El glamour de la periferia: Efectos de un desarrollo desigual

El proceso de suburbanización de las élites, un fenómeno que desde la difusión del automóvil fue característico de las metrópolis de Estados Unidos y del que pueden encontrarse importantes ejemplos en las grandes ciudades latinoamericanas, no se ha manifestado en Buenos Aires hasta mediados de la década de 1980, momento a partir del cual se inició un desarrollo inmobiliario sin precedentes.

Actualmente en la extrema periferia de la aglomeración se encuentra instalado un fuerte proceso de subdivisión de tierras con fines residenciales dirigida a los sectores de poder adquisitivo alto y medio-alto. Esta acentuada tendencia marca el agudo contraste con los desarrollos residenciales periféricos de las décadas anteriores, protagonizados por grupos de bajos recursos en los bordes metropolitanos.

Esta “conquista” de la periferia por parte de los fragmentos socioeconómicos más favorecidos, principalmente en torno a la segunda y tercera corona, se manifestó mediante emprendimientos denominados “urbanización cerrada” y tuvo diferentes expresiones: el “barrio privado”, el “country club” y el “club de chacra”. Asimismo, bajo la misma lógica, existió un correlato a nivel urbano, sobre las áreas subcentrales, a través de la tipología de la “torre jardín” como residencia para ciertos sectores medios.

Los agudos cambios económicos y sociales producidos en el país a comienzos de los años ´90 generó una profundización de los cortes existentes en el interior del amplio abanico de clases medias de Buenos Aires, y ello se expresa en una separación neta entre una “clase media-alta” (ejecutivos, profesionales exitosos, etc.) y el resto de las clases medias (comerciantes, profesionales medios, empleados públicos, etc.).

Precisamente, el grueso de esa clase media (“media-media” y “media-baja”), que en general sufrió una retracción de sus ingresos —y, en muchos casos, un sensible empobrecimiento— o bien logró mantener su propiedad o la reemplazó por otra de menor valor. Los sectores más bajos incrementaron la ocupación de “villas miseria”, “pensiones” o propiedades ajenas no habitadas.

Las “urbanizaciones cerradas” son desarrollos parquizados de viviendas amplias y diseño cuidado, separados físicamente del tejido circundante por medio de dispositivos de seguridad que han alterado el paisaje urbano: muros cerrados de gran altura a la manera de “murallas”, con puestos de vigilancia y sistemas permanentes de custodia a cargo de agencias privadas que ejercen un control permanente sobre las entradas y salidas de residentes, visitantes y trabajadores (personal de servicio, jardineros, etc.).

En este marco, el country club (conocido también como “club de campo”) representa la primera versión de esta tendencia, que reprodujo ciertas formas de esparcimiento americanas. Se trata de un conjunto de residencias individuales agrupadas tras un perímetro amurallado y custodiado —originariamente construidos para ofrecer una ocupación transitoria (generalmente vacacional o de fin de semana), pero que en los últimos años ha manifestado un carácter de tipo permanente—.

Se localizan sobre áreas suburbanas y están servidos por rápidas carreteras de acceso al centro de la ciudad. Cuentan con una fisonomía exuberante y obras de arquitectura de vanguardia. Las reducidas dimensiones de los lotes (de hasta media hectárea) son compensadas con espacios comunes destinados a actividades sociales y prácticas deportivas y recreativas, maximizando las áreas públicas y de esparcimiento (tal como: club-house, restaurante, natatorios, canchas de tenis, de golf, de fútbol y, en algunos casos, canchas de rugby y marinas). Pilar, M. Argentinas y Moreno han sido los municipios que mayor cantidad de emprendimientos han recibido.

Los barrios privados, en cambio, son un conjunto de residencias individuales agrupadas tras un perímetro igualmente cercado y custodiado, pero construidos para una ocupación permanente. Se encuentran también ubicados en las afueras de la ciudad y enlazados con el centro mediante autopistas. Su diferencia con los countries es la reducción de los espacios sociales, comunitarios y deportivos, en favor de una mayor dimensión de los lotes (de media a una hectárea). La conformación de conjuntos de barrios privados —cuyas áreas predilectas de localización fueron: Pilar, Escobar, Tigre y Moreno— dio origen al surgimiento de equipamiento complementario a la oferta de cada zona, tal como: escuelas de prestigio (“high-school”), centros de salud privados, paseos de compra o restaurantes de lujo.

Una de las variables de máxima de este proceso la constituyen los clubes de chacra, un conjunto de residencias individuales, cercadas, custodiadas y enlazadas por rápidas autopistas. Están destinados a una ocupación tanto permanente como transitoria y localizados sobre las últimas coronas de la aglomeración —Pilar y Escobar son las zonas predilectas—. Las grandes dimensiones de los lotes (de 1 a 5 hectáreas) permiten recrear la vida de campo, los valores ecológicos, el contacto activo con la naturaleza así como prácticas de tipo rural (la cría de animales de corral, la siembra de cereales, circuitos hípicos y “huertas orgánicas”) o deportiva (canchas de polo, tenis, fútbol, etc.).

