Viviendas usadas representan el 52% de las ventas de Santiago

(El Mercurio, 26/05/2009)

Menos oferta en el mercado de inmuebles nuevos es una de las razones de la tendencia.

Por Claudia Ramírez Friderichsen
Aunque muestran caídas de ventas cercanas al 30% en el primer trimestre del año, lo cierto es que con el tiempo las viviendas usadas han ido ganando terreno entre los compradores de la Región Metropolitana. Si la proporción de ventas en unidades era 58% nuevas y 42% usadas durante los primeros tres meses de 2006 y de 2007, el primer trimestre del año la tendencia se revirtió, llegando a 52% usados versus 48% nuevos, según Real Data.
¿Cuál es la razón? Hay varios factores que explican la tendencia, la que en todo caso es parte de “una foto del momento que podría variar en unos meses”, según advierte Patricio Hempel, socio de Real Data, firma que realiza un estudio diario de las transacciones habitacionales en los conservadores de bienes raíces de la Región Metropolitana.
Lo primero es la indesmentible cuota de mercado que han ganado los inmuebles antiguos por separado. Es decir, tanto departamentos, que pasaron de 15% del mercado total el primer trimestre de 2007 a 22% los primeros tres meses de 2009, como casas, de 25% en 2006 a 30% en 2009.

Lo segundo es el efecto que tiene la aprobación de subsidios y de créditos hipotecarios en la compra de propiedades nuevas. “Hay que esperar que se escrituren un montón de proyectos nuevos y que se aprueben los subsidios; entonces, eso está frenando la escrituración bajo las 2.000 UF”, explica Hempel.
Otro factor es que en tiempos de crisis se acota la oferta de viviendas nuevas, lo que obviamente repercute en sus escrituraciones. Pero ojo, que como la caída de ventas es generalizada, “no necesariamente la gente que posterga la compra de viviendas nuevas opta por una usada”, asegura Hempel.
Si se mide en cantidad de UF transadas, también hay un giro a favor de las casas y departamentos usados. En 2004, la proporción era 50% y 50% y en 2007 alcanzó un peak a favor de las viviendas nuevas de 58%. Hoy, en cambio, la razón es 55% en casas y departamentos nuevos versus 45% antiguos. “Hay factores que influyen a favor de la compra de usados como la compra de viviendas más baratas que se encuentran en este segmento”, comenta Hempel.

Ojo con los precios
Justamente las propiedades más baratas son las “reinas” del mercado en la actualidad y muestra de ello es que en el segmento “usados” hay variaciones.
Si el primer trimestre de 2008, la casa usada más comprada en Santiago valía 1.210 UF, este año cuesta 1.052 UF. En cuanto a departamentos, la tendencia cayó con mayor fuerza en el período y pasó de 1.618 UF a 1.255 UF.
En UF
En 2008 se vendieron más de 85 millones de UF en propiedades nuevas y más de 65 millones de UF en usadas en Santiago.
Descuentos en torno
Los descuentos en torno al 10% que muestran las viviendas usadas y que le permiten ponerse a tono con el mercado de propiedades nuevas son otra herramienta para atraer clientes, según José Bocaz, presidente de Coproch, agrupación que reúne a 300 corredores independientes en Santiago y regiones.

“A principio de año hubo una presión por deshacerse de los bienes para conseguir capital, pero ahora está cayendo”, explica.
También influye el hecho de que, en algunos casos, se encuentren en barrios constituidos y con servicios ya a la mano, dice.

“La gente también tiene la sensación de que las reparaciones o ampliaciones ya se hicieron y que no hay que hacer nada nuevo”, agrega Bocaz.

En promedio, un propietario en la Región Metropolitana retiene una casa siete años antes de venderla y un departamento 9,6 años, según Real Data. En países como España la comercialización es más frecuente y los promedios se empinan en torno a los siete años.

Foto de Manuel Herrera.