Superficie de Las Condes es la más cara del Gran Santiago: cuesta US$ 45 mil millones
Por Marco Gutiérrez, El Mercurio.
Ese monto es similar al de las exportaciones del sector minero local durante el año pasado
El suelo en esa comuna registró en 2012 un valor de 21,87 UF/m {+2} , cifra 188% superior a la observada en 1990, según datos de ACOP. Providencia, de todos modos, tiene el metro cuadrado más caro en la capital -36,89 UF/m {+2} -, pero al disponer de una menor área urbana, la valorización de su territorio queda en segundo puesto.
El suelo está por las nubes. En eso vienen coincidiendo desde hace varios meses en el sector inmobiliario, al momento de comparar los actuales niveles de precios de los terrenos frente a los de años anteriores.
Esa situación se comprobó también al revisar un registro proporcionado por la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP), el que mide desde 1990 los valores promedio en UF del metro cuadrado de tierra en diferentes comunas de la capital. Ello, analizando diversos avisos de ventas de paños.
Al revisar los precios 2012 de ese informe, da como resultado que la superficie urbana de Las Condes -un total de 4.448 hectáreas- cuesta US$ 45.159 millones, transformándose en la más cara entre las principales comunas del Gran Santiago en materia inmobiliaria.
Ese monto se obtiene de multiplicar el área urbana comunal (no los límites administrativos) por el precio promedio del suelo, que el año pasado en Las Condes llegó a 21,87 UF/m², según ACOP. Esa cifra fue 37,7% mayor a la de 2011 y 188% superior a la observaba en 1990.
El precio del área urbana de Las Condes se aproxima al monto total de las exportaciones mineras que realizó Chile en 2012, que bordearon los US$ 46 mil millones el ejercicio pasado.
La segunda superficie comunal más cara es Providencia, con US$ 24.550 millones. Este municipio registra, de todos modos, el precio por metro cuadrado más alto, pero queda en segundo puesto porque posee un área urbana más reducida (de 1.434 hectáreas) que Las Condes.
En 2012, Providencia mostró un valor de 36,89 UF/m², 63% más alto que en 2011, 72% superior al de 2000 y 259% por sobre el de hace 22 años. Esta situación se explica, entre otros, por “la falta de espacios disponibles y el mayor interés inmobiliario experimentado por la comuna”, comentó el gerente de Administración y Finanzas de ACOP, Fernando Cornejo.
A la vez, las 7.157 hectáreas urbanas de la comuna de Puente Alto costarían US$ 20.910 millones, monto levemente superior al área de la comuna de Santiago, aunque esta última cuenta con menos territorio: 2.319 hectáreas.
Aunque entre Lo Barnechea y La Florida hay varias comunas que las separan y sus residentes son de diferentes niveles socioeconómicos, registran casi un empate al momento de medir el valor de su terreno. En ambos casos, se trata cerca de US$ 15.500 millones. La primera tiene 4.176 hectáreas y registra un precio de 8,03 UF/m², mientras que la segunda dispone de 4.359 ha y exhibe un valor de 7,65 UF/m².
En Vitacura, en tanto, se registran 13,55 UF/m², con un incremento de 86,41% respecto de 2010 y de 93% con relación a 1990.
En general, los precios de los suelos reportados por ACOP registran alzas importantes en los últimos dos años. Las caídas se advierten tras los impactos de la crisis asiática y de la debacle financiera global en 2008-2009.
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“Hay espacio para que sigan subiendo los precios de los terrenos. Es un tema ligado a la nueva realidad de la ciudad, que tiene menos espacios disponibles para desarrollos, aunque la gente quiere vivir en una zona de la ciudad más compacta, con una vida más práctica, más fácil”.
MAURICIO VARELA
GERENTE DEL NEGOCIO INMOBILIARIO DE SOCOVESA
“En Santiago Centro, antes el terreno pesaba 5% de la venta, hoy es un 10%. En la medida que los precios de venta de los departamentos suban, uno es capaz de pagar un poco más por los sitios”.
ARIEL MAGENDZO
GERENTE GENERAL DE PAZ CORP
Razones del alza del suelo y efectos
En ACOP explicaron que el encarecimiento de los terrenos se debe a la escasez de paños libres para nuevos desarrollos, los cuales se deben obtener mediante reciclaje de propiedades o unión de estas para conseguir las superficies necesarias.
El jefe de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, Eduardo Martínez, comentó que a la carencia de sitios se suma el aumento de la demanda por viviendas por parte de las personas, que motiva a las empresas desarrolladoras a buscar suelo para construir, lo que incrementa la presión sobre los precios.
El alto valor de los terrenos, según Martínez, tiene como efecto más directo el alza en el valor de las viviendas, ya que ese costo se traspasa al producto final. “Esto es complejo, sobre todo para los sectores medios-bajos, porque el mercado ya no produce una oferta para ellos”, dijo.
El ejecutivo añadió que se generan productos inmobiliarios más sofisticados, para venderlos más caros, y de menor tamaño.
Inmobiliarias: valores de terrenos aún pueden subir
El gerente del negocio Inmobiliario de Socovesa, Mauricio Varela, sostuvo que “en la medida que siga habiendo escasez de terrenos y que las condiciones macroeconómicas para comprar propiedades sean razonablemente buenas, los terrenos pueden seguir subiendo”.
El gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo, comentó que en la industria se mide la incidencia del terreno sobre el valor total de venta. Agregó que si los valores de comercialización de las viviendas suben, es posible pagar “un poco más” por el suelo.
Magendzo indicó que el “peso” del terreno sobre la venta es diferente en cada zona y transita entre el 8% y el 30%. Esa última cifra se puede apreciar en Vitacura, mientras que en sectores más periféricos estaría en torno al 10%, comentó.
