Cartas destacadas de la semana: “Subsidio de vivienda” y “Política habitacional”

Estamos frente a una situacion muy compleja, a la falta historica de viviendas (100 mil x años aprox) se suman los afectados post terremoto, se requieren casi 150 mil viviendas definitivas en terreno propio, es decir en sitios de residentes que perdieron sus viviendas.

Al sistema de postulaciones de viviendas se suma la complejidad de que las constructoras no daran abasto pues no les sale rentable ir a construir viviendas en sitios de residentes que estan repartidos en diferentes zonas de la ciudad, pueblos y otras localidades. Hay que innovar en el sistema de construccion de viviendas industrializadas definitivas, y buscar mecanismos e incentivos para constructoras mas pequeñas para que puedan apoyar la re construccion, sino esto sera un desastre.

Manuel.
Arquitecto Constructor.

Bueno, estando de acuerdo en el fondo de lo que se expone en las cartas, quisiera hacer unas precisiones de los alcances de la nueva forma de entrega de subsidios, montos y efectos.

Hoy el subsidio es de 850 UF, osea, aprox. $17.000.000, para compra de viviendas nuevas o usadas. Se postula individualmente y no a través de proyectos de organización colectiva, lo cual intenta por un lado agilizar la gestión de compras/ventas de inmuebles nuevo o usados, por otro lado se elimina el desarrollo colectivo de proyectos en sintonia con la gestión inmobiliaria de ventas de carácter individual.

La eliminación de las 200 UF por localización y su traspaso automático al subsidio + 200 UF nuevas sumadas al nuevo subsidio, lo cual busca:

1º aumentar la capacidad de compra con el subsidio dentro del mercado de bienes inmuebles nuevos o usados.

2º traspasar la capacidad de elección del beneficiario con respecto al lugar de compra, por sus características de emplazamiento y equipamiento, respondiendo a la lógica, de que nadie más que el beneficiario sabe mejor donde vivir y no un análisis técnico/legal dentro del SERVIU.

3º generar una mayor movilidad social-territorial, ya que es un secreto a voces, que la gente con el subsidio va donde los proyectos inmobiliarios y solicita la escrituración de la compra al valor máximo de 850 UF (antes lo hacían con las 650 UF), pagando la diferencia p.ej. una casa de 1000 UF
(las 150 UF restantes), a través de un crédito de consumo -generalmente- o un ahorro previo. De ese modo, la empresa inmobiliaria recibe el pago del subsidio, la gente se cambia de entornos de villas o poblaciones a condominios, cambiando un habitat urbano por otro y se inserta al último quintil (D y E) en el sistema bancario y del crédito (a través de bienes inmuebles revalorables y no bienes muebles depreciables -TVs/Enceres varios/Etc.,especialmente por la certeza de pago de los créditos por garantías, prendas, aspiración habitacional/social, etc.)

Como dato,la mayoría de los condominios que podrían ser opción de compra subsidiaria, están próximos a los mismos entornos de villas y poblaciones de los cuales provienen los postulantes mayoritariamente: Maipú/Pte.Alto./Sn.Bdo/Quilicura/Renca/Buin/
Talagante/etc. Por otro lado, éste posible desarrollo contará probablemente con problemas de administración, ya que estos nuevos loteos, en el caso de condominios, cobran Gastos Comunes por estar acogidos a la Ley de Copropiedad, incluso con servicios integrados (internet/cable/alarmas, etc.), los cuales el segmento D y E probablemente no podrá pagar o pagará dificultosamente, causando otro tipo de problemáticas internas en cada núcleo familiar, de lo económico a lo relacional.

Con lo anterior, incluso puede que se generen nuevos tipos de problemas internos de convivencia entre los diversos co-propietarios o vecinos, por el contrastes en los modos de vida e incluso de materialización edificatoria futura de las nuevas propiedades adquiridas a través del subsidio FSV I de 850 UF (ampliaciones prohibidas según tipos de materialidades e imagen, especificado en los reglamentos de copropiedad de los condominios).

Con la política anterior, con subsidios de hasta 650 UF – FSV I -, que en muchos casos (aprox. el 20-25% de todos los subsidios asignados) se prestó para la compra entre parientes, internalizando el subsidio como liquidez y no como una solución habitacional (lo cual fue en los hechos, no de derecho, un fraude al fisco), causando incluso nuevos problemas y deficits de necesidad habitacional (a menudo el comprador, echaba de la vivienda al antigûo propietario si se quedaba en el mismo bien inmueble -especialmente si era adulto mayor- y/o se repartían el dinero del subsidio, y de paso eliminaban a las sucesiones o herederos del propietario original). Reclamo muy habitual en SERVIU.

