¿Es el minuto para comprar una casa?

(El Mercurio, 03/12/2008)

En tiempos de crisis siempre surgen oportunidades. El sector habitacional ya está ofreciendo descuentos, autos y piscinas, así como nuevas fórmulas de crédito. He aquí cinco aspectos que usted debe tomar en cuenta si quiere adquirir hoy una propiedad. Por Pilar Concha G.

1.- Se puede comprar con millonarios descuentos. Si bien no existía un estándar, las inmobiliarias reconocen que ahora son mucho más flexibles a la hora de ofrecer descuentos. Si antes un recorte de un millón de pesos parecía una buena oferta, hoy son más bien de dos dígitos. Por ejemplo, la inmobiliaria Lugano ofrece un descuento de $17 millones por la compra de un departamento en Providencia. No es un caso aislado, Imagina se compromete a rebajar $10 millones del precio de venta a quienes compren una de las 15 de unidades que le faltan por vender en uno de sus edificios en Santiago; mientras que para su proyecto en Ñuñoa, el descuento llega a $12,5 millones.

Y si bien las ofertas varían según la inmobiliaria y la comuna donde se busca la vivienda, en el mercado hay un consenso de que, sabiendo regatear, se podría obtener un descuento de al menos 20%.
2.- Contar con el dinero en efectivo es una buena herramienta. Como en todo negocio, contar con los recursos suficientes para financiar la inversión es más atractivo, no sólo evita la demora de pedir un crédito, sino que ofrece algo que las inmobiliarias están ansiosas por obtener en tiempos como los actuales: liquidez. “El mercado está ofreciendo grandes oportunidades, sobre todo para aquellos que cuentan con los recursos y la liquidez”, explica Lorenzo Constans, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Un comprador logró pagar $32 millones menos por un departamento en Vitacura, inicialmente ofrecido por la inmobiliaria en $421,5 millones. “Las inmobiliarias necesitan dinero fresco para pagar sus deudas, y cuando uno tiene el dinero, puede presionarlas para que haga el tope de rebajas”, comenta otro propietario, que consiguió una rebaja de 20%.

Tener un crédito hipotecario preaprobado también da al comprador más poder para regatear, pues el negocio de parte de la inmobiliaria se ve como una venta más segura y rápida de concretar.

3.- Las promociones han mejorado. En España hace unos meses, una inmobiliaria ofreció una casa de regalo en un exclusivo barrio madrileño por la compra de un departamento de casi 800 mil euros; unos $600 millones.

Esto no se ve en el mercado local, pero las inmobiliarias sí han mejorado la oferta de regalos con la intención de captar compradores, especialmente para propiedades nuevas. Hoy el regalo puede ser un auto cero kilómetro y una piscina, entre otros.

En el caso de los departamentos, a la oferta tradicional de la cocina y encimera, las inmobiliarias están ofreciendo nuevo equipamiento como refrigerador y lavadora.

“La compra de la vivienda es la inversión más cuantiosa que una familia hace, por eso es fundamental el prestigio de la inmobiliaria, sobre todo en momentos difíciles”, explica el gerente comercial de Siena, Fernando Rufin.

4.- Las tasas siguen siendo buenas, a pesar de las últimas alzas… y podrían mejorar. La tasa promedio del sistema para los mutuos hipotecarios subió de 5,05% en septiembre del 2007 a 6,17% en septiembre de este año, niveles que no se observaban desde el 2004. Sin embargo, los expertos señalan que todavía son atractivas. Por ejemplo, en el 2003 se pagaba un promedio de 5,3% de tasa de interés por los préstamos hipotecarios a más de 20 años. Una tasa aún más alta que las actuales.

Hay un consenso de que las tasas hipotecarias serán más atractivas en lo próximos meses. En parte, debido a la iniciativa de BancoEstado, que este mes firmó un convenio con 34 inmobiliarias para financiar créditos por hasta 90% del valor de la propiedad. El Mutuo Hipotecario Tasa Mixta, consistente en una tasa fija de 3,9% durante los primeros 36 dividendos, se da con un plazo de hasta 30 años; pero después del cuarto año el valor de la tasa asciende entre 6% y 6,9%, según el valor de la propiedad. Tras el anuncio de BancoEstado, otros lo siguieron. BBVA, Banco de Chile y Corpbanca incluso dan más facilidades, con créditos que parten con tasas de 2,9% y que pueden ser pactadas al cuarto año.

Sin embargo, las condiciones para quienes no cuenten con ahorro previo sí se han endurecido. Independientemente del crédito que se solicite, éste no financiará el 100% y el banco exigirá que el dividendo a pagar no supere el 25% del ingreso familiar.

“Mi recomendación sería esperar un poco, aunque no mucho más, sólo un par de meses hasta que el nuevo escenario con menores precios y tasas más convenientes se verifique”, explica Miguel Ángel Vargas, economista de la Universidad Diego Portales.

5.- Hay cambios en los incentivos. En un intento por impulsar al sector, el Gobierno lanzó un plan de incentivos que puede beneficiar al bolsillo del comprador. Si la vivienda que se busca cuesta entre 1.000 y 2.000 UF, el consumidor podrá acceder a un subsidio de hasta 100 UF. Para las propiedades más caras, el escenario es distinto, pues se favorece una decisión de compra a corto plazo. De este modo, a partir del 30 de junio del 2009, las viviendas que se construyan y cuyo costo sea superior a 4.500 UF no gozarán de la rebaja sobre el IVA del 65% que rige actualmente. Sin embargo, esta medida podría entrar en revisión, dadas las actuales condiciones del mercado.

Dos casos reales de buenos descuentos: El secreto está en la liquidez

Un hombre que contaba con recursos compró este mes un departamento en Providencia con un atractivo descuento. El precio lista de esta propiedad era de casi $39 millones, y la pudo comprar en unos $31 millones. Cuenta que el secreto de esta importante rebaja de casi un 20% fue haber pagado al contado. “Las inmobiliarias necesitan dinero fresco para pagar sus deudas, y cuando uno tiene el dinero puede presionarlas para que haga el tope de rebajas”, explica.

Él no es el único. Otro comprador de un departamento en Vitacura logró que rebajaran el inmueble de 19.700 UF ($421.528.780) a 18.500 UF ($389.432.680). “Cuesta encontrar lo que uno busca, por eso cuando aparece, tienes que aprovecharlo. Si le sumas a eso buenas condiciones de negociación, mucha la liquidez, y juntas todo eso y lo metes a la juguera, el jugo de chirimoya que sale es bastante bueno”, confiesa.

¿Un atractivo instrumento para la inversión?

Como instrumento de inversión la vivienda es segura, pero una mayor seguridad implica menor rentabilidad. El economista Miguel Ángel Vargas explica que en general se ha observado que las viviendas de menor valor son las más rentables. “Cuando la bolsa anda bien, la demanda por vivienda con fines de inversión disminuye, y viceversa”, agrega Vargas.

“Dada la alta volatilidad, las propiedades inmobiliarias se vuelven más atractivas, ya que permiten generar rentas más seguras, indexadas la inflación y garantizadas por un activo real”, explica Rafael Ariztía, gerente de Negocios Inmobiliarios de Celfin Capital.

A pesar de estos beneficios, Ariztía señala que son activos reales con menos liquidez, y por ello más difíciles y costosos de transar que otros instrumentos financieros. Por lo tanto, recomienda que quienes quieran invertir en propiedades tengan un horizonte de inversión más a largo plazo, y que no quieran contar con ese dinero en el mediano plazo.