Por último, en el otro extremo de las nuevas tendencias residenciales, surgen las torres jardín como la expresión más urbana, y simbolizan la “llegada” del country club al barrio. Se trata de edificios de departamentos, destinados a residencia permanente, localizados sobre áreas residenciales densamente consolidadas y servidas. Son torres de gran de altura, de perímetro libre, con volúmenes muy elaborados, cuyo predio ocupa generalmente la totalidad de la manzana (una hectárea) e incluyen un departamento por planta, de grandes dimensiones (más de 200 metros cuadrados), capaz de competir con la residencia individual. Tienen un cerco de protección con custodia permanente y plantas bajas provistas de servicios e infraestructura de uso exclusivo, tal como: natatorio climatizado, restaurante, áreas aterrazadas, canchas de fútbol, tenis y/o paddle (con iluminación nocturna), salón de fiestas, gimnasio, sauna y subsuelos para estacionamiento. Barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Quilmes, San Isidro u Olivos han sido los preferidos para su localización.

La llegada de esta nueva tipología residencial a muchos barrios tradicionales consolidados de la ciudad, generalmente de baja densidad habitacional y ocupados por viviendas de clase media, que contaban con equipamiento comunitario básico, ha provocado un importante impacto de tipo urbano, ambiental y social, que se ha manifestado principalmente en cambios en la vida cotidiana, en las relaciones entre el vecindario, en los modos de aprovisionamiento, en la utilización del espacio público y el tiempo libre, en la morfología urbana. Esto se vio agravado porque no se previó ningún tipo de compensación o mitigación de los perjuicios generados por estos emprendimientos.

En términos generales, los nuevos desarrollos se llevan a cabo sobre espacios vacantes de la aglomeración, generalmente clasificados como “no urbanizados” (zonas periféricas) o de “urbanización futura” (zonas centrales), que no contaban con planes especiales de urbanización, y están regidos por disposiciones con características “maleables”. Su inserción en el tejido urbano marca un claro contraste con la trama abierta que caracterizó tradicionalmente el desarrollo de la ciudad en sus distintas etapas.

La zona de más importante desarrollo es la norte, en el área de influencia de la Autopista Panamericana, y afectó de manera particular al municipio de Pilar, a 50 km. del centro, donde surgieron recientemente numerosos centros de servicios específicamente dirigidos a la nueva población residente (incluyen un vasto y lujoso complejo de salas cinematográficas de estreno, sucursales de bancos, de cadenas de supermercados y de comidas rápidas, auditorios, restaurantes, negocios de artículos para el hogar, etc.).

Hacia el oeste, la Autopista del Oeste está favoreciendo el desarrollo de zonas similares en los partidos de Moreno y General Rodríguez. Hacia el sudoeste, la primera de las autopistas construidas (“Ricchieri”, que conduce al Aeropuerto Internacional de Ezeiza), otorga accesibilidad a urbanizaciones cerradas en esa misma dirección. Finalmente, hacia el sur, se está culminando la construcción de la Autopista “Buenos Aires-La Plata”, que potencia a importantes proyectos de urbanizaciones cerradas en el municipio de Berazategui.

En consecuencia, la mayor concentración de las urbanizaciones se produce sobre los ejes norte y noroeste. La tipología dominante es la de barrios cerrados, ubicados en una franja entre los kilómetros 10 y 30. Los clubes de chacras se encuentran en zonas con menor grado de desarrollo y, por lo tanto, con un menor valor de la tierra obtienen una mayor extensión de superficies parcelarias. El área que ocupan las urbanizaciones cerradas en la región metropolitana de Buenos Aires duplica la superficie que ocupa la Ciudad de Buenos Aires, pero con una densidad habitacional de muy baja talla.

Existen, además, los grandes emprendimientos llamados por los promotores inmobiliarios como “ciudad-privada”, “ciudad-verde” o “pueblo-privado”, que se suman a los servicios de los barrios privados, el asentamiento de universidades, la construcción de estaciones ferroviarias, la electrificación de ramales ya existentes, los centros comerciales, los supermercados, los multicines, los ámbitos de entretenimiento y los centros de oficinas. Tal el caso, por ejemplo, de los megaproyectos como “Nordelta”, “Estancias del Pilar” o “Pilar del Este”, entre otros, que hoy avanzan hacia los extremos de la tercera corona, vinculadas con las principales rutas de acceso.

Como contrapartida, tanto en las cuencas inundables de los ríos y arroyos, así como en zonas centrales, surgen a modo de enclaves, desarrollos fuera del mercado, las “villas miseria”. Por otra parte, los estratos socioeconómicos que quedan fuera de este proceso, que representan a la mayor parte de la población, que carece de recursos para progresar en sus condiciones económicas, se ven forzados a mantener sus habituales niveles de hacinamiento, de insalubridad y de congestión. De modo que, más allá del glamour de los desarrollos residenciales de prestigio, aparecen zonas en la ciudad que se estancan o que manifiestan signos de deterioro creciente, hecho que es presentado como síntoma de un desarrollo desigual del espacio urbano.

(*) Versión adaptada del autor sobre uno de los capítulos de su libro “Un crack en la ciudad”. Buenos Aires: Nobuko, 2007.