Hoy se venden menos viviendas nuevas, pero valor total marca el peak de tres años
Las transacciones acumuladas de propiedades nuevas superan los 31 millones de UF a abril, la mayor cifra desde 2010. Los departamentos son los más afectados por el bajón de ventas y arrastran el resultado total: por sí solos explican el 67% de las ventas de propiedades nuevas en Santiago. El mercado de inmuebles usados se desmarca, sigue creciendo y alcanza los mejores resultados desde 2007. La comuna de Santiago lidera la venta de departamentos, tanto nuevos como usados. Claudia Ramírez Friderichsen.
Por El Mercurio
El boom del sector inmobiliario está quedando atrás. Los chilenos empiezan a postergar la compra de viviendas y están pidiendo menos créditos hipotecarios, tal como lo muestran las cifras.
En la Región Metropolitana se vendieron 11.885 propiedades nuevas entre enero y abril de este año, el resultado más bajo desde 2009, según datos de Real Data, basados en las transacciones registradas en el Conservador de Bienes Raíces.
El bajón afectó al producto más popular de la industria, los departamentos nuevos, que en el período caen en unidades y en montos transados (ver recuadro).
Uno de los factores del magro resultado es que el comprador hoy está más cauto. La demanda por créditos hipotecarios cayó 23% en el segundo trimestre de este año, según la encuesta sobre créditos bancarios realizada por el Banco Central. Los bancos consultados atribuyeron el retroceso de la demanda a la existencia de tasas de interés menos favorables.
Pero el escenario tiene un giro. Las ventas de propiedades nuevas en la capital superaron los 31 millones de UF entre enero y abril, esto es un valor total más alto que igual lapso de 2012 y de 2011 y marginalmente inferior a 2010 (-1,4%) (ver infografía).
¿Qué está pasando? El sector inmobiliario se está ajustando. La cantidad de viviendas vendidas está bajando, pero el valor total transado supera al de los dos años anteriores.
Patricio Hempel, socio de Real Data, asegura que hay varios factores que influyen en el resultado. “La capacidad de producción del rubro inmobiliario es menor. Y eso es raro, va contra la corriente, porque los ingresos han subido. Lo lógico es que se pudieran construir más viviendas, pero no se hace, porque hay restricciones para nuevos proyectos. Además, la gente está más cautelosa y puede relacionarse con las elecciones y que se quieran despejar expectativas”, indica.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), coincide con este diagnóstico, pero recalca que la existencia de precios más elevados que años anteriores no se ha traducido en mayores utilidades para las inmobiliarias. “El valor del suelo está más alto y el costo de construcción más elevado”, asegura.
La proyección de Real Data es que los precios de las viviendas tiendan a estabilizarse en los próximos meses, y que las ventas en unidades sigan cayendo por las restricciones para construir en altura y la cautela de compradores.
Casas y departamentos usados viven su propio boom
La venta de casas y departamentos usados son un caso aparte y transversal, que incluye a comunas del sector oriente y del sur de la capital.
Las transacciones crecen tanto en unidades como en montos, alcanzando los mayores resultados en siete años.
Las razones son varias: la escasez de viviendas en comunas consolidadas inclina a los compradores hacia las usadas; y su precio, menor que el de una propiedad nueva, las vuelve atractivas para el bolsillo.
Patricio Hempel, de Real Data, asegura que las viviendas usadas están disponibles de manera más inmediata que las nuevas, puesto que muchas veces hay retrasos en una construcción. “Los proyectos de vivienda usada desde 2001 a la fecha tienen terminaciones y ubicaciones buenas, y son de entrega inmediata”, explica.
Vicente Domínguez, de la ADI, añade que las viviendas usadas están siendo apreciadas como inversión, pues los precios de los arriendos se mantienen estables. “Este tipo de propiedad se valoró y mucha gente vio que tenía un activo a un precio que antes no había tenido”, dice.
