Estudio sobre futura urbanización de Chicureo genera debate entre urbanistas

La Inmobiliaria El Chamisero S.A. lo encargó a Collect Gfk, y reveló que ahí hay suelo para construir viviendas caras.

por Cristián Labarca B.

A los pies de la ladera norte del cerro Manquehue, empieza Chicureo. Ahí están los conocidos barrios de lujo como La Hacienda y Las Brisas -entre otros- y el cada vez más conocido, Chamisero, donde se instaló la otra sede de la Alianza Francesa.

Hace más de 15 años que en Chicureo se formó un nuevo barrio alto, con casas y condominios que superan las 10.000 UF. Y terreno sigue quedando.

Según un estudio encargado por la Inmobiliaria El Chamisero S.A. a Collect Gfk, dos tercios de los terrenos disponibles para el segmento de santiaguinos que busca casas entre las 4.000 y 9.000 UF se ubican en Chicureo. Esta zona cuenta con 741 ha urbanizables del total de 1.120 ha que quedan disponibles en la Región Metropolitana. El otro tercio se reparte entre La Dehesa, en Lo Barnechea (224 ha); San Carlos de Apoquindo, en Las Condes (84 ha), y en Peñalolén (71 ha).

Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, asegura que el sector de Piedra Roja sigue siendo el proyecto más exitoso, al tener cubierta el área de servicios con bancos, supermercados, centros comerciales y hasta una sede de una renombrada clínica. Sin embargo, el análisis de Collect Gfk, indica que Chamisero -ubicado al sur de Chicureo- está en pleno desarrollo.

Desde 2005 que ahí se empezaron a levantar condominios y viviendas unifamiliares del tipo bungalows; luego vinieron los colegios, como el Lincoln y el Dunalastair, y después, en 2009, la inauguración de la Autopista Nororiente (Radial), que dejó esta zona a 7 minutos de Vitacura.

El gerente general de la Inmobiliaria El Chamisero S.A., César Mora, cuenta que este “barrio”, que abarca 1.600 ha es una de las tres Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) en Chicureo. Esto quiere decir que ahí hay terrenos destinados a reserva ecológica, parcelas de agrado de 5.000 m2, y suelos para proyectos urbanos. En estos últimos, ya habitan 550 familias, unas 2.700 personas. “Esta ciudadela aportará 39.000 nuevos habitantes a Colina, que podría llegar a triplicar su población en los próximos 15 años, alcanzando los 250.000 habitantes”, asegura Mora.

¿El nuevo barrio alto?

El subdirector de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Roberto Moris, no está de acuerdo con que Chicureo vaya a ser el lugar hacia donde emigren los que buscan casas más caras. “No es directamente proporcional la correlación entre oferta de suelo y hacia donde se va a mover la población”, aclara. Y asegura que la oferta de suelo no genera en sí una tendencia. “Lo que sí hace es demostrar la importancia que juegan las modificaciones de los instrumentos como el PRMS, en la conformación de un modelo de ciudad”.

Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba, Estudios y Proyectos Urbanos, es un convencido de que el barrio alto tradicional se acabará en 10 años. “Entonces, toda la demanda migrará a Chicureo, a los distintos proyectos con buena accesibilidad, servicios y calidad de diseño urbano”.

Eso sí, aclara que tiene cifras que indican que en Lo Barnechea quedan 318 ha disponibles: “Terrenos bajo la cota mil, con pendientes inferiores a 12% y que, por lo tanto, debieran destinarse a casas”. Peñalolén, según Atisba, también cuenta con poco más de 400 ha.

Luis Bresciani, jefe del Magíster en Proyectos Urbanos de la Escuela de Arquitectura de la UC, no adhiere la tesis de que este gran barrio ubicado en Colina, vaya a albergar a los segmentos altos en el futuro: “A diferencia de otras décadas, la demanda por viviendas unifamiliares del ABC1 en los próximos años, se distribuirá entre los que migrarán -junto a colegios, oficinas y otros servicios- a las nuevas periferias de Chicureo, y un alto porcentaje que optará por la renovación de barrios tradicionales”.

Para el urbanista, el problema es que si bien en la zona oriente aún hay suelo urbanizable, “las viviendas unifamiliares se han visto limitadas por el precio del suelo y eso ha generado su migración a otras zonas como Peñalolén y Chicureo. Pero también ha impulsado la renovación de viviendas en barrios tradicionales de la zona oriente y el incremento de departamentos”.

Algo con lo que el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, está de acuerdo: “Las estadísticas dicen que hoy el 75% de las personas compra departamentos -incluso por sobre las 5 mil UF- y un 25% casas”.