Empresas, industrias, bodegas, agricultores e inmobiliarias: quiénes son los dueños de las tierras que cambió el plan regulador

Por Azucena González y Claudia Ramírez, El Mercurio.

Precios promedio de los terrenos bordean la UF por m {+2} y creen que no habrá grandes alzas

Bodegas San Francisco, las firmas inmobiliarias PY, Esepe, Queylen y Avellaneda, CCU, el Instituto de Salud Pública y particulares como el empresario Raimundo Valenzuela, con su viña RR Wine, figuran entre los ahora dueños de tierras urbanas que podrían destinar a uso habitacional. Algunos ya tienen planes maestros o se aprestan a buscar socios, pero otros desestiman reconvertir sus terrenos.

Pasaron siete años desde que el Ministerio de Vivienda, en ese entonces encabezado por la ministra Patricia Poblete, anunciara su intención de modificar el plan regulador de Santiago, hasta que finalmente salió humo blanco y hoy está remozado este instrumento territorial de la capital.

La semana pasada, la Contraloría visó los cambios al plan regulador (conocido como PRMS 100) y este martes 26 de noviembre fue oficializado a través de su publicación en el Diario Oficial.

La modificación de este plan regulador añade 10.207 hectáreas al radio urbano de la ciudad. En simple, el instrumento convierte en aptos para la construcción habitacional terrenos que antes no lo eran, aunque con una serie de condiciones para quienes quieran recoger el guante y emprender proyectos de viviendas: destinar un porcentaje de estos territorios para áreas verdes, viviendas sociales e infraestructura vial.

El cambio afecta a ocho comunas de Santiago: Pudahuel, Renca, Quilicura, Maipú, San Bernardo, La Pintana, Puente Alto y Cerro Navia. Claro que el proceso no es instantáneo. Luego de esta aprobación, deben generarse los respectivos reglamentos y luego tramitarse los permisos de edificación de los proyectos inmobiliarios que se quiera construir. Todo esto hace prever que las primeras viviendas no verán la luz antes de cuatro años.

¿Pero qué hay hoy en estos terrenos recién incorporados al radio urbano? Sus dueños son muy diversos. Van desde inmobiliarias, hasta industrias, propietarios particulares y predios agrícolas, y sus realidades también son muy disímiles.

Mientras para algunos se abre una puerta para construir proyectos, otros lo ven inviable, en particular quienes ya usan esos predios para sus actividades habituales, para quienes nada cambiará, al menos en el corto plazo.

Es el caso de CCU, que tiene un terreno en Quilicura que usa con fines industriales y para el cual no tiene otros planes. El Instituto de Salud Pública tiene un fundo en San Bernardo, que hoy usa con fines institucionales y técnicos.

Cementos Polpaico, el abogado Roberto Perut en Pudahuel; Francisco Pérez Yoma, dueño de predios en Quilicura y La Pintana-San Bernardo; Víctor Petermann, en Quilicura, y Áridos Larrinco -sociedad que está quebrada, pero que aún mantiene inmuebles para rematar en Maipú- y Cerámicas Cordillera en Cerro Navia han tenido terrenos en estas zonas, pero consultados por “El Mercurio”, no se pronunciaron.

Algunas zonas son vergeles productivos, como los terrenos de RR Wine o los de la sucesión Guzmán Riesco (ver recuadros).

Otras zonas, en cambio -predios de Quilicura, por ejemplo-, están convertidos en vertederos informales. Proliferaron basurales de metros de altura en terrenos que por años estuvieron impedidos de construir. Un actor que prefiere reserva se pregunta quién se va a hacer cargo de esta limpieza, considerando el saneamiento que necesitarán para construir viviendas en ellos, y dejarlos libres de gases y líquidos percolados.

Desconocimiento y aprensiones

Aunque el cambio regulatorio tiene una historia de larga data, hay desconocimiento respecto de sus alcances. Hay municipios, como Puente Alto, que desestiman que la norma los afecte.

