Viviendas con subterráneos ganan atractivo ante escasez de suelo y normas restrictivas de construcción

Por María de Los Ángeles Patillo, El Mercurio. (08/03/14)

Este tipo de casas se concentran en el sector oriente de la capital . Antes los sótanos eran oscuros, húmedos y se destinaban como bodegas. Hoy, en cambio, priman los recintos amplios, luminosos, térmicos e incluso algunos tienen entrada desde el jardín.

No son un producto masivo, pero la oferta de casas con subterráneos se ha triplicado en los últimos 15 años, según la experiencia de la oficina de arquitectos de Archiplan. “Si antes teníamos uno o dos clientes, ahora son seis o siete”, dice José Antonio Hernández, arquitecto asociado de la firma. Los proyectos inmobiliarios con estas características se concentran en el sector oriente, en zonas como Los Dominicos y San Carlos de Apoquindo.

Y no es casualidad. “En esas áreas la normativa exige ciertos distanciamientos con los vecinos, por lo que no se puede construir casas muy extendidas y se deben concentrar los metros cuadrados hacia arriba o hacia abajo”, señala Gabriel Numair, socio de Numair Arquitectura, que actualmente tiene dos condominios de casas con zócalos en oferta.

Los terrenos disponibles en esa zona también se caracterizan por contar con pendiente, lo que favorece el desarrollo de esta solución. “Se requiere de un trabajo para hacer que las fundaciones queden a un mismo nivel, con retiro de material. Perfectamente se puede aprovechar ese espacio para un subterráneo”, dice Hernández.

Otra ventaja es que permite hacer casas más bajas, por lo que es ideal para zonas con alturas máximas restringidas, de hasta dos pisos. Incluso, en caso de ser posible un tercer piso, muchas veces se opta por un sótano. “Si hacemos un tercer piso, dejamos esa casa sin posibilidad de ampliación; en cambio, con subterráneo, el propietario tiene la opción de crecer hacia arriba”, dice Numair.

El sótano también permite hacer viviendas más grandes sin afectar la constructibilidad total del condominio. Hernández agrega: “Si construyo hacia abajo, no me deja fuera de norma, por lo que tengo un producto de mayor valor de venta y el cliente dispone de más recintos”.

En todo caso, la oferta no se limita a la zona precordillerana; en Colina también se han realizado estos proyectos, reafirmando el atractivo que esta solución está captando en las personas. “En Los Dominicos, por ejemplo, el terreno es escaso y caro, por lo que entiendo que se hagan subterráneos, pero Chicureo tiene terreno para extenderse”, dice Numair.

Para Enrique Schlotfeld, gerente de Desarrollo de Casas de Inmobiliaria Aconcagua, este tipo de arquitectura tiene que ver con entregar una oferta más variada: “Consideramos al zócalo un elemento importante, en el sentido que marca una diferencia entre una casa con más metros cuadrados frente a otra de similar terreno pero sin subterráneo”. En Aconcagua ofrecieron este tipo de viviendas en El Refugio de Piedra Roja, que terminó sus ventas el año pasado luego de seis años de desarrollo inmobiliario. Actualmente cuentan con otro proyecto en San Carlos de Apoquindo.

Versión moderna

En sus inicios, los subterráneos eran oscuros, en general húmedos y se destinaban únicamente como bodegas. Nada más alejado de su versión más moderna, donde priman recintos amplios, luminosos y con confort térmico.

“Estos se utilizan para espacios de ocio y cada día está más presente la incorporación de tecnología al servicio de la entretención. Tienen previstas todas las canalizaciones para la instalación de elementos electrónicos y sistemas de audio centralizado”, dice Schlotfeld.

Para Gonzalo Ugalde, gerente comercial de Absal Inmobiliaria, los subterráneos son la solución ideal para separar funciones dentro de la vivienda: “El zócalo permite juntarse con amigos sin interrumpir la vida normal del resto de la casa, y el living y el comedor pasan a ser algo más familiar”, expresa. Su firma actualmente tiene en venta un proyecto de estas características en la comuna de Las Condes.

Otra ventaja es que se pueden aumentar los metros cuadrados de la vivienda sin perjudicar el tamaño del patio.

En uno de los proyectos de Numair, por ejemplo, se optó por enterrar los estacionamientos con acceso directo a cada casa desde abajo. “Todos los metros cuadrados que ocupa un auto, que entre circulación y el vehículo mismo son casi 30 m {+2} , se le entregan a la casa. Si damos dos estacionamientos, son 60 m {+2} que se ganan en terrenos de 300 metros cuadrados, explica Numair.

Gonzalo Ugalde recomienda fijarse en si el sótano tiene o no iluminación natural, la amplitud de las escaleras y su conectividad con el baño. “Si uno sube, este debe estar cerca; la idea es no cruzar toda la casa para ir al baño”, dice. En algunos proyectos se incorpora baño abajo.

José Antonio Hernández agrega otro elemento clave en la valoración del zócalo: su vinculación con el entorno. “Lo habitual es que tenga acceso interno, que no sea necesario pasar por los exteriores”, señala. En algunos proyectos también cuentan con entrada desde el jardín y hay otros que, incluso, incorporan un patio inglés, que está al mismo nivel del zócalo pero a cielo abierto.

Soluciones novedosas, pero que aún se enfocan a un nicho muy acotado, cree Alejandro Silva, agente asociado de Re/max Urbe: “El mercado aún no internaliza este concepto de subterráneos habitables y confortables, por lo que la demanda no es alta”.

En todo caso, Gabriel Numair cree que el mercado va a seguir creciendo. “Tiene espacio para ganar protagonismo porque los terrenos están escasos y las normas son restrictivas en lo que se refiere a distanciamientos y alturas máximas. Hay que hacer una oferta muy concentrada y es una buena alternativa”, concluye.

Autoconstrucción

Una obra mal hecha acarreará problemas de humedad y filtración, los permanentes enemigos de los sótanos. Por lo mismo, José Antonio Hernández, de Archiplan, advierte que la forma correcta de construir no es colocar la muralla directamente pegada a la tierra: “Se debe excavar un poco más para dejar un pasillo y que se pueda trabajar en el muro por lado y lado. Así se puede ejecutar una impermeabilización bien hecha”, señala.

Respecto de los costos, Alejandro Silva, de Re/Max, dice que construir bajo tierra puede salir hasta tres veces más que hacerlo en superficie. Sin embargo, Gabriel Numair discrepa con este cálculo: “Creo que es equivalente, bajo tierra hay que preocuparse de la impermeabilización y en los pisos de arriba hay que hacer una buena fachada”, sostiene.

Novedades en edificios

En algunos proyectos en altura han aparecido los llamados “dúplex invertidos”. “Se está usando mucho que los departamentos de los primeros pisos tengan un subterráneo privado. Estamos trabajando en un proyecto con un zócalo de cerca de 100 metros cuadrados”, señala Hernández, de Archiplan.

A su juicio, es una alternativa novedosa que permite entregar un producto nuevo: “Se vende mucho mejor que si se trata como una bodega o un estacionamiento”.

En algunos desarrollos también se destinan bajo tierra los espacios comunes, como gimnasios, salas multiusos y hasta halls de acceso.