La potencia comercial de una ciudad: Estrategias de revitalización urbana

Por Dr. Arq. Guillermo Tella, Doctor en Urbanismo y Lic. Alejandra Potocko, Licenciada en Urbanismo.

Buenos Aires es la ciudad central de una extensa región metropolitana que congrega a 14 millones de habitantes y que se extiende radialmente a más de 50 kilómetros de la Plaza de Mayo, su núcleo fundacional y sede del gobierno nacional. Esta ciudad, que alberga a casi 3 millones de personas en forma permanente, recibe día a día -por transporte público o particular- a más de 5 millones que, desde los municipios vecinos, van a desempeñar sus actividades laborales. Todas estas circunstancias le imprimen una enorme potencia al desarrollo comercial en sus diferentes áreas.

La ciudad cuenta con una enorme densidad comercial. Posee al menos treinta ejes comerciales importantes. En diferentes etapas de crecimiento y consolidación, encontramos calles especializadas en las áreas centrales, las que componen los “centros barriales” y aquellas con características singulares. Cada una ha adquirido un relevante papel de estructuración urbana. Esos corredores, caracterizados por un intenso movimiento, constituyen lugares activos y atractivos tanto para compradores como para paseantes.

No obstante, en los últimos años, varios motivos incidieron en la pérdida de dinámica del comercio minorista. Los hipermercados y los shoppings fueron transformando los hábitos de consumo, imponiendo nuevas lógicas de comercialización acompañadas por arquitecturas cerradas que entraron en franca competencia con el comercio tradicional. A esas transformaciones estructurales la crisis sumó una progresiva multiplicación de vendedores ambulantes que sobreocuparon las calles, en colisión con el comercio formal.

Estos son algunos de los factores que le fueron restando protagonismo a estas calles de negocios. En tal contexto negativo, los intentos individuales de los comerciantes por crecer y expandirse estuvieron condenados al fracaso. Las consecuencias se manifestaron en el fuerte deterioro de muchas de las calles comerciales tradicionales, que fueron alejando al público y generaron un círculo vicioso de degradación creciente.

La tradicional Peatonal Florida

A lo largo de sus once cuadras de extensión, desde la Avenida de Mayo hasta la Plaza San Martín, la Peatonal Florida se despliega como “El salón de Buenos Aires”, tal como fuera bautizada a mediados del siglo pasado. Es -sin dudas- la calle comercial más famosa. Su historia se remonta a los orígenes de Buenos Aires. Sus etapas de máximo potencial comercial se dieron a partir de su semi-peatonalización en 1911 (mediante una restricción del tránsito automotor en horas diurnas) y de su peatonalización definitiva, en el año 1971.

Florida fue la primera calle pavimentada de la ciudad, la primera peatonal (aunque por tramos y horarios) y la primera en contar con un edificio con ascensor. Fue donde se cantó por primera vez el Himno Nacional, donde vivieron personajes reconocidos y pasearon ilustres celebridades. Reunió desde siempre a las tiendas más importantes y a las galerías comerciales más prestigiosas. De modo que ha sido protagonista de la profusa historia local.

Según pasaron los años, cambió su nombre hasta que recaló en el de Florida, rememorando a la batalla librada en 1814 en el Alto Perú. A partir de las epidemias de fiebre amarilla de 1871, la elite porteña comenzó a desplazar su lugar de residencia desde el sur de la Plaza de Mayo hacia zonas más altas (los alrededores de la Plaza San Martín), potenciando enormemente su desarrollo comercial.

Hacia fines de la década del ´90, la Peatonal Florida comenzó una etapa de declive que se extendió hasta pasada la crisis del año 2001. Muchos comercios debieron cerrar, la creciente actividad informal, el cartoneo y la falta de inversión pública para mantenerla en buen estado detonaron un proceso de degradación que sólo comenzó a revertirse con el auge del turismo extranjero un par de años después. Actualmente, su nivel de ocupación es absoluto y posee, como en sus mejores épocas, una intensa vitalidad.

La calle Defensa en San Telmo

San Telmo es el sitio fundacional de Buenos Aires. Como ocurre en toda ciudad, su función como centro comercial le imprime un desafío adicional a su cualidad de casco histórico. Estructurado a lo largo de las pintorescas calles Defensa y Balcarce, desde la avenida San Juan hasta la calle Chile, exhibe en cada rincón su valor histórico: empedrados, farolas, caserones coloniales con aljibes, iglesias y museos. Es una de las zonas históricas mejor conservadas.

San Telmo era habitado por las familias más adineradas hasta fines del siglo XIX que, por sus condiciones de insalubridad, comenzaron a abandonarla. La migración de sus habitantes hacia el norte de la ciudad provocó el abandono de las viejas casonas, que espontáneamente se fueron transformando en conventillos para albergar a familias de europeos recién llegados al país.

Actualmente el área comercial agrupa antigüedades, objetos de arte, indumentaria y productos artesanales. El Mercado de San Telmo y las antiguas casas fueron convertidas en galerías para ofrecer una variada oferta gastronómica y de espectáculos de tango. Concentra, además, una gran cantidad de atelier y de anticuarios. El incremento reciente sustancial del turismo internacional ha contribuido a una recuperación económica del barrio, que se manifiesta no sólo en un proceso de revalorización urbana y arquitectónica sino, también, en la consolidación de su función comercial.

