Boom inmobiliario en torno al Metro

Por Tamara Flores Toledo, La Tercera. (15/02/14)

[Inversion]. Además de incentivar la conectividad, las nuevas estaciones de la red de tren subterráneo están impulsando el desarrollo inmobiliario en zonas postergadas.

Con una ciudad que crece a gran velocidad, las zonas cercanas a las estaciones de Metro son la alternativa para densificar sectores y evitar la extensión del radio urbano.

A fines del 2010, se confirmó la construcción de las líneas 3 y 6 del Metro, lo que además de impulsar la conectividad del sector sur con Providencia, y de la zona norte con Ñuñoa, espera incentivar el desarrollo inmobiliario de sectores que carecían de inversión. Y eso está pasando.

En 2013 el precio de las casas en zonas aledañas a una estación de metro -en un radio de 750 metros- se situó en torno a las 8.200 UF, mientras que en 2000, el precio promedio era de 5.846 UF, lo que representa un incremento de 39% en 14 años, de acuerdo a un informe elaborado por la consultora Arenas & Cayo, en base a las transacciones registradas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Para el caso de los departamentos, el alza es más moderada, considerando que la demanda por estas unidades habitacionales va de la mano con la entrada en funcionamiento de la estación.

En la consultora comentaron que el incremento en los valores se aprecia con mayor claridad a lo largo del trazado de la Línea 3 (desde Huechuraba a Plaza Egaña). Esto se explica “por el hecho de que la zona norte de Santiago posee un largo retraso en infraestructura urbana, frente al sector sur oriente, lo que se refleja en la variación de valores muy por sobre lo mostrado en los puntos en que se localizarán las estaciones de la Línea 6”. Agregan que esto se evidencia especialmente desde 2009, donde ya se conocía el trazado preliminar de las líneas.

La extensión reciente de una línea de Metro o la construcción y apertura a futuro de nuevas líneas, son factores clave para el ingreso de permisos de edificación, explicó el managing director de Colliers, Jaime Araya.

Por ejemplo, cuando se desarrolló la extensión de la Línea 1 del Metro, con las estaciones Manquehue, Hernando de Magallanes y Los Domínicos, las obras convocaron a inmobiliarias como Almagro, Aconcagua, Armas, Paz, E. Molina Morel, Avellaneda, entre otras, que se orientaron a viviendas de 1 y 2 dormitorios. Esto, buscando captar al “comprador emergente” en el segmento de UF 3.000 a UF 5.000 (35% de la oferta comunal), sostuvo Araya.

“Gran parte de estas inmobiliarias cuenta con paños disponibles en el sector para incorporar unidades en el mediano plazo, esto según como se comporten las absorciones de mercado para 1 y 2 dormitorios”, agregó.

En el caso de la futura Línea 3 (2018) los mercados de Independencia y Ñuñoa serán los de mayor beneficio directo, estimó Araya, “ pensando no sólo en los terrenos en radios inmediatos (500 -800 m de distancia de la estación), sino también en el desarrollo de viviendas para el segmento de UF 1.500 a UF 2.500”.

Los ejes Independencia e Irarrázaval serán los de mayor desarrollo en altura, agregó el managing director de Colliers, “con un producto enfocado en segmentos medios de la demanda (UF 1.500 – UF 2.500), en ofertas programáticas acotadas en 1 y 2 dormitorios”.

Algunos de los operadores presentes en Avenida Independencia son Euroinmobiliaria, Ralei, Pilares y Maestra, que se suman a los ubicados en Irarrázaval como Enaco, Armas, Imagina, Grupo España, Puerto Capital, Siena, entre otras.

La Línea 6 (2016) podría generar mayor dinámica inmobiliaria en el paso por Avenida Carlos Dittborn/Av. Grecia, el cruce Avenida Irarrázaval y eje Avenida Pedro de Valdivia. “Paños con potencial inmobiliario en radios de 500 a 800 metros generaran alta plusvalía, dadas las nuevas condiciones de accesibilidad y conectividad. Aunque a la fecha exista baja participación de inmobiliarias por estos trazados, ya hay movimiento para adquirir posiciones estratégicas en la zona. El segmento de valor explorado será de UF 2.500 a UF 3.500 con viviendas en alta densidad, principalmente de 55 a 70 m² edificados promedio”, detalló Jaime Araya.

El director comercial de Inmobiliaria RVC, Juan Armando Vicuña -inmobiliaria que recientemente lanzó el Edificio Vista del Parque, a pasos de Metro Parque O’Higgins- comentó que la competencia “está muy activa para conseguir paños cercanos a las líneas del Metro, junto con que cada día hay menos terrenos disponibles”. Sin embargo, advierte que varias comunas que tienen líneas de Metro han tomado la decisión de restringir las condiciones de edificación de esas zonas, “lo cual es una aberración, ya que va en contra de cualquier desarrollo urbano”.

En los últimos años, ha detectado alzas sistemáticas en los valores del suelo en los sectores que tienen líneas de Metro cercanas. “Siempre habrá sectores que son atractivos en cuanto a precio de suelo, pero rápidamente se ajustan al mercado cercano”.

Vicuña sostuvo que aún quedan bastantes paños sobre el desarrollo de las nuevas líneas del Metro, debido a que dichos terrenos tienen un período de maduración: “No porque se anuncie que pasará un Metro por un sector suben inmediatamente los precios; estos toman su tiempo”.

Respecto a las rentabilidades que puedan tener las propiedades que se edifiquen en esos sectores, el director comercial de RVC explicó que “dependerá mucho de cómo se comporte la maduración del sector. Es decir, si el sector se va renovando de la mano de servicios, tendrá una mayor plusvalía que los sectores que no van acompañados con estos desarrollos complementarios”.

El gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, Andrés Ergas, señaló que cada día se hace más difícil adquirir paños cercanos a estaciones de Metro “principalmente por la demanda. Estamos viendo un alza en los precios, aunque moderada”.

Ergas agregó que la conectividad es un ítem sumamente valorado por los clientes, por ello el interés de la inmobiliaria de participar en este dinámico mercado. Actualmente, cuentan con un proyecto a la salida del Metro Ñuble (Ñuñoa Metroparque) y uno en Independencia (Independencia Park) que se ubica a dos cuadras de la futura de estación Hospitales.

El gerente comercial de Ralei indicó que aún quedan paños cercanos a las nuevas líneas del Metro, pero se están tomando paulatinamente: “Sin duda las plusvalías serán muy interesantes una vez que dichas líneas comiencen a funcionar. Las rentabilidades en esos ejes podrían llegar al 8% anual, por lo que resulta una interesante opción de inversión”.