Ñuñoa, Renca, San Bernardo, Santiago y Las Condes concentran las zonas que más han crecido en edificios

Por Antonia Eyzaguirre A., El Mercurio. (01/02/2014)

En estas cinco comunas existen sectores que han más que duplicado su oferta de edificios de departamentos durante los último cinco años; es decir, entre el primer trimestre de 2008 y el tercero de 2013, de acuerdo a un estudio de Tinsa.

La edificación en altura se impone cada vez con mayor superioridad en el sector habitacional capitalino. Las restricciones a los planos reguladores de diversas comunas han modificado la configuración del Gran Santiago, como así también lo ha hecho la construcción de las nuevas líneas del metro -alrededor de las cuales ha crecido la oferta inmobiliaria-, junto a la menor disponibilidad de suelo de muchas comunas que han optado por restringir o bien por densificar su entorno.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que cuando los sectores de más alto desarrollo -como las comunas centrales- cambian sus regulaciones, es normal que se amplíe la edificación en altura en las comunas aledañas. Y así se ve que ha sucedido en ciertos sectores de la Región Metropolitana, según las cifras de Tinsa. “Los inmobiliarios nos hemos cambiado a comunas cercanas donde podamos encontrar condiciones adecuadas para construcciones de proyectos similares a los que antiguamente se podían construir en la comuna vecina”, dice Juan Armando Vicuña, director comercial de Inmobiliaria RVC.

En el período que va desde el primer trimestre de 2008 al tercer trimestre del año pasado, las cinco primeras comunas que han mostrado un crecimiento más acelerado en cuanto a desarrollo de edificación en altura son Ñuñoa, Renca, San Bernardo, Santiago y Las Condes (ver mapa). Estas zonas han tenido crecimientos por sobre el 100% en los últimos cinco años, aunque su alza no ha sido pareja, pues solo se ha dado en algunos sectores y no representa a la comuna en su totalidad.

El alza en Ñuñoa y Santiago responde a la conversión de paños que antes eran industriales. El resto responde a la cercanía con las distintas líneas del metro, aclara Christian Wegmann, director de estudios inmobiliarios de Tinsa. Las Condes, por su parte, tiene un sector que ha mostrado crecimiento, a pesar de la baja expansión que muestra el sector oriente. Esto responde a que los otros barrios de esa comuna han mostrado problemas de disponibilidad y altos valores de suelo. Esto, sumado a la extensión del metro y un buen nivel de equipamiento, ha hecho que este sector (en torno a Bilbao, Manquehue, Colón) se convierta en un lugar atractivo para vivir, dice Wegmann.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, dice que algunos de estos sectores tienen una fuerte presencia de clase media, quienes han experimentado incrementos en sus ingresos y han aumentado su poder adquisitivo y tienen una mayor capacidad para acceder a créditos hipotecarios a tasas razonables.

Las preocupaciones del sector

“En general, el mercado inmobiliario viene sufriendo una desaceleración”, advierte Wegmann. Esto, explica, porque los inmobiliarios están cada vez más cautelosos a la incorporación de nuevos proyectos, porque ven que la economía se ha ralentizado. “El indicador de confianza empresarial IMCE registra para el rubro construcción el valor más bajo”, agrega.

Los valores del suelo, además, han hecho que la edificación en altura esté cada vez más interiorizada para aquellos que antes solo pensaban construir casas.

Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, comenta que lo que más le preocupa son las restricciones en el mercado. En sectores como Providencia y Santiago Centro se limita a siete pisos de altura por proyecto, y se ve que en comunas como Estación Central, La Reina, Lo Barnechea, Providencia, Independencia y Cerrillos se está avanzando en los estudios técnicos para modificar su plano regulador comunal hacia este objetivo, dice.

Enrique Quevedo, gerente general de Socovesa, ve un negocio que será cada vez más restrictivo en términos de normativas municipales y con más exigencias de los clientes. “Vendrá un reordenamiento de las comunas respecto a las áreas que serán atractivas para el desarrollo inmobiliario del futuro”, señala.

Santiago seguirá creciendo, y con eso la necesidad de vivienda seguirá al alza. “La pregunta es si la ciudad se seguirá expandiendo para acomodar esta mayor necesidad de vivienda, o si se densificará para ello”, dice Ariel Magendzo.

En su opinión, densificar es un proceso con menos externalidades negativas, porque permite a las personas vivir más cerca del lugar de trabajo y de los estudios, y con ello una mejor calidad de vida.

36% ha subido el valor del metro cuadrado en el sector comprendido entre Colón, Bilbao y Manquehue de la comuna de Las Condes. Aquí, además, se ha duplicado la oferta habitacional.

LOS ALTOS VALORES DEL SUELO EN MUCHAS COMUNAS DE SANTIAGO HAN HECHO QUE LA EDIFICACIÓN EN ALTURA ESTÉ CADA VEZ MÁS INTERIORIZADA EN AQUELLAS PERSONAS QUE ANTES SOLO PENSABAN CONSTRUIR CASAS.

Estancamiento al oriente de la capital

Las zonas que más han descendido en cuanto a la oferta de proyectos en altura pertenecen al sector oriente de la capital. “Las Condes, Vitacura y Providencia han corregido su planificación urbana y han hecho disminuir las alturas, densidades y constructibilidades, por lo que a pesar de que son comunas muy requeridas, la oferta se ha estrechado, aumentando los precios, lo que aleja un poco la demanda”, comenta Domínguez, de la ADI.

Providencia sufre de una desaceleración paulatina, que empezó en 2010, indican en Tinsa. Por ejemplo, tenía 99 proyectos en el primer trimestre de 2008 y ahora registra 26. En general, en el sector oriente los terrenos están escasos y el m {+2} está muy caro. Tanto, que en un sector de Vitacura los proyectos estaban hace cinco años a un promedio de 45,9 UF el m {+2} , y hoy están a 92,3 UF.

A pesar de los valores, al menos en los últimos 10 años ha habido una demanda sostenida, por lo que se ha ocupado una altísima tasa de suelo, dice Ergas, de Ralei. Y Magendzo, de Paz Corp, agrega que en los últimos años, en términos absolutos, la cantidad de viviendas en el área oriente ha sido bastante alta.

Los sectores que se acelerarán próximamente

Hay ciertas zonas de la capital que están mostrando fuertes signos de aceleración. Para Wegmann, Independencia podría ser la mayor novedad porque hasta hace cinco años no había proyectos inmobiliarios y las líneas 2 y 3 del metro han generado un gran interés. En la ex zona industrial de Ñuñoa, en tanto, también se ha visto un impulso porque existen grandes paños y a un buen precio que hacen atractiva la inversión.

La Reina también muestra signos de expansión, ya que en los últimos cinco años pasó de presentar un proyecto a tener cinco, y el Mall Plaza Egaña junto a la llegada de la línea 3 hará que proliferen los proyectos en torno a la Estación Irarrázaval. Para Domínguez, Quinta Normal ahora se está concretando como la promesa que siempre pareció ser por sus buenos accesos, equipamiento y servicios.