Existen igualmente empresas, como Concha y Toro -que posee terrenos en la zona de Puente Alto-, que reconocen que no han estudiado el cambio del plano regulador como para dar una opinión certera respecto de si los afecta o no. Aclaran, eso sí, que de cualquier modo “la compañía no tiene ningún plan ni proyecto para cambiar el uso de sus predios agrícolas”.

En una situación similar está el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), que tiene un terreno de aproximadamente 0,4 hectáreas en la calle Santa Luisa, en Quilicura. Consultados sobre si sabían que el terreno había cambiado de uso, responden que es posible que el terreno estuviera en un área de uso industrial o bien habitacional, pero que no tienen confirmación. El SAG ha evaluado vender este predio, pero aún no ha tomado la decisión.

Tal y como se aprobó, el plan regulador generó críticas de parte de alcaldes. “Si no se solucionan primero temas como falta de conectividad, mejores recorridos del Transantiago y la inclusión de una serie de servicios que aún se necesitan en la comuna, este explosivo crecimiento solo generará dificultades a la calidad de vida de nuestros habitantes. Quilicura no está para improvisaciones, pues la mala planificación anterior dejó a nuestros vecinos encerrados entre grandes autopistas sin conexión adecuada”, afirma Juan Carrasco Contreras, alcalde de Quilicura.

Inmobiliarios: Precios no se dispararían

Por otro lado, los inmobiliarios tienen aprensiones sobre las exigencias contenidas en la norma.

En el promedio global, los proyectos que se desarrollen deberían contener entre 22 y 25% de áreas verdes -cuya mantención por cinco años será de la inmobiliaria y luego del municipio-; 8% de vivienda social y otro 20% destinarse a vialidad, explica Pedro Pablo Pizarro, empresario, quien participa de un grupo de trabajo de suelos de la Cámara Chilena de la Construcción, que desde 2006 analiza este tema.

Desde esta vereda gremial, detalla Pizarro, evaluarán con las empresas socias del gremio el PRMS 100 y las opciones reales de que se viabilicen proyectos. Esperan tener esta evaluación antes de fines de año.

“Vemos con preocupación las exigencias. Siempre participamos que debían hacerse las mitigaciones y cada uno pagar por las externalidades negativas que se producen, pero no por las externalidades históricas”, dice Pizarro.

Hoy, en el promedio, los valores de los terrenos están en 1 UF/M {+2} y la proyección de Pizarro es que los valores no se dispararán (pueden llegar de 1,3 a 1,5 UF). Porque los precios de las viviendas posibles de edificar no dan para pagar valores más altos por los terrenos. Más aun cuando sobre esos paños también habrá costos para afrontar aquellas mitigaciones.

Además, quienes desarrollen proyectos deben contar con un mínimo de 60 hectáreas para dar curso a una iniciativa, por lo que se prevé se activará un nutrido mercado de alianzas, compraventas de terrenos, lo que ya se está dando en comunas como Quilicura y Puente Alto.

“Se desatará la asociatividad”, estima un inmobiliario, quien reconoce que ya ha tenido ofertas de “vecinos” a sus paños para hacer mayor masa crítica para un eventual proyecto.

TRAS LA APROBACIÓN del plan vienen procesos como la elaboración de los reglamentos y la aprobación de los permisos de edificación de los proyectos, que hacen prever que las primeras viviendas estarán construidas en cuatro años más.

Bodegas San Francisco: “Ya tenemos casi toda nuestra propiedad construida”Pudahuel

En Pudahuel es Bodegas San Francisco (BSF) quien posee uno de los paños.

La compañía -propiedad de Sergio Barros y la familia Zylberberg- tiene allí su matriz y centro de operaciones de su negocio de bodegaje, uno de los mayores de Sudamérica.

