Editorial – Cambios en planos reguladores
(El Mercurio. 04/12/2009)
Casi la mitad de las 34 comunas de Santiago está modificando sus planos reguladores. Si bien los objetivos son diversos —y en la mayoría de los casos todavía no han entrado a tramitación en las distintas instancias públicas—, tales cambios se explican por el dinamismo propio de las ciudades. Los planos reguladores buscan normar el desarrollo urbano, especialmente en aspectos como la densidad de construcción, los límites urbanos, la infraestructura, las áreas verdes y el equipamiento. De hecho, en los últimos años se ha incrementado muy significativamente el número de comunas que tienen un plano regulador —alrededor del 98 por ciento, ha sostenido hace poco la ministra del ramo—. Pese a esto, sigue existiendo una importante superposición de autoridades, instrumentos e iniciativas urbanas, lo que muchas veces crea tensiones y roces entre el sector público, la inversión privada y la comunidad.
La vida urbana supone múltiples externalidades, que se tornan explícitas especialmente cuando se producen cambios en el plano regulador. Eso explica el habitual alto grado de polémica en la discusión sobre cualquier modificación al mismo. Parte de esas externalidades se podría resolver entre los propios privados. Por ejemplo, si se fijaran precisos derechos de propiedad sobre la luminosidad y la vista —las dos externalidades negativas que más suelen afectar a los vecinos—, un desarrollador inmobiliario no sólo debería comprar un terreno determinado, sino también los conos de luz y de vista a los vecinos que las pierden. De esta forma, transacciones privadas, sin discrecionalidades de la autoridad, podrían resolver parte importante de los problemas derivados de la evolución urbana, aunque no todos ellos, porque, ciertamente, hay un interés común que corresponde a la ciudad.
El bien común va más allá de la suma individual de los intereses particulares, y eso explica el creciente interés de la ciudadanía en estos temas. La opinión de esta última tiene enorme valor, pese a que a menudo los objetivos puedan ser disímiles entre los habitantes de una misma comuna (así, algunos sectores pueden desear que la comuna crezca, y otros desear lo contrario). A este respecto, la realización de “consultas tempranas” sobre los cambios a los planes reguladores que incluye el proyecto de “Ley sobre Planificación Urbana”, en actual discusión en el Congreso, puede ser un avance, pese a que conlleva el riesgo de que dicha participación, si no se aplica adecuadamente, termine “capturando” el desarrollo de la ciudad.
Con todo, la realidad hasta ahora muestra que los planes reguladores han cambiado permanentemente —muchas veces de forma imprudente, improvisada e irresponsable—, lo que habla de su inadecuación. Esto ha afectado a muchos ciudadanos y ha tenido un alto riesgo implícito de corrupción, debido a que decisiones discrecionales de la autoridad comunal respecto del uso del suelo pueden, en numerosos casos, significar rentabilidades privadas enormes y poco o nada transparentes.
Considerado lo anterior, los planos reguladores deberían especificar, desde luego, el papel preciso de la autoridad a su respecto, que por cierto ha de estar sujeto a exigencias rigurosas de transparencia y no discrecionalidad, así como a fórmulas eficaces de accountability. Además, deben contemplar tres elementos básicos: estabilidad en el tiempo, fomento a la negociación privada entre quienes tengan intereses disímiles, y fortalecimiento de la participación ciudadana. Estos factores contribuirían a que las comunas crezcan armónicamente, a alejar la corrupción y a lograr una mejor calidad de vida para sus habitantes.
