Inmobiliarias pagarán en mitigaciones 50% del precio del terreno en nuevas áreas urbanas
Las exigencias del plan regulador en materia vial, áreas verdes y viviendas sociales les costarán a los desarrolladores 0,47 UF por m {+2} . Esto se verá reflejado en el precio a los clientes finales, dicen en el sector.
Marco Gutiérrez V.
(El Mercurio – 25/04/2011)
Fuertes sumas de dinero deberán invertir las inmobiliarias que quieran desarrollar proyectos habitacionales de una densidad mayor a la normativa base, que rige a las casi 10 mil hectáreas en nuevas zonas urbanas que se añadieron a la capital. Esto, tras la aprobación -a fines de marzo- del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100).
De acuerdo con las condiciones sancionadas en este plan regulador, que involucra a ocho comunas (Quilicura, Renca, Cerro Navia, Pudahuel, Maipú, San Bernardo, La Pintana y Puente Alto), se permitirán construcciones de 16 habitantes por hectárea (ha), lo que no resulta atractivo para grandes conjuntos de viviendas.
Pero las empresas podrán elevar esa densidad a 165 personas por ha, para lo cual deberán contar con un proyecto de un tamaño mínimo de 60 ha, destinar el 25% a áreas verdes y mantenerlas por cinco años, desarrollar vialidad y reservar 6% de la iniciativa a equipamiento y 8% a viviendas sociales.
El intendente de Santiago, Fernando Echeverría, comentó que el costo asociado a esas inversiones en mitigaciones rondará las 0,47 UF por metro cuadrado (m {+2} ), cifra que podría explicar en torno al 50% del valor promedio de los terrenos existentes en esas zonas. Según la autoridad, en esos sectores previo a la modificación del PRMS, el m {+2} costaba unos 0,9 UF, por lo que el valor final del suelo alcanzaría a las 1,5 UF el m {+2} .
Lo anterior implica un alza de 66% en el precio del suelo, aunque según estimaciones del sector inmobiliario, el salto podría llegar, incluso, al 100% en algunos casos. Bajo este escenario, una obra inmobiliaria que tiene un mínimo de 60 hectáreas se vería obligada a gastar, al menos, US$ 13 millones en mitigaciones. Se trata de planes a largo plazo.
El modelo
Fernando Echeverría afirmó que este mecanismo de desarrollo de viviendas es mucho más costoso que una iniciativa común, “porque se trata de una planificación con condiciones. Esto no existía en Chile, es una innovación que se está poniendo a estos proyectos”.
De todos modos, en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) recordaron que estas exigencias derivan de los proyectos y zonas de desarrollo urbano condicionado, Zoduc y PDUC. Un ejemplo del primer caso es Piedra Roja, ubicado en Colina, que ha debido pagar obras viales y construir áreas verdes.
Las Zoduc, en todo caso, deben destinar solo 5% a vivienda social, señaló el presidente de la ADI -y vicepresidente ejecutivo de Enaco-, Patricio Muñoz.
En el caso de las PDUC, en Pudahuel existen proyectos por unos US$ 3.500 millones ligados a los grupos Hurtado Vicuña, Enersis y Santa Cruz, que desde hace unos siete años se tramitan en el sistema público sin lograr aprobación.
El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, también admitió que lo del PRMS se trata de un modelo de desarrollo habitacional inédito. Añadió que pagar en mitigación 0,47 UF el m {+2} “es una condición muy exigente”.
Patricio Muñoz recordó que dentro del actual radio urbano de Santiago casi no se pagan mitigaciones.
Francisco Walker, socio y director gerente Banmerchant Inmobiliaria, señaló que en Santiago el valor promedio en compensaciones que pagan las otras firmas “es bastante variable, pero debiese fluctuar entre 0,2 y hasta 1,0 UF el metro cuadrado”.
Precios
Muñoz reconoció, de todos modos, que serán los clientes quienes paguen los mayores costos de desarrollos de viviendas a través del precio que cancelarán por éstas. Estimó que se verán casas de 700 UF a tres mil UF en estas zonas. “Si el comprador no paga las externalidades, no se construyen las casas”, dice el titular de la ADI.
Para Vicente Domínguez, los desarrolladores que levantarán viviendas en las nuevas áreas urbanas serán grandes empresas o consorcios, debido a las exigencias económicas.
El PRMS 100 está actualmente en trámite en la Contraloría General de la República. El intendente, Fernando Echeverría, estimó que dentro de siete a ocho meses se lograría la aprobación en esa entidad para que posteriormente se inicien obras. En el sector inmobiliario creen que no se verán viviendas listas antes del fin de este gobierno.
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47%
del déficit habitacional del país lo registra la Región Metropolitana, según datos del
Gobierno.
20%
es la meta en déficit de viviendas que las autoridades esperan lograr a 2013 en la RM.
Seis m {+2} /hab
sería la cantidad de áreas verdes en la capital tras la puesta en marcha del PRMS 100. Hoy es cuatro m {+2} .
0,7 UF
debe costar como máximo el m {+2} de suelo para poder construir una vivienda social. En Santiago ya no se encuentran esos precios, dicen las inmobiliarias.
Siete millones
de habitantes se pronostican para 2030, de acuerdo a datos de la intendencia de Santiago. El 80% vivirá fuera de la circunvalación Américo Vespucio.
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CONTRALORÍA
Dentro de siete a ocho meses podría ser aprobado por la Contraloría el PRMS 100, estimó la intendencia.