Ubicada en la intersección de la Ruta 68, Américo Vespucio y el Camino Fundo San Pedro (atrás de la Toyota), la compañía se emplaza en unas 250 hectáreas totales, de las cuales unas 130 hectáreas están dentro del cambio normativo, explica su socio fundador y gerente general, Sergio Barros Ruiz-Tagle.

BSF partió en 1985 como derivación del negocio original que tuvo Barros, que era una constructora. Una vez construyeron bodegas y como estas no se vendieron, tuvieron que arrendarlas. ¿El resultado? En 1995 dejaron de atender clientes de construcción y se enfocaron en el bodegaje, que desarrollaron primero en la calle San Francisco, en el centro de Santiago -lo que dio el nombre a la compañía-, y luego se expandieron a estos terrenos en Pudahuel, a partir del 2000.

Con el tiempo fueron creciendo, comprando más propiedades en la zona, las que fueron unificando. De hecho, ya le compraron un paño a Cementos Polpaico, compañía que manejó una mina de pomacita en esos paños de Pudahuel.

Hoy BSF maneja 1,2 millones de metros cuadrados de bodegas en Chile -en Pudahuel son un millón, distribuido en tres megacentros, Puerto Madero, Laguna Sur y La Farfana-, con las que atiende a más de 500 clientes, entre industrias de diverso tipo y los más grandes retailers de Chile: Cencosud, Walmart, Sodimac, Tottus, Falabella y La Polar.

El negocio de BSF es inmobiliario, pues les arrienda a estas compañías su núcleo de bodegas y el servicio de administración (vigilancia, etc.), para que ellas reciban allí las mercaderías y las distribuyan a sus locales.

Barros explica que dada la gigantesca cantidad de bodegas ya construidas -calcula que solo les quedan por desarrollar unas 25 hectáreas del paño-, ve inviable cualquier posibilidad de reconversión para desarrollar algún proyecto de viviendas.

“En este momentos nosotros ya tenemos casi toda nuestra propiedad construida. No me afecta en nada (el cambio del PRMS 100) porque yo ya tengo todo terminado”, cuenta Barros, pues los terrenos se le acaban en unos cuatro a cinco meses, estima. Y detalla que la opción de trasladarse no la ve factible. Ellos se emplazan en una ubicación estratégica para este negocio, cerca del aeropuerto y de vías estructurantes para el transporte y, por tanto, la distribución y logística, algo neurálgico para BSF.

¿La expectativa de alza en los valores de los terrenos le podría hacer cambiar de parecer? Barros no lo cree. Cuenta que fue comprando estos paños a un valor promedio de 0,5 a 0,6 UF /m {+2} , pero que ya hace unos cuatros años el mercado comenzó a internalizar que este cambio normativo venía, por lo que el valor de 1,5 UF/M2 que -estima- tienen hoy los lotes grandes en la zona en promedio, ya tienen incorporada esa alza.

BSF ya se expandió a Perú, en sociedad con el grupo de Eduardo Elberg (ex dueño de Santa Isabel, que hoy gestiona el Grupo Algeciras, y maneja negocios inmobiliarios y hoteleros en Perú). En Lima, ambas partes manejan 330 mil m {+2} de bodegas en Villa El Salvador y Portada Lurín.

Los Guzmán Nieto y Enersis en el parque industrial Enea; y los Guzmán Riesco, con terrenos agrícolasEn Pudahuel y Renca:

Tanto en Renca como en Pudahuel, la familia Guzmán es una de las importantes tenedoras de tierra. Y por dos vías.

En Pudahuel es la rama Guzmán Nieto la socia hace 18 años en Enea, el megaparque de negocios e industrial, donde comparte la propiedad con el grupo Enersis.

Y, por otro lado, la sucesión Guzmán Riesco -parientes de los primeros- posee terrenos en Pudahuel y Renca, predios que hoy tienen destinados a producción agrícola, en particular uva de mesa, cerca del aeropuerto.

