Miradas sobre Lima: La reconstrucción de la ciudad existente

La ciudad de Lima es una ciudad metropolitana, capital de Perú, con más de 8,5 millones de habitantes. Constituye el centro comercial, financiero, cultural y político del país. La metrópolis se extiende mayoritariamente dentro de la Provincia de Lima y en una porción menor, dentro de la Provincia del Callao, donde se encuentran el puerto marítimo y el aeropuerto internacional. La autoridad de gobierno local es la Municipalidad Metropolitana de Lima.

La ciudad concentra el 35% de la producción industrial y es el centro financiero del país. Los principales sectores económicos son: la industria, el comercio y los servicios, y dentro de este, especialmente el turismo. Inicialmente la ciudad fue llamada Ciudad de los Reyes, un centro religioso importante para sus pobladores. Durante el Virreinato, España construyó, sobre los cimientos de las construcciones indígenas, grandes casonas, catedrales y plazas.

Lima también fue conocida como la “ciudad jardín” debido a la gran cantidad de parques que poseía, especialmente a principios del siglo XX. Desde mediados del siglo XX la ciudad comenzó a recibir importantes contingentes de inmigrantes desde el interior del país, debido al éxodo rural que se intensificó entre las décadas de 1950 y 1960. Ello trajo aparejado un crecimiento sustancial en la cantidad de asentamientos informales (barriadas) y su cantidad de población.

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El crecimiento en barriadas periféricas

Lima es una ciudad diversificada, con múltiples actividades y una participación relativa proporcionada. En la actualidad el crecimiento de la ciudad no se basa tanto en la inmigración desde el campo, sino en el natural crecimiento de la población de las barriadas periféricas.

El comercio, que es la actividad dominante, apenas supera el 20% en empleo generado. Esta ciudad cuenta con 2 millones de viviendas, de las cuales el 80% corresponden a unidades individuales y en los últimos años ha manifestado -en términos relativos- un notable aumento de la tipología viviendas unifamiliares.

Al respecto, encontramos que el material predominante en paredes es el ladrillo o bloque de cemento, aunque también es significativo el porcentaje de viviendas con paredes de adobe, tapia o madera. Los pisos en cambio suelen ser de cemento. Estos datos no solo dan cuenta de las edificaciones y las posibilidades de su verticalización sino también de los niveles socio-económicos de la población.

La evolución del mercado residencial

En Lima, la cantidad de permisos otorgados para construcción de viviendas demuestra una tendencia al aumento. Entre 2003-2008, si bien se produjo una importante baja en 2006, el resto del período ha mostrado un alza. El mercado inmobiliario de unidades residenciales se recuperó de la crisis que afectó a prácticamente todos los mercados en 2008. Durante los últimos cinco años Lima había tenido una explosión en la construcción de nuevos edificios de departamentos en áreas residenciales y nuevas áreas comerciales. Y el crecimiento continúa.

En los últimos 3 años, los precios de las viviendas usadas aumentaron: en las áreas costeras, distritos como Miraflores, Barranco y Chorrillos, los precios del suelo llegaron a una suba del 200%. Más alejado del centro, en Surco por ejemplo, subieron hasta 130%, en un área con un parque edilicio de muy buena calidad. En el distrito La Molina, actualmente en ascenso, subieron 105%. En La Estancia 120% y en La Pradera, Parque Payet, Parque Pio XII y Parque Santa Margarita, las subas son en promedio del 150%. Se prevé que los precios de viviendas usadas continuarán en aumento.

Vecinos reclaman salvaguardar al barrio

Los vecinos de Barranco de Lima protestaron por la construcción del Circuito Mágico del Agua y por la modernización de Lima, denunciaron que “El Metropolitano” ha dividido a Barranco además de ser muy contaminante para el distrito. Los espacios en Barranco son tomados por los buses en este desordenado plan de desvíos y los vecinos no pueden cruzar. Destacan que “el alcalde ni se ha acercado al municipio de Lima para tener un plano en la Municipalidad de Barranco, porque simplemente no le interesa”.

Dado que la construcción es motor de la ciudad y el activador del mercado inmobiliario, recuperar la percepción ciudadana sobre los procesos de construcción de la ciudad resulta indispensable para comprender la complejidad de la situación. Con lo cual, la participación es efectivamente el espacio donde proponer las modificaciones.

El uso apropiado de eventos urbanísticos puede contribuir al reequilibrio territorial pero solo considerando a los vecinos en sus reclamos por la salvaguarda del barrio y su preocupación por proteger el paisaje. De lo contrario, el fuerte dinamismo inmobiliario de los barrios de moda genera situaciones de gentrificación con expulsión de población.

La zonificación define criterios de usos

En la ciudad de Lima, la principal herramienta que regula los criterios urbanísticos de desarrollo urbano es la zonificación. En los planos de zonificación se detallan los polígonos residenciales, comerciales, industriales, las zonas de equipamiento, los centros históricos, los “usos especiales”, las “zonas de recreación pública”, las “áreas preferenciales para la inversión en vivienda” y las “zonas de tratamiento especial” (por ejemplo, en el centro histórico, el área declarada Patrimonio de la Humanidad).

La zonificación incluye la definición de criterios como los usos generales permitidos, las dimensiones de lote mínimo, la altura de la edificación (por planos límite en metros y en algunos casos su equivalente en cantidad de pisos), el área libre, los retiros y los estacionamientos.

Interpretar los criterios normativos con que se enmarca la construcción permite definir los alcances de la codificación edilicia y urbanística. En consecuencia, se observa que el plan ha sido el mecanismo para fijar los criterios de ocupación y los usos del suelo y el proyecto urbano fue el instrumento para dar respuesta a la realidad de cada barrio.

El desafío es la reconstrucción de la ciudad existente, compacta y continua, con una normativa que busque evitar la museificación y genere continuidad en el perfil del tejido, con transferencia de potencialidad de desarrollo urbano, con resguardo del valor patrimonial y con rigurosas normas en favor de la seguridad edilicia y definición de criterios de usos permitidos.