Venta de propiedades fiscales: el rol del Estado en el manejo de sus inmuebles

Hace más de dos meses, discutíamos en el artículo “La rentabilidad de los inmuebles públicos: la lucha que viene en las organizaciones comunitarias”, el eventual escenario que con el nuevo gobierno se daría por el posible cambio del manejo de las propiedades estatales, entendiendo por declaraciones de autoridades vinculadas al gobierno entrante, que este sería más permisivo a vender o reutilizar inmuebles estatales de modo de mejorar su “rentabilidad”, que a mantener las concesiones que hoy maneja; con casos emblemáticos como la sede de organizaciones comunitarias, Movilh o la CUT, exponíamos acerca de la disyuntiva que se produce entre la rentabilidad social que esconde esta cesión de derechos a organizaciones civiles, versus la potencial rentabilidad económica que podría obtenerse de dichos inmuebles y terrenos. El domingo recién pasado El Mercurio publicó la noticia de que “El Estado aumentará en 80% la venta de propiedades por reconstrucción”, aludiendo a terrenos baldíos públicos, y a inmuebles como los que comentábamos en el post de febrero, estos últimos precisamente a través de la revisión de concesiones gratuitas.

Evidentemente el análisis en el contexto post terremoto ha cambiado; la rentabilidad económica se vuelve hoy para el Estado más importante que nunca, lo que ha llevado incluso a que el nuevo gobierno actúe aparentemente contra sus principios ideológicos con tal de aumentar las arcas estatales, con acciones como por ejemplo el alza de impuestos. Este nuevo escenario supone el desafío de conseguir fondos a toda costa; pareciera importante, sin embargo, que dicho objetivo no sirva de pretexto para desfortalecer las instituciones y el Estado, y que el momento de shock

no sea el pretexto perfecto para actuar de manera impulsiva, limpiando del mapa cualquier objetivo que no sea la rentabilidad económica.

Difícil dicotomía entre el imperativo del recurso para la catástrofe y la construcción de capital social y estatal, claro está. Partamos por revisar los datos, que el mismo reportaje de El Mercurio antes mencionado entrega elocuentemente; el Estado de Chile tiene 18.000 propiedades distribuidas en terrenos rurales y urbanos (la mayoría de estos últimos), y la rentabilidad obtenida de éstos es de $3 mil millones al año; el objetivo de Bienes Nacionales para 2010 era subir esta a $4 mil millones, pero tras el terremoto ascendió a $7 mil millones (he ahí el 80%).

Ahora, ¿cuál será el mecanismos para alcanzar esta rentabilidad? Básicamente 3; generar una institucionalidad para fomentar proyectos de energía renovable en terrenos fiscales (estrategia para rentabilizar terrenos rurales), la revisión de concesiones gratuitas a organizaciones sociales (lo que se adelantaba en el artículo de febrero), y la reconversión de terrenos de alto valor, es decir terrenos urbanos bien ubicados, como el de Teatinos con Moneda perteneciente al MOP, utilizado hoy como estacionamiento (ver foto); independiente de la interesante discusión que se puede desprender de cada una de estas medidas, quisiera concentrarme en esta última. La información disponible no da cuenta de cuál sería el futuro de esta gran cantidad de terrenos urbanos y bien ubicados, ni cual sería el mecanismo exacto para aumentar su rentabilidad económica, sea a través de la venta o de la concesión pagada apara otros usos como el desarrollo de oficinas. Me gustaría aquí mover la discusión hacia otro elemento, que es el postergado debate sobre un rol especulador del Estado.

Desde que constitucionalmente el Estado chileno se constituyó como un Estado Subsidiario, resulta fuera de lugar hablar de una posible acción ejecutora o especuladora  de éste, como contrapeso a su actuar basado en concesiones y subsidios principalmente; bajo el supuesto de que los privados ejecutan de manera más eficiente, ha desaparecido cualquier opción de abrir esta discusión. Nos olvidamos sin embargo que, volviendo al tema de la rentabilidad, el Estado como actor no busca más utilidades que una empresa privada, tiene el deber de devolver estas ganancias como utilidades sociales, y podría eventualmente ser más eficiente en este aspecto.

Volvamos al caso de los terrenos fiscales urbanos; uno de los problemas más recurrentes al hablar de ciudad es el que enfrenta la vivienda social para encontrar una buena localización; el imperativo de bajar costos por parte de las constructoras privadas que la ejecutan, ha obligado por décadas a localizar las viviendas sociales en los terrenos más baratos posibles, lo que con ciudades del tamaño de Santiago, Concepción o Valparaíso, se agrava debido a la enorme distancia y segregación que genera este tipo de intervenciones. Los privados, a cargo de construir toda la vivienda social, deben recortar utilidades, deben bajar costos, y el suelo urbano barato es sin duda uno de los mecanismos para aminorar la inversión.

Si el Estado quiere rentabilizar parte de sus propiedades, resulta interesante pensar que el modelo no sea concesionar un terreno u arrendar otro, sino una acción inmobiliaria integrada que permitiera tener suelo urbano de calidad para viviendas sociales, y realizar un negocio inmobiliario para otros grupos con rentabilidades para el Estado, que puedan ser re invertidas con fines sociales, y no guardadas como utilidades privadas; evidentemente estamos hablando de un modelo en que el Estado debiese cumplir un rol mucho más amplio que el rol subsidiario que se le atribuye hoy constitucionalmente, pero donde se conjugan objetivos de integración y rentabilidad económica, sin perder además las riquezas estatales como un terreno urbano, pero sin por eso congelarlo como terreno baldío. En el contexto post terremoto, con centros devastados y una alta demanda por vivienda, modelos en que el Estado actúe directamente podrían ser una alternativa a estudiar, o en su defecto en modelos en que se ceda el negocio a privados pero con un modelo de gestión que conduzca a la integración, especialmente si se quieren rentabilizar terrenos urbanos por el imperativo de recaudar recursos, pero a su vez optimizando su rentabilidad social. Modelos como estos existen en el resto del mundo, pero me parece que las disposiciones legales hoy en Chile no colaboran con esto; como dice un amigo, sin embargo, no hay que olvidar que las leyes son hechas por personas y deben adaptarse a cómo quiere ser la sociedad, y no al revés.