Un cercano a esta familia explica que en ninguno de los dos casos está en planes una reconversión hacia un proyecto habitacional, pues las rentabilidades son mejores en los negocios en los que ya están, comparados con los de las viviendas más masivas o económicas, que es el producto que ve posible en esas zonas, dada la ubicación de esas comunas.

Lo grafica así: un agricultor, por ejemplo, que produce lechugas, hoy tiene una hectárea agrícola que cuesta unos $50 millones. Con el PRMS 100, a lo mejor puede lograr por esa misma extensión que una constructora le pague $200 millones a $250 millones, es decir, en torno a 1 UF el metro cuadrado. Pero las inmobiliarias no pagarán más que ese rango (1 UF o 1,5 UF), porque por la ubicación periférica de estas comunas no pueden aspirar a hacer un producto habitacional de mayor valor que permita pagar más por los terrenos. Y, en cambio, el negocio industrial en esta zona ya tiene valores de 2, 3 o 4 UF de m {+2} , estima. “Es una buena noticia para las viviendas económicas”, precisa este actor, quien dice que ese no es el negocio de estas familias.

Grupo Hurtado y Fernández León, con loteo industrialRenca:

En Renca son unas 223 hectáreas que quedarán incluidas en el cambio normativo. De ellas, una parte corresponde a la sucesión Guzmán Riesco (ver recuadro), pero otra a Consorcio Nacional de Seguros, compañía vinculada al grupo Hurtado Vicuña y Eduardo Fernández León (FFV).

Según la información existente en la Dirección de Obras Municipales, de los predios correspondientes a Consorcio (Compañía de Seguros de Vida), ya se han vendido lotes para la construcción de proyectos de tipo industrial, materializándose iniciativas para firmas como Soprole, Megacentro Miraflores y Volvo Parts, entre otras.

La alcaldesa Vicky Barahona precisa que a la fecha no se han presentado proyectos que digan relación con el nuevo uso de suelo, que ahora contempla opción de zona habitacional. Consultados Consorcio y FFV, declinaron pronunciarse.

Inmobiliaria Esepe evalúa vender o asociarse para construir en sus 12 hectáreas en QuilicuraLa firma tiene una opción de compra de un terreno en Maipú, también “reconvertido”:

La inmobiliaria Esepe, de la familia Schneider, es dueña de un terreno de 12 hectáreas en Quilicura, en la Avenida San Martín, un sector que pasó a ser urbano.

La empresa compró el predio en 2004 a un propietario particular, sabiendo que estaba fuera del radio urbano, pero con la intención de esperar a que la propia comuna cambiara el uso del terreno. Pero años después, el Ministerio de Vivienda congeló las iniciativas de resorte de los municipios para diseñar un plan que abarcara a varias comunas. Pese a esto, la firma nunca pensó en vender. “Las inversiones en terrenos para desarrollo inmobiliario de casas son todas de largo aliento”, dice Claus Schneider, gerente general de Esepe.

Era tan claro que el terreno tarde o temprano iba a ser urbano, que por esa época Esepe lo compró valorizado en UF por metro cuadrado, tal como se adquieren los predios dentro de la ciudad, y no en UF por hectáreas, como se hace con sitios rurales.

El ejecutivo reconoce que el tiempo que transcurrió desde la compra del predio hasta la aprobación del plan regulador fue más de lo presupuestado y que la espera ha traído inconvenientes, como la basura, pues pese a tener un cuidador y un cerco que delimita su propiedad, la gente bota escombros desde la calle.

Como el plan regulador exige como mínimo 60 hectáreas para hacer un proyecto inmobiliario, Esepe tendría que comprar 48 hectáreas o juntarse con vecinos para diseñar un masterplan . Schneider asegura que se inclinan por esta segunda opción, y ya están en conversaciones con dos propietarios vecinos, pero no descarta un tercer escenario: “Si recibo una oferta interesante, vendo el terreno”, indica.

