El abecedario de las oficinas: en qué se diferencian las clase A+ con las B o C

Por Antonia Eyzaguirre A., El Mercurio. (22/02/14)

Valor promedio de las más caras es de 0,65 UF por metro cuadrado en Las Condes

Una ubicación en un barrio consolidado es el principal elemento que divide las categorías. Pero además, existen factores tecnológicos y técnicos que inciden en los precios y, en menor medida, en la calidad.

Trescientos ochenta y un edificios de oficinas clase A y B -las más sofisticadas del mercado- se prevé que tendrá la ciudad de Santiago a fines de 2015. Según los parámetros estadounidenses, que son los más extendidos a nivel internacional, hay tres tipos de oficinas: A, B y C. Cada uno tiene elementos diferenciadores.

Los edificios clase A tienen actualmente un área útil total construida de 1.890.000 m {+2} en Santiago, y se encuentran en construcción 440.817 m {+2} , según datos entregados por CB Richard Ellis (CBRE). El precio promedio de arriendo de estos espacios es de 0,62 UF mensuales, aunque los mayores precios se encuentran en la comuna de Las Condes, que tiene la mayor cantidad de estas oficinas disponibles. También hay oferta en Providencia, Santiago Centro y Vitacura.

“Lo fundamental para categorizar un edifico clase A es la ubicación: tiene que ser un sector reconocido y consolidado”, explica Marc Royer, director de Transaction Services en CBRE.

Son plantas que van idealmente desde los 800 m {+2} en adelante, con altura de piso a cielo de 2,6 o más, equipamiento de extinción, detección y audioevacuación; control de accesos, circuito cerrado de televisión, sistema de climatización centralizado, ascensores de velocidades del orden de 2,5 m/seg en adelante, sistema de control centralizado, uso eficiente de la energía y diseño arquitectónico innovador, entre otros.

Esta categoría cuenta con un nivel superior: los A+. Estos equivalen al 2,53% del total de la Clase A y en Santiago se puede ver el edificio Birmann, Isidora 3000 y Territoria El Bosque. La torre del Costanera Center también tendrá esa clasificación, apunta Royer. Estos edificios cuentan con los más altos estándares: plantas desde los mil m {+2} , piso técnico -plataforma entre la losa y el piso que permite cablear y sacar puntos en cualquier lugar-, sistemas de eficiencia energética con certificación LEED Gold o Platinium y estándares de seguridad de nivel internacional. Las oficinas clase A las arriendan, en general, compañías multinacionales, y también algunas nacionales. “Generan mucho interés entre los inversionistas institucionales que buscan activos para renta. Suelen ser los activos que captan las mayores rentas y, por lo tanto, son los más caros”, explica Royer.

La clase B, en tanto, tiene un total de 1.810.959 m {+2} en la capital y 271.554 m {+2} en construcción. El precio promedio de arriendo es de 0,42 UF /m {+2} mensual. La mayoría de estas oficinas están concentradas en Providencia, aunque también hay en Las Condes, Santiago, Vitacura, Huechuraba y Lo Barnechea. Tienen características técnicas parecidas a los de clase A, pero se emplazan en ubicaciones menos consolidadas, por lo que no pueden competir en valores de renta y de venta con las otras. La superficie es menor y tienen más pilares al interior de la planta, lo que también las hace más flexibles. La altura de piso a cielo es de unos 2,4 y cuentan con sistema de detección y control de incendios solo en áreas comunes.

Los usuarios son pymes y otros negocios un poco menos exigentes en términos de especificaciones técnicas. “Se destinan en muchos casos a la venta para usuarios finales”, dice Marc Royer.

La tercera categoría se denomina clase C. Son edificios, por lo general, más antiguos que contemplan un mercado menor en Santiago y que a menudo cuentan con espacios que necesitan ser modernizados. En CBRE no monitorean su desarrollo.

381 edificios clase A y B tendrá la ciudad de Santiago a fines de 2015.

0,65 UF/m2 mensual hay que pagar por el arriendo de una oficina clase A en la comuna de Las Condes. Es el valor promedio más alto.

1.313.972 m2 de área útil de oficinas clase A y A+ hay en la comuna de Las Condes, sector en el que hay más superficie de este tipo de recintos.

608.778 m2 construidos de clase B tiene hoy Providencia. Es la comuna que predomina en esta categoría.

“Las oficinas clase B se emplazan en ubicaciones menos consolidadas, pero son muy similares en características técnicas y tecnológicas a los A”.

“(Los clase A) generan mucho interés entre inversionistas institucionales que buscan activos para renta. Suelen captar las mayores rentas, por eso son los más caros”.

MARCA ROYER

DIRECTOR TRANSACTION SERVICES CBRE