo mismo. Es decir, las modificaciones propuestas al marco legal que se está discutiendo, en lo esencial, mantienen como piedra angular de la regulación urbana la actual lógica de los planes reguladores. No se avanza en nada en cuanto a definir y asignar derechos de propiedad respecto de materias que se solucionarían de manera más beneficiosa para los vecinos en su conjunto con menos regulación y más mercado.