Agrega que están a la espera de las definiciones que establezcan los reglamentos asociados al plan regulador para tomar una decisión. “Con los reglamentos tengo que ver de las 12 hectáreas cuánto terreno me queda en condiciones de edificar, cuánto me cuesta transformar el terreno de rural a urbano y cuánto puedo vender”, señala Schneider.

El ejecutivo cree que los terrenos recién incorporados al radio urbano no van a desatar una escalada de precios; al contrario, durante los primeros años estima que van a costar menos que uno dentro del antiguo radio urbano. Las razones son los mayores costos que implica cumplir con las exigencias del plan regulador.

Esepe pagó cerca de 0,6 UF/m {+2} por sus 12 hectáreas de terreno en 2004, en circunstancias que la semana pasada en la zona se ofrecían predios entre 0,8 y 0,9 UF/m {+2} , indica Schneider.

La inmobiliaria tiene una opción de compra de un terreno en Maipú, que también se acaba de incorporar al radio urbano, pero están analizando si allí se puede construir o no, porque el sitio está cerca de La Farfana, cuenta el ejecutivo.

Queylen y Avellaneda reformularán plan maestroQuilicura:

Unas 60 hectáreas son las que manejan en conjunto las empresas constructoras Queylen -vinculada a Pedro Pablo Pizarro, entre otros socios-, Avellaneda y un fondo de inversión, en Quilicura.

Se trata de un paño en la zona norte de esta comuna, entre el estero Las Cruces, avenida O’Higgins y la línea del ferrocarril, que los socios adquirieron en 2005, previendo que en el futuro la zona urbana de la comuna se extendería inevitablemente, cuenta Pedro Pablo Pizarro.

“Era inminente. Era de toda lógica que la ciudad creciera”, dice, por las necesidades habitacionales, pero también porque empezó a conurbarse (conectarse) con zonas de Lampa.

Por ello, los socios contemplaron vialidad, e incluso antes de aprobarse el PRMS 100 ya habían cedido parte de su terreno para estos fines, lo que hoy es avenida O’Higgins.

Los tres socios ya habían diseñado un plan maestro para estos terrenos, que consideraba unas 2.500 viviendas, colegio, equipamiento comunal, barrio comercial, todo por un total de más de seis millones de UF en venta de viviendas prevista.

Claro que ahora, precisa Pizarro, los socios se abocarán a reformular este proyecto. “Ya hemos hecho dos planes maestros desde que partimos. Y los dos están botados en la basura”, explica el empresario, quien precisa que deberán adecuar la iniciativa a las normativas y exigencias que finalmente incluyó el PRMS 100 en su versión definitiva, que se conoció esta semana.

¿Es posible que los números no den?

“Vamos a tener que buscar otra forma de desarrollo. A lo mejor tenemos que poner departamentos, densificar, para que los terrenos den”, cuenta Pizarro. Porque en su paño deberán destinar 11% a área verde, cifra que es adicional a las 8% que rige siempre por la ordenanza general de urbanismo y construcción. O sea, 20% de área verde, además de las otras mitigaciones.

La experiencia de Queylen en la zona es de larga data.

Venían construyendo desde 1985 en Quilicura, y en 1989 se asociaron con Avellaneda. Fueron gestores de conocidos proyectos como Lo Cruzat, Lo Matta, entre varios. En total unas 100 hectáreas y cinco mil viviendas de desarrollo urbano a su haber.

Pero en 2006, cuenta Pizarro, todo se acabó: una circular de diciembre de ese año congeló hacer cambios en el plano regulador comunal y, por ende, se agotaron los terrenos para seguir construyendo. La comuna virtualmente desapareció de los rankings de venta de viviendas y luego solo se abrieron opciones con las Zoduc.

Hoy con el cambio del PRMS 100 hay una nueva opción de continuar estos desarrollos.

