Mercado recomienda la compra de viviendas en el actual escenario inmobiliario

Por T. F. / K. C. / P. B. / N. G., La Tercera.

La baja tasa de interés y la rentabilidad anual hace más atractiva esa opción frente al arriendo, indicaron los expertos.

Frente al alza sobre 20% que tuvieron los precios de los arriendos en Santiago en 2012, diversos agentes del mercado entregaron su visión respecto a qué conviene más : comprar o arrendar.

En el mercado coinciden en que hoy la compra se hace más recomendable, considerando que las tasas de interés están bajas -en el rango de UF+4%- y la rentabilidad anual del bien raíz se sitúa sobre el 6%.

La subgerenta general de ZoomInmobiliario.com, María Cristina Caro, explica que desde el punto de vista de las personas que desean una vivienda, hoy, las variables económicas que influyen en este mercado han dificultado tanto el arriendo como la compra de viviendas. Esto, debido al aumento de precios y escasez de suelo urbano. Ambos factores ejercen presión sobre los precios de las dos alternativas. “Sin embargo, sigue siendo más atractiva la compra, especialmente como inversión para el arriendo”, explica.

En este punto coincide la gerenta general de Remax Plus, Jeannette Ovalle, quien afirma que las condiciones macroeconómicas que atraviesa el país (nivel de empleo, incremento del salario, entre otras), sumadas a la menor oferta de arriendos por falta de suelo, hacen que optar por la compra sea más conveniente que la decisión de arrendar, “incluso si el dividendo es un poco mayor que el posible arriendo”.

Agrega, además, que en los casos en que el precio de arriendo supera el precio que se paga por el dividendo, “la opción lógica y natural es ser propietario”.

El socio de AGS Visión Inmobiliaria, Rodrigo Aravena, enfatizó que la decisión de compra debe abstraerse de la coyuntura del mercado y que el factor decisivo será la rentabilidad del producto, dependiendo del lugar que se elige para vivir. “Si (la rentabilidad) es igual o superior al 6%, es importante comprar”, afirmó.

El economista jefe del Servicio de Estudios del banco BBVA, Alejandro Puente, señaló que “no es muy usual que quienes tienen capacidad de endeudamiento no opten por la compra de la vivienda y se queden arrendando”. Aclaró que no hay certeza para estimar cuánto puede llegar a costar una propiedad en el futuro, pero como los precios se mantendrán al alza, “conviene la compra de la vivienda cuando se puede”.

A pesar de lo favorable que se muestran las condiciones para la compra, María Cristina Caro advierte que “el usuario debe considerar las condiciones que hoy pueden ser más estrictas, tanto de parte de las inmobiliarias, al exigir un mayor financiamiento de compras con recursos propios, como de las instituciones financieras al ser más estrictos en el análisis de antecedentes para otorgar créditos con el fin de minimizar el riesgo del sistema”.

Jeannette Ovalle agregó que el posible comprador de vivienda debe fijarse y comparar los costos mensuales que deberá asumir. “Fundamentalmente, debe fijarse en su capacidad de ahorro y su capacidad real de pago antes de contraer una deuda hipotecaria. Además de mirar la compra como una inversión y no como gasto”.

Arrendar: ¿cuándo?

Los expertos indican que la

opción de arrendar una propiedad es atractiva cuando la persona no tiene claridad sobre las características del lugar “ideal” para vivir.

También, cuando no se tienen a mano los instrumentos de crédito para acceder a la compra, según comentó el corredor de propiedades de Procasa, Jaime Moris. Aunque aclara que es una medida transitoria, porque “el sueño del grueso de las personas es adquirir una vivienda propia”. Rodrigo Aravena agrega que si las tasas de interés suben, la mejor opción es arrendar una propiedad.

En términos de inversión

El socio de AGS recomendó ir por el bien raíz si se está pensando la opción como una inversión. “Un fondo mutuo, por malo que sea, rentará 5% anual, por lo tanto, a un bien raíz se le debe exigir una mejor rentabilidad. Si es de residencia, su rentabilidad promedio es de 6% y si se trata de oficina, será mucho mayor”, comentó. El economista de la Universidad Gabriela Mistral, Erik Haindl, tiene otra visión. Afirma que la rentabilidad de las propiedades es menor, en torno al 4% ó 5%. Sin embargo, destacó que “la mayoría de la gente no es buena para hacer negocios y normalmente le sacaría poca rentabilidad a su dinero. En ese caso conviene comprar, porque en el fondo, la compra de una vivienda es un ahorro, una inversión”.

Hacienda: hay que mirar las alzas

El ministro de Hacienda, Felipe Larraín, dijo ayer que “los arriendos están aumentando más en algunas comunas que en otras, por lo tanto, “hay que mirar los grandes promedios, porque (el alza) puede significar que hay más demanda por una comuna, eso no da para calificar de que ahí hay un problema, hay que ver lo que está pasando con los arriendos de otras comunas también”. Larraín mencionó que en el Consejo de Estabilidad Financiera hay un grupo especial de análisis del mercado inmobiliario, que sigue los precios de las viviendas y el endeudamiento, en términos de la proporción de créditos que se otorgan frente al valor de la vivienda, al responder consultas sobre los precios que presentan los arriendos de casas y departamentos.

Otros factores a considerar

Familias van por compra

Rodrigo Aravena, de AGS, explica que tanto las personas solas como las parejas jóvenes tienen un comportamiento de habitación más volátil que una familia, que demanda además de establecerse de forma permanente, servicios que cubran sus necesidades, por lo que optará por comprar antes que arrendar una vivienda.

Costo de instalación

Si se optó por arrendar, el costo inicial para ocupar la vivienda será de , mínimo, cuatro a cinco veces el valor del arriendo, señaló María Cristina Caro. En Procasa agregaron que para un arriendo de $ 300 mil, el mes de garantía, costos de corretaje, notaría e informes comerciales, implica un desembolso de $ 793.500.

Incentivos

Además de las condiciones económicas y de crédito, la decisión del Gobierno de estudiar la posibilidad de rebajar el impuesto de Timbre y Estampillas resultará en un incentivo a la compra. En una vivienda de 2.000 UF, cerca de $ 120.000 lo explica este impuesto, comentaron en ZoomInmobiliario.com.

Factor cultural

Alejandro Puente explica que en países desarrollados como Alemania, “el nivel de propiedad de las viviendas es menor que en otros países”. Ahí no se ha dado un crecimiento de los precios porque no existe una “demanda inelástica a las variaciones y la gente si le suben mucho el precio, no compra la vivienda y opta por arrendar”.

Nivel de ingreso

La gran mayoría de la compra de viviendas se financia a través de un crédito hipotecario. Para asegurarse de cumplir con este compromiso, el ingreso debe ser de, al menos, cuatro veces el valor del dividendo, señala María Cristina Caro. Dijo que se debe considerar la estabilidad del ingreso antes de tomar el crédito.

En línea

Erik Haindl agrega que el precio de la vivienda va en línea con el del arriendo, por lo tanto, si el alza en el precio de compra bordea entre el 20% y 30%, el arriendo se comportará de la misma forma. Dicho incremento de precio, tanto para arriendo como adquisición, se ha notado con fuerza en las casas, comentó.