En otro efecto del funcionamiento anterior, en caso exitoso de asignación, si la venta fuera efectivamente de un tercero al beneficiario, el que lograba movilidad social-territorial era el vendedor de la casa, ya que tenía en su poder $ 12.000.000 aprox. para comprar una nueva propiedad, un excelente pie que amortizaba un posible crédito hipotecario, tanto en su tasa como en el tiempo para pagar la deuda devengada. Pero ahora la compra era en alguno de los condominios inmobiliarios nuevos y próximos a los lugares de origen (villas y poblaciones), dentro de la misma periferia. Osea, se había comenzado a definir las posibilidades de este subsidio para el mundo inmobiliario.

Por otro lado, y en caso del fracaso de la asignación del subsidio, el postulante y eventual beneficiario pagaba un pie al propietario, como un adelanto y diferencial entre el monto máximo del subsidio 650 UF y el valor venta en que se vendía el bien inmueble o valor de mercado (generalmente, esto pasaba en propiedades en comunas más próximas al centro, ej. San Joaquín, Lo Prado, PAC, etc.), pero que ante el fracaso de la asignación del subsidio al comprador (aquí el afectado era el vendedor, por no poder recibir su pago sobre la promesa de compraventa) o de dificultades legales de la propiedad (aquí el afectado era el comprador, ya que se había hecho la esperanza de la compra de esa propiedad en específico, alegando engaño del vendedor para exigirle dinero sobre un bien inmueble con problemas de vicios legales y/o prohibiciones de enajenar y/o sin recepción final, etc., perdiendo la asignación del subsidio).Independiente de cualquiera de las situaciones, siempre se producía un nuevo problema habitacional aumentando el déficit.

En ambos casos, la asignación de subsidios a viviendas usadas, causó una distorsión de los valores de mercado de éstas propiedades, en villas y poblaciones, reflejado en la proporción entre el valor fiscal de la propiedad (valor de reposición) y su valor de mercado (valor por rentabilidad -bajo-/comparación -alto-), ya que todas las propiedades se ajustaron al valor máximo del subsidio de 650 UF, cómo valor base de venta. Obviamente, todo esto afectó al valor del suelo en la periferia, impidiendo un mayor desarrollo y unidades de proyectos CNT (Construcción Nuevos Terrenos)del FSV I, debido al alto valor de mercado del suelo, imposible de solventar en un proyecto de viviendas sociales ( de 0,5 UF x M2 de suelo pasaron a ofrecerse desde 1.5 hasta 3.0 UF x M2), lo cual se amortizó elevando las densidades de los proyectos (se permitió lotes de hasta 60 m2 si aumentaba la densidad, así había más unidades de subsidios pagando el costo del proyecto) o vulnerando la calidad constructiva de los edificios en el diseño luego construcción, todo al límite de la norma, según Planos y Especificaciones Técnicas (en el terremoto de evidenció eso).

Según lo anterior, los valores del suelo solo pudieron ser enfrentados por proyectos inmobiliarios, que incluso funcionaban con el FSV II, de financiamiento compartido entre un subsidio y un crédito hipotecario. Segunda importante ratificación de las oportunidades para la inversión inmobiliaria y es por esto que se aumentaron 200 UF al actual subsidio, enterando las 850 UF que entregan hoy.

Todo lo anterior determina:
1-La consolidación de los modelos de extensión urbana -ciudad dispersa-: El negocio del suelo de inmobiliarias y constructoras, especialmente las ajenas a la gestión pública
(PRMS 100).

2-La ampliación del negocio bancario -terciarización-: el crédito de consumo como instrumento de colocación de dinero y agilización del crecimiento de la economía -IMACEC-, (el crédito de consumo es más rentable para los bancos que el hipotecario, por las tasas y la rapidez del retorno), pero internalizando al mercado del crédito a los segmentos D y E (los más pobres o el último quintil de la FPS – Ficha de Protección Social) – Los retailers ya los tienen internalizados a través del consumo de tarjetas, eso es un problema para los bancos tradicionales y por eso, las casas comerciales ahora también son bancos, así renegocian las deudas y vuelven a otorgarles crédito con mayor garantía de pago, por las probables garantías hipotecarias que exigirán, osea, la vivienda a comprar con el Subsidio del Estado-.