“Vemos con preocupación las exigencias. Siempre participamos de que debían hacerse las mitigaciones y cada uno pagar por las externalidades negativas que se producen, pero no por las externalidades históricas”.Pedro Pablo Pizarrosocio de Queylen

“Vemos con preocupación las exigencias. Siempre participamos de que debían hacerse las mitigaciones y cada uno pagar por las externalidades negativas que se producen, pero no por las externalidades históricas”.

PEDRO PABLO PIZARRO SOCIO DE QUEYLEN

Raimundo Valenzuela explora socio estratégico para desarrollar dos prediosSu firma RR Wine posee terrenos en el deslinde entre La Pintana y San Bernardo, y en Maipú:

Noventa hectáreas justo en el deslinde entre La Pintana y San Bernardo -entre el camino El Mariscal y San Francisco-, son las que posee Raimundo Valenzuela, empresario y director de empresas, desde el año 1999, mucho antes de que se comenzara a hablar de la expansión de Santiago, y cuando estas tierras eran netamente agrícolas.

Estos predios corresponden a la compañía RR Wine, que es de su propiedad, firma que se dedica a producir vino a granel, que vende a compañías vitivinícolas para que estas lo embotellen con sus marcas.

Su lista de clientes es amplia: le vende a 18 viñas, entre las que se cuentan Concha y Toro, Cono Sur, Altair, Casas del Bosque, Undurraga, Indómita, entre muchas.

RR Wine no elabora cualquier vino en estos predios, sino que los de alta gama (ícono) de la cepa cabernet sauvignon , en una de las zonas más relevantes para la fabricación de estos vinos, por lo que la producción que sale de estos campos se vende en esta categoría a las vitivinícolas.

Pese a esto, cuenta un cercano a esta empresa, sí hay inquietud por explorar cambios en el negocio y, de hecho, están evaluando buscar inversionistas, un socio estratégico, con quien puedan reconvertir el predio, para abordar un negocio habitacional.

En el fondo, confidencia este relacionado, la proyección que avizoran es que tarde o temprano ocurrirá un fenómeno similar al que ocurrió en Peñalolén con la viña Cousiño Macul, en que el avance de la ciudad hizo inviable continuar desarrollando allí el negocio vitivinícola y optaron por trasladarlo fuera de Santiago (a Buin) y desarrollar en los campos de Peñalolén proyectos de viviendas.

RR Wine ya posee otros campos de producción de vinos, más de mil hectáreas en San Clemente, Cauquenes, Curicó, Talca, Molina, entre otros, por lo que no se vería afectado su negocio si concreta la reconversión en Santiago.

Además, RR Wine también posee otro paño en Maipú -también dentro del cambio del plano regulador-, de 50 hectáreas de campos ubicadas en la salida a Rinconada, cercanas a la Autopista del Sol, y donde la zona urbana (luz, agua y alcantarillado, entre otros) está a metros de distancia. De hecho, estos campos están detrás del conjunto Santa María de Maipú y donde otras compañías ya han desarrollado proyectos para sectores medios, como Ingevec e Icafal.

La búsqueda de un socio estratégico con expertise en el negocio de construcción, es lo que interesa a Valenzuela en este contexto, quien en todo caso no es un recién llegado al rubro inmobiliario. Junto con otro socio, Valenzuela es dueño de Inmobiliaria Metrópolis, que ha desarrollado varios proyectos de edificios de departamentos en Santiago (en Av. Colón, en Tobalaba, Av. Ossa, Ñuñoa, entre otros).

Las rentabilidades del negocio inmobiliario pueden ser mayores que las agrícolas, dicen estas fuentes, en determinadas condiciones.

Aunque estas mismas fuentes alertan: la idea de explorar este nuevo negocio está, pero por supuesto que para comenzar a cristalizarla esperarán el devenir global de la economía chilena el próximo año, la situación global en Chile y las condiciones de desaceleración. Si estas no lo hacen factible, lo probable es que no hagan nada y el proyecto quede a la espera de mejores tiempos.