Propiedades patrimoniales: la dificultad de equilibrar el valor inmobiliario con el histórico

Por Antonia Eyzaguirre A., El Mercurio. (21/09/13)

Declarar un inmueble como monumento aporta valor histórico al entorno, pero a veces la propiedad pierde la plusvalía . Falta de incentivos monetarios y dificultades para revender la propiedad pueden frenar estos aportes.

Al declarar una propiedad patrimonio nacional adquiere valor histórico y cultural, pero la mayor parte de las veces disminuye su valor comercial. “Desde el punto de vista inmobiliario, hay cero plusvalía”, advierte Juan Carlos Silva, coordinador legislativo del Ministerio de Cultura.

Los planes reguladores intercomunales generan en torno a los monumentos nacionales un área de protección que restringe la construcción del terreno, limita la altura, la densidad, la opción de adosar y los desarrollos de los paños aledaños, lo que genera un efecto negativo en su valor, dice Christian Wegmann, subdirector de consultoría en Tinsa. Al ser declarados monumentos, los inmuebles quedan prácticamente congelados, ya que cualquier cambio en su estructura debe ser aprobado por el Consejo de Monumentos. “La mayoría tiene distribuciones y espacialidades bastante distintas de las usadas actualmente, y el no poder modificarlos limita fuertemente su potencial explotación”, explica Wegmann.

Declarar una propiedad monumento puede afectar directamente al patrimonio del dueño de un inmueble, “tanto porque limita su valor transaccional, como porque en la práctica inhibe su venta”, dice Reinaldo Gleisner de Colliers. Además, si la vivienda se ubica en un sector de alto valor comercial, el dueño puede tener dificultades para vender la propiedad, por el gravamen de esta.

La declaración de una propiedad, a veces, obstruye todas las construcciones de la manzana. Si cerca hay un edificio alto, construido antes de la declaración, en caso de remodelarse deberá bajar su altura. “El efecto de la baja de valor, va a incidir en el mediano plazo en el abandono de los inmuebles de la manzana. Solo con ayuda financiera externa -de fundaciones, fiscal o similar- se podrán mantener en el tiempo”, advierte Gleisner.

En otros casos, cuando se grava solo una propiedad de un vecindario puede ser perjudicial para el dueño, pero no siempre para los vecinos, que pueden desarrollar una ventaja inmobiliaria a través de la vista asegurada perpetua que esa propiedad entrega, dice Juan Pablo Monge, gerente inmobiliario de Desco. En otros casos, cuando un barrio completo se declara monumento, pueden existir beneficios en el mediano o largo plazo, porque pueden transformar las propiedades en restaurantes y atractivos turísticos, dice Monge. Aquí, clave una buena ubicación.

Alberto Alaluf, gerente de Alaluf Propiedades, añade que los monumentos pueden generar plusvalía cuando las iniciativas han sido bien desarrolladas: “Se genera un atractivo arquitectónico y mayor valorización en venta o arriendo, para ciertos tipos de usuarios”, indica.

AL DECLARAR UNA PROPIEDAD COMO MONUMENTO SE GENERA UN ÁREA DE PROTECCIÓN A SU ALREDEDOR QUE RESTRINGE LA CONSTRUCCIÓN DEL TERRENO, LA ALTURA, LA DENSIDAD, ENTRE OTROS ASPECTOS. ESTO AFECTA SU VALOR COMERCIAL Y SU POSTERIOR VENTA.

Escasa ayuda financiera a dueños de casas patrimoniales

Solo las propiedades que se declaran monumentos históricos están liberadas, desde enero de 2006 y en el caso de que la propiedad no tenga uso comercial, del pago de contribuciones. Además, pueden postular a fondos de restauración de la Subdere y del Consejo Nacional de la Cultura.

Hace poco, con la modificación de la Ley de Donaciones Culturales, las personas pueden optar al financiamiento de privados, pero para obtener estas platas, eso sí, compiten en igualdad de condiciones con otros proyectos artísticos -como, por ejemplo, publicaciones de libros-; por lo que la dificultad de conseguir fondos para mantener una casa es mayor. “Debería ser lo mismo para todas las categorías. Hoy, más que un beneficio, estas propiedades tienen puro gravamen (…) El Estado hoy no le da ningún tipo de instrumentos a la gente para poder cumplir con la vocación pública que podría tener su inmueble”, dice Silva.

Si bien el Consejo de la Cultura creó un fondo de reconstrucción patrimonial que está dentro de la Ley de Presupuesto de dicha entidad, hoy se busca crear una ley permanente con presupuestos destinados al patrimonio. “No hay incentivo para fomentar el patrimonio”, acusa Silva.

La ley permite a cualquier particular, persona, entidad o institución, pública o privada, solicitar la declaración de un bien como monumento, ya sea histórico, arqueológico, público, zonas típicas y santuarios de la naturaleza. Las solicitudes pasan por el análisis de la comisión respectiva, luego del Consejo pleno y finalmente el ministro, quien resuelve la declaración. No hay requisitos taxativos para declarar una propiedad monumento, sino que depende del criterio de la comisión y de su valor histórico.