¿Responde el PRMS 100 a las necesidades actuales de la ciudad de Santiago?

El año 2006, durante los primeros meses de gobierno de Michelle Bachelet, comenzaron las gestiones para actualizar por medio de la modificación número 100 el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, conocido hoy como PRMS 100.

Siete años después, y precisamente el fin de semana del 17 de Noviembre mientras los ojos de los chilenos estaban puestos en las elecciones, la Controlaría General de la República aprobó casi a escondidas, la actualización del futuro plan que regularía el desarrollo urbano de la capital.

¿Sorpresa? Sí. Y frustración. No sólo porque hablamos de un plan cuyo cuerpo central, rechazado en múltiples oportunidades, data del 2008, por lo que cifras, análisis y visiones son datos previos a importantes cambios y tendencias registradas en Santiago y las urbes chilenas en los últimos años; sino porque también éstas nuevas y evidentes problemáticas fueron recogidas y discutidas los últimos dos años por una comisión experta que logró plasmar por fin las miradas de distintos actores, sectores y profesionales del desarrollo urbano de nuestro país en una Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) con la clara intención de reformular el futuro de nuestras ciudades y territorios.

Así en contradicción con la visión sustentable e integrada que plantea la PDNU para la planificación urbana e incluso en competencia con instrumentos de la legislación actual, se publicó en el Diario Oficial del martes recién pasado, el plan que extiende nuevamente en 9.500 ha1 el límite urbano de Santiago, todo para cubrir con la demanda de suelos que supuestamente exigiría el crecimiento vegetativo de la capital hacia el 2030.

Y sí, la población de Santiago seguirá creciendo, ¿pero cada vez que esto pase extenderemos el cinturón de la ciudad? ¿Que pasa con la opción de crecer densificando y planificar el crecimiento de baja densidad dentro de una macro-región apoyada con buena infraestructura de transportes? ¿Porque además si se cuenta con un instrumento que permite agregar superficies a la ciudad, como las PDUC2, se implementa a la fuerza una nueva fórmula?, ¿Que pasa con las plusvalías de los terrenos incorporados a la ciudad, que mágicamente multiplicaron el patrimonio de sus dueños y que la nueva Política Nacional plantea captar?

Claramente son muchos los temas que se superponen con el PMRS 100, pero sólo con analizar los sucesos urbanos que se han dado desde el 2006, fecha en que se inician los estudios para la actualización, nos damos cuenta que la capital y sociedad santiaguina comienzan a vivir en adelante una serie de cambios que afectarían la vida y necesidades de sus habitantes hasta el día de hoy. La inauguración de la primera autopista urbana en el 20053, y las 6 que le sucedieron; el catastrófico inicio del Transantiago en Febrero del 2007; el auge económico y la desigualdad en que éste se ve reflejado en la ciudad; sumado a una sociedad virtualmente conectada más informada, exigente y empoderada, han modificado el funcionamiento y paradigmas de la ciudad, exigiendo con ello nuevas formas de enfrentar su desarrollo.

La Densificación y el Crecimiento Expansivo Condicionado

El colapso de la infraestructura de transporte y los problemas de inequidad territorial han reflejado la insostenibilidad del modelo de crecimiento por extensión impuesto desde los años 80. Y aunque esto no ha sido internalizado completamente en la planificación de la ciudad, la población si se ha percatado que para tener mejor calidad de vida deben cambiar el modelo de vida que seguían. Así en los últimos años, como reflejan estudios, un porcentaje importante de la población prefirió disminuir el tamaño de sus viviendas y vivir en lugares centrales más densos y con mayor acceso a los servicios y equipamientos de las ciudades chilenas. Por primera vez las casas ceden ante los edificios, comenzando la densificación de las ciudades chilenas. Así mismo de manera reciente y explosiva los pobladores de áreas más centrales han decidido dejar el transporte motorizado y tomar la bicicleta como un medio de transporte, cambio que ha aumentado cada año en cerca de un 20%.

Pero aunque se registren estas nuevas tendencias, aún hay un gran porcentaje de la población que quiere un jardín, una piscina y a veces hasta una cancha de fútbol en sus casas, preferencias que hasta el minuto nunca se han visto imposibilitadas ni siquiera con la contención del límite en el PRMS anterior.

