Solo una de cada cuatro viviendas nuevas a la venta está terminada
Por Marco Gutiérrez V. El Mercurio
En el Gran Santiago, según cifras de la CChC:
Hace cuatro años, en tanto, poco más del 60% de las casas y departamentos comercializados estaban listos para entrega.
Una demanda superior al inicio de proyectos, retrasos en la finalización de las construcciones por escasez de mano de obra y un mejor manejo del stock por parte de las inmobiliarias son algunos de los factores que explican la baja que registran las viviendas terminadas al revisar la composición de la venta de este sector.
De acuerdo con el estado de sus obras, las viviendas listas para ser entregadas representan casi un cuarto del total comercializado en el Gran Santiago. Hace cuatro años superaban el 60%.
Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) del segundo trimestre de 2013, el 25% de la venta de departamentos en la capital correspondió a productos terminados. Ello significó una fuerte caída respecto de 2009, cuando la cifra era cercana al 66%.
Los otros departamentos vendidos en abril-junio se encontraban en fase de terminaciones (24%), obra gruesa (29%), fundaciones (6%), excavaciones (4%) y sin ejecución o “en blanco” (12%). Esta última modalidad no existía en 2009.
En casas, apenas el 21% de las unidades comercializadas el segundo trimestre tenían las obras terminadas, mientras que hace cuatro años era el 55%.
El mayor porcentaje (31%) de las casas vendidas estaba en fase de obra gruesa, mientras que el 10% correspondía a proyectos sin ejecución, el doble que en abril-junio de 2009.
Las razones
El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, recordó que debido a la crisis financiera de 2008, que dejó al sector con stocks de viviendas altos -en torno a las 50 mil a 55 mil unidades-, en 2009 y 2010 se comercializaron productos mayoritariamente terminados.
Hurtado comentó que en los años posteriores la venta se elevó, pero la materialización de nuevos proyectos se ha visto limitada por la escasez de terrenos y las restricciones municipales al desarrollo de edificios. También reconoció que el sector se dio cuenta de que es “saludable mantener bajos stocks “.
El director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, coincidió con los factores antes mencionados y añadió que la industria hoy está más madura, pues “aprendió de la crisis para que si vienen tiempos difíciles no los sorprenda con stocks altos”.
Domínguez agregó que otro factor que ha afectado la terminación de las obras es la escasez de mano de obra y la poca capacitación de los trabajadores que ingresan a las faenas, lo que genera retrasos.
Concordando con lo anterior, el director de la inmobiliaria RVC, Juan Armando Vicuña, afirmó que “a raíz de los importantes aumentos en los costos de construcción y de los plazos, muchas obras no partieron, y se pospusieron hasta que se viera una estabilidad relativa en los costos. Esto ha llevado a que se agudice la escasez de oferta de este sector”.
En las empresas destacaron el dinamismo de la economía como factor de la escasa oferta de viviendas terminadas. “El crecimiento del país ha generado una mayor demanda por viviendas”, dijo el gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo.
Vicuña indicó que debido a la favorable situación del empleo en Chile, “las personas están consumiendo más bienes durables”. Esto, dijo, junto a un mayor acceso al crédito, ha acelerado la compra de viviendas terminadas, redundando en que la disponibilidad de estas caiga.
18 meses se necesitan que transcurran, sin nuevas obras, para agotar el stock de departamentos nuevos en la zona centro del país. A inicios de 2010 llegó a un peak de 32 meses, según la CChC.
Nueve meses es el plazo que se requiere para agotar el inventario de casas en la zona centro. En 2009 se requerían hasta 19 meses.
La oposición y los cuidados por las ventas “en blanco”
La venta “en blanco” corresponde a proyectos habitacionales que cuentan con permiso de construcción y disponen de planos, pero cuyas viviendas podrían estar listas recién en hasta 36 meses.
El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, manifestó que esta entidad no es partidaria de este sistema, pues consideran que es riesgoso y que genera incertidumbre. Indicó que puede ser perjudicial hasta para la propia empresa, pues al prometer un precio no podría ajustarlo si, por ejemplo, suben los precios de los materiales en el transcurso de la construcción.
El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, comentó que la venta “en blanco” se produce por la escasez de productos terminados y dijo que deben impulsarse políticas de densificación.
En Paz Corp afirmaron que no venden “en blanco”. El director de RVC, Juan Armando Vicuña, advirtió que los clientes, al sellar la promesa, deben pedir el número de permiso de edificación ligado al proyecto y exigir la póliza para este tipo de venta. En el sector admiten que las promesas están resguardadas por seguros que permiten a clientes recuperar sus dineros si hay problemas.