La elegante avenida Santa Fe

Las calles temáticas, que corresponden a aquellas sobre las cuales predomina la comercialización de un rubro de productos, constituyen la tercera parte de los ejes comerciales principales identificados. Encontramos entre ellos, a la avenida Belgrano (muebles), Libertad (joyería, relojería y audio), Murillo (cueros), Córdoba y Avellaneda (indumentaria), Defensa (antigüedades), y Warnes (autopartes y servicios para el automóvil), entre otros.

La elegante avenida Santa Fe constituye uno de los principales ejes de Buenos Aires y es una importante vía de acceso al área central desde el corredor norte de la ciudad. Desde Retiro -a través de Recoleta- hasta Palermo ofrece 40 cuadras de desarrollo comercial. Uno de sus mayores atributos es la equilibrada articulación con residencias de categoría -particularmente en su intersección con arterias como Coronel Díaz, Callao o Esmeralda-.

En cuanto a la oferta comercial, la avenida se divide, en su sector más consolidado- en 3 sectores muy bien diferenciados. El primero, entre la Plaza San Martín y la avenida 9 de Julio, se caracteriza por su atracción turística, con servicios y productos de primer nivel. El segundo, entre las avenidas 9 de Julio y Callao, constituye un sector dirigido a un perfil socioeconómico medio-alto; y finalmente el tercero, hasta la avenida Pueyrredón, se perfila a un nivel medio.

Con casi 1000 locales comerciales, su tasa de ocupación es elevada, mayor al 95%. Más aún, su tasa de ocupación siempre fue superior a la media porteña, a pesar de las crisis y la competencia de los shoppings. Cuenta con instituciones que la impulsan, tal como la “Asociación Gran Vía del Norte” o la “Asociación de Amigos de la Avenida Santa Fe”, que buscan constantemente abrir caminos de fomento del comercio local y de mejoramiento del entorno urbano mediante el asociacionismo entre comerciantes y vecinos.

Generación de programas de actuación

El Programa “Centros Comerciales a Cielo Abierto” tiene como objetivo revitalizar las calles con locales de comercio existentes, que fueron perdiendo afluencia de público por la conjunción de diversos factores. Para ello se propuso una gestión colectiva a cargo de los comerciantes, las asociaciones y las distintas áreas gubernamentales, a efectos de poner en marcha una política de mejoramiento del espacio público y de rehabilitación edilicia, que consolide los rasgos distintivos de estos paseos tradicionales de compra.

A los efectos de promover la reactivación de estos centros comerciales, se organizó un programa de gestión público-privado. En él participaron los propietarios y locatarios de los locales, las asociaciones de comerciantes conjuntamente con las distintas reparticiones del gobierno local que tienen competencias sobre el espacio público.

Como mecanismo se implementó la firma de un acta-acuerdo en cada uno de los sitios a intervenir, donde se definen las acciones a efectuar sobre el espacio público y las responsabilidades asumidas por las partes. En este marco, se realizan estudios diagnósticos y de factibilidad económico-financiera, y se procede al otorgamiento de créditos a tasa cero para aquellos propietarios que no puedan encarar las reformas acordadas de adecuación de los comercios. Las sucesivas propuestas formuladas fueron debatidas con todas las partes involucradas para lograr un proceso de toma de decisiones compartidas.

Por medio de intervenciones directas se asegura la calidad del mobiliario urbano y la iluminación, el mantenimiento permanente de las aceras y el arbolado. Asimismo, se trabaja sobre la adecuación de marquesinas, paneles publicitarios, carteles indicadores, bolsas de compras y publicidades conjuntas. El diseño del mobiliario, de la señalética y de la gráfica se inscriben en un programa global de comunicación, cuyo objetivo es lograr una “imagen de marca” del sitio que ponga en valor sus características comerciales y culturales.

Las tipologías predominantes

Una clasificación posible de estas intervenciones puede efectuarse según tres escalas. En primer lugar, se proyectaron centros de “jerarquía metropolitana”, localizados en sitios simbólicos de la ciudad. Entre ellos caben citar: las propuestas para la Peatonal Lavalle -pieza clave del área central de la ciudad-, el Paseo Defensa y Caminito -localizados sobre los circuitos turísticos de San Telmo y La Boca- y el Paseo Pacífico.

En cada caso, las propuestas difieren conforme a la demanda, aunque la operatoria público-privada que caracteriza al Programa es similar en todos los casos. En segundo lugar, se proyectaron “centros de jerarquía sectorial”, localizados en aquellos sitios caracterizados por la concentración de comercios de un solo rubro. Entre ellos pueden mencionarse, por ejemplo, el “Paseo del Mueble”, sobre la calle Belgrano -entre Combate de Los Pozos y Jujuy-, donde se localizan muchas de las mueblerías de Buenos Aires.

En tercer lugar, se proyectaron “centros de carácter puntual”, cuyo propósito es fortalecer las centralidades barriales mediante la consolidación de las actividades de las calles comerciales. Entre el amplio listado de intervenciones propuestas, puede mencionarse el Paseo San Martín -desde la calle Nicasio Oroño hasta la avenida Juan B. Justo-, y el de Villa Pueyrredón -sobre la calle Gral. José G. de Artigas, entre la avenida Gral. Mosconi y las vías del ex Ferrocarril Mitre (ramal Suárez); entre otros.

De este modo se aspira a recuperar la dinámica comercial minorista y, junto con ella, la afluencia de público. El Programa de Centros Comerciales a Cielo Abierto es, finalmente una de las múltiples estrategias que se pusieron en marcha con el propósito de “recuperar la calle” como espacio de encuentro, de soporte de actividades, como ámbito de integración social.