90 mil propiedades fueron inscritas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago durante 2013
Por María de los Ángeles Patillo, El Mercurio.
Este trámite es la única garantía de posesión de una vivienda, por lo que no se le escapa ningún proceso de compraventa. En promedio, el procedimiento en Santiago no debería durar más de 10 días si es que no se encuentran problemas u observaciones.
El dueño de una propiedad no es quien la paga, quien la elige o quien vive en ella. Es quien aparece en el registro que lleva el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de la jurisdicción donde se encuentra la vivienda.
Según los registros, el de Santiago es el más grande de Chile, con 26 comunas a su alero, entre ellas las con mayor número de transacciones. Algunos ejemplos de ellos son sectores como Providencia, Las Condes, Ñuñoa y Santiago Centro. Solo el año pasado se inscribieron 90 mil propiedades en dicho Conservador.
De acuerdo al marco legal, este trámite tiene un costo del 0,2% del valor de venta de la vivienda, con un tope a cobrar de $256 mil. Si es que la compra se llegara a financiar con una hipoteca, a lo anterior se suma el costo de la inscripción de la hipoteca, que es el 0,2% del monto del crédito obtenido y con el mismo tope a cobrar de $256 mil.
El costo real y los plazos
Así, si la vivienda se vendió por $100 millones y se financia con un crédito bancario de $50 millones, el valor a pagar en el Conservador será de $300 mil ($200 mil por la inscripción de la propiedad y $100 mil por la inscripción de la hipoteca).
La diligencia no debiera demorar más de cinco días hábiles en Santiago si la compra se lleva a cabo sin financiamiento bancario, plazo que se extiende a 10 si hay un crédito hipotecario de por medio.
“El tiempo que le pueda tomar a un Conservador llevar a cabo este trámite es muy variable, ya que depende mucho de la tecnología con la que cuenten en sus registros. Los más modernos tardan entre siete y 10 días, mientras que otros se pueden tomar hasta 60 días”, señala Juan Armando Vicuña, director comercial de Inmobiliaria RVC, empresa que actualmente está con 180 operaciones de inscripción en 10 conservadores distintos.
Con todo, lo que más tiempo toma en el proceso es la calificación de los títulos de la vivienda.
“Esto implica estudiar la escritura que nos presentan, para determinar si ésta cumple con los requisitos legales que la hacen apta para su inscripción en el registro”, explica Luis Alberto Maldonado, conservador de Santiago.
Si hay problemas, como expropiaciones no inscritas, errores en las escrituras o discrepancias en los deslindes del inmueble, el trámite se ralentiza. Por lo mismo, si bien el procedimiento se puede realizar por un particular, hay coincidencia en que lo mejor es contar con la asesoría de un experto.
“Muchas veces sucede que los conservadores hacen observaciones a las solicitudes de inscripción. En este caso, si se cuenta con un abogado con experiencia en temas inmobiliarios y registrales, se puede subsanar el problema con rapidez y eficiencia”, explica Eduardo Martin, director del estudio de abogados Carey y miembro del grupo inmobiliario del estudio.
Forma de trabajar
El Conservador de Bienes Raíces de la región de Santiago tiene jurisdicción en 26 comunas de la región: Maipú, Cerrillos, Estación Central, Lo Prado, Pudahuel, Cerro Navia, Renca, Quilicura, Conchalí, Huechuraba, Recoleta, Independencia, Quinta Normal, Santiago, Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina, Ñuñoa, Macul, Peñalolén, La Florida, Til-Til, Colina y Lampa.
Para Juan Armando Vicuña, de Inmobiliaria RVC, es vital que haya un mayor número de conservadores en la capital.
“Quizás uno por comuna. Esto simplificaría los trámites y les daría más celeridad al procedimiento”.
Sin embargo, Eduardo Martin, de Carey Abogados, no cree que menos comunas se traduzca en mejor funcionamiento.
“Si el Conservador de Bienes Raíces tuviera la posibilidad de abrir múltiples oficinas de atención en diferentes comunas de la capital, sería un gran avance y le facilitaría los trámites a muchas personas”.
El problema de fondo, según los conocedores del tema, es que no hay un registro centralizado de la información, lo que dificulta la realización de trámites si se trabaja en jurisdicciones distintas.
“No todos los CBR piden lo mismo, no hay una estandarización de lo que se solicita y de qué forma hay que presentarlo”, advierte Juan Armando Vicuña, de RVC.
0,2% del valor de venta de la vivienda es el costo que tiene el trámite de inscribir una propiedad con el Conservador de Bienes Raíces hoy en Chile, con un tope a cobrar de $256 mil.
7 días es el plazo mínimo que puede demorar el procedimiento de inscripción en registro que tenga instalaciones modernas. Este período se puede extender hasta los 60 días como máximo. Lo que más tiempo toma en el proceso, explican los expertos, es la calificación de los títulos de la vivienda.
SI HAY PROBLEMAS COMO ERRORES EN LAS ESCRITURAS, EL TRÁMITE SE RALENTIZA. POR ESO LO MEJOR ES HACERSE ASESORAR.
Presencia en internet
Cada vez son más los conservadores que están potenciando sus páginas web.
En Santiago, por ejemplo, todo el proceso está digitalizado, excepto los reparos. Actualmente, casi la mitad de los certificados que se emiten son electrónicos, y el 90% de los trámites se hace por internet.
“Usamos el sitio, pero de todas formas es necesario ir personalmente y en forma periódica a las dependencias para prevenir problemas y retrasos. Por ejemplo, en ocasiones, el sistema no está operativo o actualizado”, advierte Eduardo Martin, de Carey.
El conservador de Santiago, Luis Alberto Maldonado, se siente conforme con lo que se ha logrado en términos de modernización, y cree que el sistema registral chileno ha contribuido al desarrollo del mercado inmobiliario.
“La modalidad proporciona la seguridad jurídica requerida por los usuarios modernos, sin que sea necesaria la contratación de seguros de títulos, como ha ocurrido en otros países”, explica Maldonado.
Juan Armando Vicuña, de RVC Inmobiliaria, coincide en que el sistema da una tremenda seguridad: “Con él se evita hacer mal uso de las propiedades, el nivel de estafas en esta área es muy bajo, ya que no es fácil burlar al sistema”.
