Conjunto Armónico : ¿una herramienta de diseño urbano o un incentivo para el mercado inmobiliario?

Las normas de excepción que actualmente contempla la normativa chilena, en relación al Conjunto Armónico, obedece a la lógica que impone el mercado inmobiliario a la ciudad, y desvirtúan la planificación urbana comunal, contribuyendo a intensificar los conflictos urbanos que ocasiona la edificación en altura.

La norma de “Conjunto Armónico” ha experimentado claramente importantes cambios a lo largo del tiempo. La norma ya no responde a su propósito original, la cual se resolvía a través de un objetivo estético como herramienta de diseño urbano, sino más bien resulta una clave para el desarrollo del mercado inmobiliario. Paso de ser una herramienta de diseño urbano de Administración Comunal a una herramienta de gestión urbana bajo la Administración central del Estado, lo cual fue generando por un lado distorsiones en la planificación urbana de nivel local,  y por otro una herramienta eficaz para incentivar la inversión en materia inmobiliaria.

“Conjunto Armónico”, al escuchar esta palabra, a muchos se nos podría viene a la cabeza una imagen relacionada a la armonía arquitectónica, a una intervención sutil y delicada con el entorno, sin embargo, resulta ser todo  lo contrario. Este término aparece por primera vez  en el año 1939 en la Ordenanza Local de Edificación y bajo un significado muy diferente al que tiene hoy en día. Por ese entonces, regulaba el tipo de arquitectura y ornamentación del edificio, en relación a su estética y a la composición arquitectónica de la ciudad. En definitiva, se buscaba la “armonía del conjunto”.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones, como instrumento de planificación urbana, define en el año 1970 a “Conjunto Armónico” como  “agrupamiento de diversas construcciones o edificios que estén relacionados de tal manera que constituyan una unidad espacial propia y edificable como tal”. Este mismo año se establece una reglamentación específica de las condiciones y premios de la normativa de Conjunto Armónico, definida en la OGUC,  en el que establece a los Conjuntos Armónicos como aquellos proyectos cuya construcción correponda a un edificio de equipamiento comunitario, como un mercado, gimnasio, templo, teatro, hospital, etc., o bien aquellos que constituyan construcciones emplazadas en terrenos superiores a 2.500 m2 y 50 m de frente, o que representan un 33% de la manzana. Los premios corresponderían a el aumento del 50% de la densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad,  establecida por el Plan Regulador Comunal respectivo y la liberación de normas urbanísticas como: altura, distanciamientos, ocupación de suelo y coeficiente de constructibilidad.

En sus inicios, y más que una medida para impulsar la economía o evitar la expansión de las ciudades, el propósito que existió para idear este beneficio, fue precisamente la de revertir, mediante la fusión de terrenos, un proceso de creciente atomización predial, y con ello impulsar procesos de renovación urbana. El sentido y propósito de  este beneficio por un lado fue promover la fusión de terrenos con el objeto de construir sobre el suelo urbano edificaciones con una mayor densidad, aprovechando la urbanización existente. Por otro lado, existía conciencia de que el exceso de pequeñez, llevaba a la tugurización de un barrio y a su desprestigio, lo cual incentivó la idea de la fusión.

Jorge Alcaíno en su investigación de los efectos de las normas de excepción sobre la planificación urbana regional y sobre los conflictos urbanos hace evidente que en lo que se refiere a la Planificación Urbana, que la única manera para inhibir la utilización de dichas normas de excepción que sobrepasan lo máximos permitidos por los PRC, es a través de dos mecanismos que no siempre se ven como beneficiosos, por un lado ofrecer mayores beneficios con menores exigencias (ej:Recoleta) o liberando absolutamente las restricciones en constructibilidad o altura máxima (ej: Santiago o Ñuñoa), cuestión que no todas las comunas están dispuestas a hacer, entre otras razones, por los costos políticos asociados a los conflictos con la ciudadanía.

Se ha demostrado que la norma se aplica preponderantemente en el sector oriente y centro de Santiago, dado que está relacionada con los factores que determinan un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario,  vinculado específicamente con el mercado de departamentos que se expresa en edificios de altura y no así en comunas donde el mercado inmobiliario está enfocado básicamente al mercado de casas y proyectos de extensión urbana. La localización o distribución geográfica de la aplicación de normas de exepción, no responden solamente a áreas de mayor interés para el mercado inmobiliario, sino que también esa localización está condicionada a la naturaleza o tratamiento de las Normas Urbanísticas en los PRC, ya que cuando estos últimos ofrecen mayores beneficios no se requiere. Ejemplos significativos son :  Edificio Plaza las Lilas, Universidad San Sebastián, Imago Mundi, entre otros.

Podemos decir finalmente que la altura, la densificación y la morfología del entorno son las principales características que se ven amenazadas con la puesta en marcha de este tipo de normas, siendo la altura una de las temáticas más sensibles de los conflictos urbanos. Estos megaproyectos se transforman en piezas de relevancia urbana para la ciudad, los que muchas veces presentan una peligro para los mismos ciudadanos. Las normas de “Conjunto Armónico” sobrepasan los máximos permitidos por los Planes Reguladores Comunales, obedeciendo la lógica de la economía urbana y del mercado inmobiliario.