BC: Alza de precios de viviendas se amplía a más comunas y crece deuda de firmas inmobiliarias
Por Lina Castañeda y Marco Gutiérrez, El Mercurio.
Parte de las conclusiones del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del segundo semestre
La preocupación del Banco Central es “preventiva” dijo el presidente de la institución, Rodrigo Vergara, quien valoró que los privados discutan el tema y estén alertas.
Al presentar el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del segundo semestre, el presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, reafirmó su preocupación por el sector inmobiliario.
El informe del primer semestre dio cuenta de un quiebre en los precios en los últimos tres años, con tasas de crecimiento más altas en algunas comunas, muchas de ellas de Santiago (Vitacura, Santiago, Las Condes, La Reina, Ñuñoa y La Florida).
Y desde el IEF anterior, se ha duplicado el número de localidades cuyos precios crecen a tasas mayores a las observadas históricamente. En conjunto, estas comunas representan el 52% de las transacciones de viviendas en zonas para las cuales se cuenta con precios representativos (la muestra incluye 47 comunas, que en conjunto representan el 83% del valor de las transacciones a nivel nacional entre julio 2011-junio 2012).
“Ese fenómeno se ha ampliado a otras comunas y se ha mantenido ese dinamismo”, reafirmó Vergara en su exposición.
Entre 2002 y 2007, el promedio de alzas de precios en las comunas con incrementos significativos fue de 1,6%, mientras que entre 2009 y abril-junio de 2012 el aumento real es de 8,3%. A nivel nacional, el promedio de alzas pasó desde 3,1% a 5,7% entre un período y otro, respectivamente.
En el reporte se agrega que las ventas de viviendas han aumentado “significativamente”, en especial en estado de construcción, “denotando cierta escasez en la oferta de corto plazo”.
El Central también advierte que las firmas del sector que reportan a la SVS elevaron su endeudamiento desde 0,7 veces el patrimonio en diciembre de 2011, a 0,8 veces en junio de este año. Previo a la crisis, entre 2003-2008 la relación era de 0,4 veces. Además, exhiben bajos índices de liquidez que podrían explicarse por la fase de expansión del sector.
“Estos desarrollos podrían llevar a la gestación de vulnerabilidades en el sector inmobiliario y constructor”, señala el informe.
La evolución de los precios y el endeudamiento en el sector inmobiliario en la crisis financiera global demostraron que se trata de un fenómeno importante para la estabilidad financiera, por lo que hay que estar atento a lo que suceda en ese mercado, explicó Vergara. Entre los temas que preocupan está el apalancamiento de las empresas; el aumento de las ventas “en verde” y que los estándares crediticios se han vuelto algo menos estrictos para estos créditos. Todo ello, en un contexto de alzas de precios y bajas tasas de interés.
El riesgo es que si una persona compra una vivienda con alto nivel de endeudamiento y después viene el ciclo de bajas de precios, el problema puede ser masivo y volverse sistémico como ocurrió en EE.UU., afectando a toda la economía. Vergara dejó en claro que ésta es una alerta de carácter preventivo.
“Nuestra idea es hacer la advertencia antes, para que la gente que está involucrada, las personas, las empresas y el sector financiero tomen los resguardos adecuados y no proyecten el futuro en base a experiencias recientes porque eso podría generar vulnerabilidades importantes hacia delante”, señala.
El BC valoró la discusión en el sector inmobiliario, explicó Vergara, señalando que es bueno para el país que los agentes privados involucrados discutan el tema y estén alertas.
Los potenciales riesgos en el sector inmobiliario han llevado a reguladores y supervisores en otros países a utilizar instrumentos prudenciales para resguardar el sistema financiero y reducir la volatilidad en el sector. El IEF contiene un análisis de la evidencia internacional.
Entre otras, menciona la experiencia de Hong Kong, que fijó límites al monto del crédito hipotecario de acuerdo al valor de la vivienda, y de Corea del Sur, que combinó límites a la razón de la deuda sobre el ingreso. En Hong Kong la evidencia muestra que la medida ha tenido un rol vital en la estabilidad del sistema bancario y la herramienta que utiliza Corea ayuda a reducir la pro ciclicidad del crédito.
“No estamos en una situación parecida a España, Irlanda o EE.UU. Nuestra idea es hacer la advertencia antes, para que la gente involucrada tomen los resguardos”.
RODRIGO VERGARA
PRESIDENTE DEL BANCO CENTRAL
RELAJAMIENTO
Los estándares crediticios se han vuelto menos estrictos para los créditos hipotecarios y se refleja en el indicador deuda/garantía, dijo Vergara. CChC descarta burbuja y dice que es “difícil” que valores bajen en 2013
En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) quedaron más tranquilos al escuchar a personeros del Banco Central asegurar en el Congreso que el mercado inmobiliario chileno no está en una situación semejante a las que se han observado en países como España o Estados Unidos, donde ese sector ha sido golpeado por “burbujas”.
El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, fue enfático en reiterar que no existe una situación de “burbuja” de precios, pero sí admitió que hay un boom de ventas, el que se vio con mayor fuerza en el segundo trimestre de 2012. Un fenómeno parecido se observó en el primer trimestre de 2008, añadió.
En una presentación, la CChC indicó que un ” boom es un período en que hay excesos de demanda, por lo que los precios se elevan”. Hurtado afirmó que en Chile no se da el fenómeno de “burbuja”, debido a que los precios de las viviendas han crecido a un menor ritmo que los ingresos de los personas.
A la vez, el ejecutivo explicó que otra de las razones para descartar ese fenómeno tiene relación con el endeudamiento. Señaló que de acuerdo a las cifras del mercado, se puede sostener que la expansión de las ventas de vivienda es más fuerte que el de las colocaciones de crédito hipotecario.
Consultado respecto de si están advirtiendo mayores exigencias de parte de los bancos para el otorgamiento de financiamiento para la adquisición de viviendas, Hurtado comentó que actualmente el pie que están solicitando en promedio las instituciones bancarias para dar préstamos corresponde al 13,3% del valor de la propiedad. Esa cifra en 2009 era del 12,6%, recordó, por lo que ya las exigencias son mayores, agregó.
Y estimó que es “difícil” que bajen los precios de las viviendas en 2013, debido a que se prevé la permanencia de una fuerte demanda y que continúe la carencia de terrenos en la Región Metropolitana. A ello, añadió, se sumarán las restricciones a la construcción impuestas por los nuevos alcaldes que han llegado a algunos municipios.
Hurtado afirmó que los actuales compradores difícilmente podrían ver en el futuro un descenso en el valor de sus propiedades, ya que aseguró que la demanda inmobiliaria es real, no existen propiedades vendidas que estén desocupadas, y la falta de suelo aún es crítica.
