Desinteligencias normativas
La Nación, 15/06/2009)
Por Patricio Herman
Esperamos ahora que el Ministerio de Vivienda “ordene bien la casa” para que todos los actores privados se ciñan a las mismas condiciones.
Los permisos de edificación tienen una validez de tres años, y si el titular efectúa los trazados de la obra y comienza las excavaciones antes del vencimiento del plazo, lo mantiene vigente de modo indefinido, sin necesidad de seguir la construcción.
Aunque no es necesario, antes de la solicitud de esos permisos es una práctica habitual requerir la aprobación de un anteproyecto, que otorga derechos a su poseedor por ciertos períodos fijos.
Cuando en las comunas se modifican las reglas del juego urbanístico y éstas se hacen más permisivas, cada titular de proyecto que ya cuente con un permiso de edificación tiene la libertad de acogerse a las nuevas normas y si esos cambios son más restrictivos, la legislación otorga a los alcaldes atribuciones para que decreten congelamientos en los ingresos de solicitudes de permisos, con el propósito de que no se desvirtúen las nuevas normas que se establecen en los planes reguladores comunales (PRC).
El anteproyecto está definido así en la reglamentación: “Presentación previa de un proyecto de loteo, de edificación o urbanización, en el cual se contemplan los aspectos esenciales relacionados con la aplicación de las normas urbanísticas y que una vez aprobado mantiene vigentes todas las condiciones urbanísticas del instrumento de planificación respectivo y de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones consideradas en aquél y con las que éste se hubiera aprobado, para los efectos de la obtención del permiso correspondiente, durante el plazo que señala esta Ordenanza”.
Las normas de los anteproyectos aprobados, si hay cambios en los PRC que las limitan, se pueden mantener en los permisos de edificación definitivos siempre y cuando éstos sean autorizados por los directores de obras municipales entre los seis y doce meses posteriores a la fecha de aprobación del anteproyecto.
La regla general es seis meses, y doce meses si se produce cualquiera de estas situaciones:
1.- Los proyectos se emplazan en superficies de terrenos superiores a cinco hectáreas
2.- La construcción total del edificio es superior a 10 mil metros cuadrados
3.- Si los anteproyectos necesitan el pronunciamiento de otra repartición pública para obtener el permiso.
Si los alcaldes hubieran decretado el congelamiento de ingresos de solicitudes de permisos de edificación, esa postergación no afecta su tramitación ni tampoco a los anteproyectos aprobados mientras mantengan su vigencia.
Dado que algunos agentes públicos han interpretado de manera equivocada el marco regulatorio, al sostener que los plazos fijos de seis y doce meses aludidos se podrían ampliar, solicitamos formalmente al jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda que emita una circular aclaratoria dirigida a todas las direcciones de obras del país, para que la reglamentación urbanística se cumpla en forma pareja y a cabalidad.
Esto, porque sabemos que en algunas municipalidades se aplica correctamente la norma y en otras más “aventajadas” no, para así favorecer los intereses privados de sus clientes.
¿QUÉ HAN DICHO ESOS FUNCIONARIOS DEL ESTADO?
Inadvertidamente han señalado que el plazo de vigencia de seis y doce meses de los anteproyectos aprobados tiene por fin fijar un período dentro del cual los interesados presenten las solicitudes (sic) de otorgamiento de los respectivos permisos de edificación ante la Dirección de Obras Municipales, con lo cual en los hechos se vulnera la perentoria vigencia de esos anteproyectos.
Recordemos el artículo 116 de la ley respectiva: “El anteproyecto aprobado mantendrá su vigencia respecto de todas las condiciones urbanísticas del instrumento de planificación territorial respectivo y de las normas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones consideradas en aquél y con las que se hubiere aprobado, para los efectos de la obtención del permiso correspondiente, durante el plazo que determine la misma Ordenanza”, plazo que es el informado, es decir, seis y doce meses, según las características de cada proyecto inmobiliario.
Esperamos ahora que el Ministerio de Vivienda “ordene bien la casa”, para que todos los actores privados se ciñan a las mismas condiciones.