Bajo el contexto anterior, se entiende el énfasis del Gobierno en la aprobación del PRMS 100, que es la ampliación de las 10.500 Has. de Santiago, para el consumo de suelo de los próximos 10 – 15 años.

Hay que tener muy en cuenta, que el Fisco se financia myoritariamente con el IVA y también Ley Rentas II ( Contribuciones a Bs.Imbs. comerciales, industriales, puertos, viviendas sobre 140 M2, etc.), ya que el Pago de Renta de la Empresas (17% imptos sobre las Utilidades) ,no financian al Fisco, ya que el o los socios o naturales tienen beneficios de crédito, el cual se desprende del Impuesto de 1º Categoría pagado por la Empresa y el que, debido al crédito del o los socios o naturales de la empresa, recuperará en su Global Complementario.

Por lo tanto, el financiamiento del Estado lo pagan todos los chilenos.

Con todo lo descrito, reconociendo todas las problemáticas del sistema anterior, los cuales como hechos objetivos de la causa, pero también describiendo los objetivos y plataformas de acción de la nueva política habitacional, habría que preguntarse lo siguiente:

1. ¿Cual es el Rol de Estado en la Política Habitacional y Urbana: crear programas y sistemas de solución a las necesidades y derechos constitucionales del derecho a la vivienda (y la ciudad), especialmente de los más pobres o un medio de consolidación del mercado -inmobiliario/bancario-, como plataforma para el desarrollo económico macro y micro económico, pero a través de las asignaciones subsidiarias y el consumo crediticio de los más pobres?.

2. Debido a las problemáticas sociales de déficit de vivienda y las dificultades de su gestión colectiva: ¿cual sería la verdadera forma de solucionar ésta problemática:

2.1. a través de la Gestión y Ejecución Directa del Estado (CORMU/CORVI)
2.2. del Mercado Absoluto sin participación pública.
2.3. Sistema Mixto, éste último cómo un sistema hasta el momento desbalanceado y fácilmente unilateralizable en sus rentabilidades, producto de la urgencia social con garantía del Estado?.

3. ¿Lo que busca la Gestión Mixta es la privatización y corporativización del Estado?.

4. Ya que el mercado descrito, genera utilidades directas (sin pago de impuestos por Renta), a través del financiamiento público subsidiario a los más pobres por las políticas de vivienda ¿Cuales serían los mecanismo que permitirían recuperar
del porcentaje de financiación de los proyectos, el pago de renta efectivo sobre sus utilidades, pero en la calidad urbana y habitacional de proyectos, resolviendo inmediatamente las externalidades negativas y la sustentabilidad
(económica/social/ambiental)de proyecto?.

5. ¿Es la problemática de los valores del suelo y el acceso a suelo de calidad de parte de los proyectos (CON equipamientos/infraestructura/localización/trabajo), el mayor problema de las Políticas de Vivienda, su Financiación y consolidación urbana/económica/social/ambiental?.

6. ¿Cómo se puede recuperar la capacidad de adquisición de suelo de calidad urbana para proyectos de Viviendas Sociales,teniendo en cuenta que el suelo se valoriza según su oferta/demanda -mercado del suelo- y la implementación de políticas de desarrollo urbano de Gestión Pública a través de la promulgación de Instrumentos de Planificación Urbana?.

7. ¿Se deben recuperar las revalorizaciones de suelo privado por gestión pública y utilizar esa recuperación de valores en asignación de subsidios o subvenciones especiales a los proyectos?, ¿Cómo se puede monitorear la variación de las valorizaciones del suelo por efecto de la gestión pública?

8. ¿Es la propiedad privada en la vivienda social, un concepto que habría que revisar?.

9. En caso de mantener siempre la vivienda social como una propiedad privada posterior ¿Cómo se financia la mantención constante de sus entornos urbanos desde la vivienda?.

10.¿Que rol jugarían las posibles contribuciones efectivas a Viviendas Sociales?, ¿Quién las recaudaría y quién las admnistraría? – SII/GORE/Municipalidades?, sería una Ley de Rentas III?

Dejo las interrogantes.
Saludos Cordiales.