El impacto urbano, vial e inmobiliario del Costanera Center a un año de su inauguración

Por El Mercurio. (08/06/2013)

El balance del proyecto comercial más grande, ambicioso y polémico que se ha levantado en el país:

Desde que abrió sus puertas, el 12 junio de 2012, el megaproyecto duplicó el precio de los terrenos aledaños y consolidó sus estimaciones de ventas, aunque aumentó la basura y generó algunos tacos en el sector.

A un año de la apertura, los comerciantes reportan buenos resultados en sus ventas. Si bien al comienzo hubo muchas personas que llegaban a conocer el centro comercial, pero no compraban según las expectativas de los locatarios, rápidamente las cifras comenzaron a mejorar.

Además, a 12 meses de su apertura, el mall ya está casi completamente habilitado: hoy más del 97% de los locales está abierto y solo quedan diez de las 315 tiendas por ocupar.

Entre los locatarios no ha habido rotación, ya que las ventas han permitido que se mantengan. Por la ubicación del centro comercial, aseguran, las transacciones se disparan a la hora de almuerzo. También se repleta el patio de comidas -capaz de recibir a dos mil comensales- y los restaurantes del quinto piso tienen su mayor afluencia.

Y aunque no representan la mayor afluencia del público al mall, la habilitación del cine y la atención de cafeterías hasta la medianoche han generado un impulso en el consumo nocturno.

Cada mes, en promedio, el centro comercial está recibiendo dos millones de visitas y más de la mitad proviene de los segmentos C1 y C2. El 5%, unas 100 mil personas, en tanto, son turistas.

¿Y qué viene en el futuro del complejo? Cencosud está trabajando con la Municipalidad de Providencia y las autoridades de gobierno para acordar las obras de mitigación -contempladas en el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU)- que deberán realizarse para evitar problemas viales en el sector cuando comiencen a operar las oficinas. El trabajo debería concretarse en las próximas semanas para que las faenas comiencen durante el segundo semestre. Con las obras podrán iniciarse las nuevas etapas de las torres de oficinas, el hotel y el “techo verde” que se pretende habilitar en el centro comercial.

Estacionamientos registran solo 34% de uso y las calles de Sanhattan no colapsaron

Mucho antes de que se inaugurara el centro comercial ya se hablaba de un inminente colapso vial en el sector de Sanhattan, principal barrio financiero de la ciudad. A un año de funcionamiento, ese descalabro no ha ocurrido.

Según la consultora Urbano Proyectos, especialista en transportes y encargada de efectuar los estudios de impacto vial del Costanera Center, los estacionamientos del centro comercial tiene, en promedio, una ocupación de 34,3% en los periodos de mayor demanda, lo que implica que en las horas con mayor concentración de público, no más de 1.200 parqueaderos llegan a ocuparse, de un totoal de 3.500 disponibles hasta ahora.

Los resultados son a lo menos curiosos, si se considera que las proyecciones previas a la entrada en servicios, esperaban un promedio peak de 1.700 estacionamientos utilizados simultáneamente y 300 automóviles en circulación constante. Dichas proyecciones auguraban también unas 135 mil personas circulando en el interior y accesos del centro comercial. Ello se grafica, según explicó el ingeniero Andrés Villaseca, principal asesor en transportes de Cencosud, en el cierre constante por desuso que experimenta el tercer nivel de estacionamientos del mall . Aún así, para 2016, cuando ya haya abierto la gran torre, se planean habilitar 2.695 estacionamientos más.

Adicionalmente, las mediciones efectuadas los meses posteriores a la apertura a público del 12 de junio de 2012, indican que en términos generales, el flujo de tránsito se ha mantenido estable y por debajo de los vaticinios antes de la apertura, que hablaban incluso de triplicar los tiempos de espera en Sanhattan.

Según Villaseca, “en términos de los flujos de paso -que utilizan la vialidad local para dirigirse a otros destinos-, ahí si encontramos variaciones importantes, en particular con los tránsitos sur-norte, como el eje Tobalaba-Tajamar-Avenida El Cerro, que ha crecido al menos en 50% desde la puesta en servicio del centro comercial”.

El experto explicó que las mediciones apuntan a que “la zona está experimentando un patrón de viajes del tipo radial, que se produce al juntar Tobalaba-Tajamar-Avenida El Cerro, con los flujos de paso por Andrés Bello y Costanera Norte. Esto, llevó al sector a experimentar un aumento de congestión de alrededor de 10%, motivado mayormente por los flujos de paso”, precisó.

Para Villaseca, el fenómeno detectado no es sorpresa, puesto que en su primera semana de operaciones, las mediciones de flujos en torno al centro comercial habían disminuido 15% respecto de marzo de 2012, por ejemplo. En ese momento, la nueva vialidad, como calle Holanda o Nueva Tajamar aportan a descongestionar el sector. Eso sí, aún falta que se inaugure la gran torre que también vendrá acompañada de medidas de mitigación.

Aumentan la plusvalía, la basura y los ambulantes

La llegada del centro comercial cambió la vida de quienes viven, trabajan o tienen negocios en el sector. Si bien los terrenos cercanos ya eran sumamente cotizados, la construcción del mall duplicó el valor de los suelos. Antes de Costanera Center, el metro cuadrado en el entorno del complejo, en avenida Suecia, costaba 40 UF/m {+2} , hoy llega a 90 UF/m {+2} (más de $2 millones), según un análisis de la empresa de tasaciones Valuaciones. “Se generaron expectativas y el valor fue aumentando antes de la consolidación del mall , escalonadamente. También, el cambio de normativa en Suecia permitió liberar los valores. De todas formas, el peak se dio en 2011, con 120 UF/m {+2} en el sector de El Bosque, y no es probable que se sobrepase eso”, explica Guillermo Carpio, analista de la firma.

Pero no todo ha sido bueno. El aumento del flujo peatonal trajo un alza del comercio ambulante y de la basura, lo que preocupa a los vecinos.

En la Municipalidad de Providencia afirman que durante 2013 han recibido 12 reclamos de vecinos del sector. Sus inquietudes tienen que ver con las ventas ilegales, los ruidos, la congestión en las calles, el aseo y la seguridad. Un panorama diferente al período previo al Costanera Center, cuando los reclamos se centraban en la presencia de obreros de la construcción que almorzaban en las áreas verdes del sector y dejaban allí restos de basura.

Para enfrentar esta situación, el municipio destinó personal de mantención de punto fijo para la limpieza de las veredas. Durante este año, la dirección de Seguridad Vecinal aumentará los inspectores en terreno.