Así para poder seguir creciendo en expansión tras el límite impuesto con el PRMS de 1994, se generaron una serie de instrumentos que permitirían regularizar el desarrollo de urbanizaciones fuera de este límite. Nacieron así las ZODUC4, con la imperiosa misión de regularizar los aparcelamientos del norte de Santiago en el sector de Colina. Este instrumento demarcaría entonces las zonas en donde un privado podría desarrollar un proyecto inmobiliario tras el pago de mitigaciones y cumplimiento de una serie de condiciones, entre las cuales se incluía una cuota de vivienda social y equipamiento.

En las ZODUC como en toda nueva iniciativa, se cometieron errores, no se exigieron las etapas para el desarrollo de cada cuota de tipología de vivienda, además de que al igual que el suelo urbano, los terrenos en que se posibilitaba el desarrollo de los proyectos estaba delimitado. Para mejorar esta situación se creo un nuevo instrumento, los PDUC5, en los que se exigían cuotas de tipologías y programas según el avance del proyecto. O sea por ejemplo, si se consolidaban 500 viviendas (Con un porcentaje de vivienda social) correspondía a los privados generar plazas y multicanchas, y cuando se consolidaran otras 2.000 más ya correspondería a la PDUC contar con un centro de educación básica y de transportes y así progresivamente.

Suelos para la Vivienda Social

Entonces si Santiago podía crecer con el plan anterior, ¿es la vivienda social la que fuerza a agregar nuevos territorios a la ciudad? Si bien algunos aseguran que sí, gran parte de los expertos dudan que la modificación sea la panacea para este problema por 2 motivos. Uno de ellos se explica en el cambio de paradigma con respecto a la revalorización de suelos de algunos sectores periféricos debido al auge económico, lo que se ha traducido en que la población que allí habita a mejorado sus estándares de viviendas, pero permanece en sus barrios de origen, aumentado el valor de los suelos. Por lo mismo los terrenos inmediatamente aledaños a ellos no tendrían el valor apto para localizar vivienda social, inhabilitando su desarrollo.

El segundo motivo tiene que ver con el modelo de gestión que tendrán los nuevos paños en la figura del PRMS 100. El cambio de uso de suelo y sus permisos de edificación se entregarán a propietarios que presenten un proyecto inmobiliario de al menos 60 ha, los que se desarrollarán por vías de un nuevo instrumento condicionado, una mezcla entre una PDUC y ZODUC, al que se le exigirá una importante cuota de áreas verdes (25%), equipamiento (6%) y una cuota de vivienda social (8%) como parte de las condiciones para desarrollar el proyecto. Sin embargo la gestión de este modelo de desarrollo no incluiría etapas en las cuotas de vivienda social, por lo que se teme, que al igual que las ZODUC, los gestores dejen la fase de la vivienda social postergada o inconclusa.

¿Porque se aprueba el PRMS 100?

Es la gran pregunta. Sin embargo, aún cuando en Santiago se pueden proyectar nuevos territorios para urbanizar, la gestión y desarrollo de ellos es difícil, por los problemas históricos que tiene Chile en la materia y que se destacan como desafíos de la Nueva Política Nacional Urbana. En gran parte el problema es que los objetivos e intereses de cada ministerio y entidades públicas difieren entre ellos, y a la hora de aprobar los proyectos sus posiciones no están alineadas. Por otro lado la incertidumbre de la planificación futura, o sea por iniciativas como la de generar un PRMS con nuevos terrenos para construir, no entrega la seguridad necesaria a los inversionistas para emprender con seguridad los proyectos. Se suman a estas problemáticas los estudios, entre ellos el estudio estratégico vial, que debe desarrollar cada PDUC de forma particular y las evaluaciones ambientales, exigencias que han desencantado a los inversionistas privados en el desarrollo de estos proyectos.

Seguramente por lo mismo la entidad representante de estos inversionistas, la Cámara Chilena de la Construcción, siempre preocupada por la falta de terrenos en la capital, ha apoyado constantemente la aprobación del PRMS 100, para que así la ciudad les entregué la superficie suficiente necesaria y que tranquilice sus expectativas de construcción por al menos unos años más.

1. El total de superficie urbanizable nueva es de 10.234 ha pero 700 de éstas son parte de la reconversión de terrenos industriales al interior de la ciudad [↩]
2. Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado [↩]
3. Costanera Norte [↩]
4. Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado [↩]
5. Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado [↩]