Aquí los departamentos llevan la delantera. Su venta crece más que las casas usadas, tanto en unidades como en UF.
A abril se comercializaron 5.781 departamentos usados en la capital, la mayor cifra desde 2007 y un 9,6% de alza respecto de 2012. Y, los montos involucrados llegaron a 15,9 millones de UF, también el resultado más alto de los últimos siete años y 26,2% de crecimiento sobre el año anterior.
La comercialización de casas usadas también crece, pero en rangos más acotados. A abril se vendieron 7.432, la mayor cifra en siete años, pero solo 4% superior a lo comercializado entre enero y abril de 2012. En monto, se superaron las 20 millones de UF, 15,4% más que en 2012.
Santiago y Las Condes, las más “vendedoras”
Las comunas que más se repiten el plato como líder en ventas son Santiago y Las Condes.
En departamentos nuevos, Santiago encabeza la venta con 2.343 unidades comercializadas en el cuatrimestre y 3,6 millones de UF. Le sigue Ñuñoa con 704 unidades y 2,2 millones de UF.
Las que más casas nuevas venden son Puente Alto (699 unidades y 1,1 millones de UF) y San Bernardo (426 unidades y 572 mil UF).
La venta de departamentos usados también es encabezada por Santiago (1.232 unidades vendidas en el cuatrimestre), seguida de Las Condes (1.051). Ordenadas por monto vendido lideran Las Condes (5,2 millones de UF) y Providencia (2,6 millones de UF).
En casas usadas, Puente Alto (910 unidades) y Maipú (908). Por monto, Las Condes (3,8 millones de UF) y Lo Barnechea (2,7 millones de UF).
Departamentos nuevos, el producto estrella de la industria es el más afectado
La venta de departamentos nuevos está en rojo. Su bajón no pasa inadvertido, pues este segmento explica el 67% de la venta de propiedades nuevas en la capital.
En el detalle, a abril se vendieron 7.975 unidades, la menor cifra desde 2009, con una caída de 6,3% respecto de los primeros cuatro meses del año pasado y 17,3% si se compara con igual lapso de 2011.
Los montos involucrados también retrocedieron en el período, llegando a los 19 millones de UF, lo que significa una baja de 1,3% respecto de 2012 y una caída de 6,6% comparado con 2011.
El retroceso afectó a tal punto al producto más popular de la industria que hoy el departamento nuevo de entre dos mil y cuatro mil UF ya no es el más el vendido como ocurría en 2012 y fue desplazado por el de entre 1.000 y 1.500 UF.
El matiz es que hoy los departamentos nuevos de seis mil a 10 mil UF tienen más participación en las transacciones que en 2012. El año pasado eran 11,8% del total de lo vendido en UF y hoy son 17,9 % de la venta. Es decir, hubo un desplazamiento de los compradores a segmentos de mayor valor.
Vicente Domínguez, de la ADI, reconoce que el resultado le sorprende y coincide con que el ajuste de ventas suele partir por el producto más masivo. Pero enfatiza que 2012 fue “un buen año en el Conservador de Bienes Raíces” y destaca que, por su peso en la venta total, los departamentos nuevos siguen siendo el “motor” del sector.
Una explicación transitoria del bajón, agrega Domínguez, es que se están alargando los procesos de construcción en unos cuatro a cinco meses, lo que se traduce en más promesas de venta que escrituras. Agrega que una razón -aunque con menor peso- es la restricción del DFL2, que rige desde 2010 y limita a un máximo de dos propiedades por persona las viviendas con este beneficio. “Puede haber habido una compra bastante masiva de inversionistas antes del cambio al DFL 2 y que después cayó”.
Norbert Lui, gerente sucursal Los Leones de Fuenzalida Propiedades, añade que los compradores están desechando viviendas demasiado caras. “Los clientes están informados y cualquier propiedad que esté a un 20% sobre precio es automáticamente descartada”.
