Columna – Con astucia se logra la plusvalía
(La Nación. 22/12/2009)
Por Patricio Herman, Fundación Defendamos la Ciudad
En el mercado del suelo los precios se dan por las características de su localización, sus diferentes usos y por sus distintas normas de edificación, de acuerdo con lo que las autoridades hayan resuelto, algo que queda establecido en los planes reguladores comunales. Los sectores urbanos son más caros que los rurales y las zonas donde se concentran las actividades comerciales de lujo bastante más que las populares. Un terreno cuyas normas permiten construir en altura en El Golf, en la comuna de Las Condes, vale 150 veces más que un terreno de densidad baja en Cerro Navia y mil veces más que un terreno agrícola de Buin. Los terrenos calificados como áreas verdes, por las limitaciones asignadas a sus usos tienen precios reducidos, aunque últimamente, con ciertas modificaciones reglamentarias que hacen posible desafectaciones de una parte de sus superficies, han incrementado sus valores de transacción en el mercado.
El Estado, mediante los funcionarios de turno, entrega o no entrega beneficios patrimoniales a los dueños de la tierra, y los mejor relacionados con quienes interpretan las leyes y deciden son los que siempre salen gananciosos en el ámbito del crecimiento de las ciudades.
Ante esta realidad, hemos propuesto en distintas ocasiones que se legisle para que al menos una parte de las plusvalías generadas por los cambios de uso de suelo y las modificaciones en las normas de edificación sea capturada por el Estado para fines exclusivos del bien común de la ciudad. Pero nos ha ido mal, porque el sistema económico imperante privilegia en exclusiva al sector privado y éste, a través de sus asociaciones empresariales y gremiales, nunca ha aceptado esa justa y equilibrada fórmula de redistribución.
Como la legislación sectorial es muy intrincada, su comprensión se hace muy difícil para el común de la gente y en innumerables ocasiones se producen actuaciones que han posibilitado lo anterior debido a la habilidad de ciertos particulares relacionados con el negocio inmobiliario para obtener plusvalías en sus terrenos. Traemos a colación un caso que ejemplifica nuestro aserto.
Hace un tiempo, nos llamaron por teléfono de parte de una productora de un conocido canal de televisión, solicitándonos información sobre la megaestatua de Juan Pablo II y el proyecto de edificación de la Universidad San Sebastián situada frente al lugar elegido para emplazarla. A la periodista le contestamos que, sobre la estatua, habíamos entregado nuestra opinión en algunos medios y que, sobre esa universidad, no sabíamos nada. Ante su requerimiento para que analizáramos la situación, le manifestamos que podríamos iniciar una investigación siempre y cuando esa productora nos suministrara una serie de documentos oficiales, los cuales le enumeramos.
Tiempo después, esas profesionales nos entregaron abundante información y con ella, más con la que obtuvimos de parte del director de Obras, gracias a la Ley 20.285 de Transparencia, llegamos a la conclusión que el terreno de 16 mil metros cuadrados donde se construye esa universidad, su centro de extensión y tres torres habitacionales de 19 pisos cada una, por una habilidosa “deducción administrativa” firmada por un funcionario subrogante, se modificaron las normas de edificación haciéndolas más permisivas y por ello se autorizaron las torres.
¿Qué sucedió? El Plan Regulador Comunal (PRC) de Recoleta, vigente desde el 8 de enero de 2005, fija a ese terreno un uso de suelo de equipamiento educacional y dos normas de edificación distintas: una angosta franja que enfrenta a Bellavista tiene densidad alta y la mayor parte de la manzana densidad media, pero a través de una “oportuna” consulta del interesado para que todo el terreno fuera de densidad alta, las autoridades locales, con el auxilio de un artículo de ese PRC que vulnera la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, establecieron que el terreno en su integridad tiene densidad alta, generándose así la esperada plusvalía.
Para ir mejorando las prácticas en el ámbito del recurso suelo, esperamos que Eduardo Frei incorpore en su programa de gobierno la ley de captura de plusvalías y respecto de lo que está aconteciendo en el terreno donde se construye la universidad y sus torres, estamos ciertos que el Ministerio de Vivienda y la Contraloría exigirán que se cumpla el marco regulatorio. No quisiéramos creer que se producirá un nuevo hecho consumado.
