Reforma tributaria generará fuertes alzas en precios de viviendas y gastos de transacciones

Por Marco Gutiérrez y Antonia Eyzaguirre, El Mercurio. (05/04/14)

Fin del IVA de la construcción para viviendas de entre dos mil y 4.500 UF, aumento del impuesto de Timbres y Estampillas e impuesto a la ganancia por la venta de una propiedad son algunos de los cambios más relevantes.

Una situación complicada enfrenta el sector inmobiliario, según afirman actores de esta industria.

Lo anterior, debido a los cambios impositivos que trae la reforma tributaria que impulsa el gobierno de Michelle Bachelet, lo que se suma a otros factores ajenos a esa iniciativa, como son las mayores restricciones que estarían colocando los bancos para otorgar los créditos hipotecarios y cambios en planes reguladores que están restándoles valor a terrenos adquiridos por empresas.

El impacto de las medidas que contiene la reforma tributaria (ver recuadros) es transversal. Afectará a los consumidores, que verán precios de viviendas nuevas más caros y costos de créditos mayores; a las empresas inmobiliarias, que enfrentarán costos de construcción más elevados y también condiciones de préstamos menos beneficiosas, y a los pequeños inversionistas de propiedades, que tendrían que pagar más impuestos por sus transacciones.

A lo anterior, agregan en el mercado, se suman acontecimientos que son ajenos a la reforma, pero que son nuevos y preocupan a las compañías. Uno de ellos está ligado a un instructivo del Banco Central que ordena a los bancos elevar el encaje para los créditos hipotecarios que involucren más del 80% del valor de la vivienda.

A la vez, en el sector lamentan modificaciones recientes en los planes reguladores que han dejado terrenos recién comprados en condiciones no aptas para desarrollar viviendas. Una inmobiliaria comentó que tras cambios en la comuna de Independencia, solo podían construir departamentos de 140 metros cuadrados en un paño adquirido para otro tipo de viviendas. Por ello, el proyecto debió congelarse.

“Estimamos que para estas viviendas, el costo de construcción aumentará entre 6% y 8% y que es muy probable que este sea traspasado íntegramente al precio final de los inmuebles”.

DANIEL HURTADO

PRESIDENTE DE LA CÁMARA CHILENA DE LA

CONSTRUCCIÓN

“En general, esta reforma es una mezcla que va a afectar los precios a los consumidores, pues van a aumentar los costos para producir un bien raíz”.

VICENTE DOMÍNGUEZ

DIRECTOR EJECUTIVO ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

CONSUMIDORES, EMPRESAS CONSTRUCTORAS Y PEQUEÑOS INVERSIONISTAS DEL RUBRO VIVIENDA SERÁN LOS PRINCIPALES AFECTADOS.

Transacciones habituales de bienes inmuebles nuevos y usados pagarán IVA

El proyecto contempla poner fin a la elusión del pago de IVA en la venta de bienes inmuebles nuevos. Así se gravarán las ventas de propiedades, cualquiera sea el vendedor, y para que opere esto debe existir “habitualidad”. Es decir, cuando esto es la actividad principal del contribuyente.

En el caso de los inmuebles usados, lo que está afecto a impuesto será la diferencia entre el precio de compra y el de venta, explicó el socio y director de Estudios de AGS Negocios, Esteban González. En este aspecto, por ejemplo, no estará sometida a este cambio la vivienda particular de una persona que decide venderla. Pero esto no regiría si la propiedad supera las ocho mil UF, según otro capítulo de la reforma.

El objetivo es gravar las transacciones entre constructoras, inmobiliarias y otros agentes.

2.838 UF es el valor promedio de venta de una vivienda usada en la Región Metropolitana.

Fin del IVA de la construcción aumentará los precios del 39% del mercado de viviendas nuevas

Un incremento de entre 6% y 8% registrará el precio de las viviendas nuevas de entre dos mil y 4.500 UF a raíz de la reforma. Ello, porque se restringirá el crédito especial para las constructoras solo para casas y departamentos con un precio inferior a las dos mil UF.

Hoy la exención tributaria es del 65% del IVA para dicho tramo de precio. Hace unos años ese beneficio se limitó a las construcciones de hasta 4.500 UF.

La aprobación de la reforma implicaría que cerca del 39% de las casas y departamentos (de dos mil a 4.500 UF) que se venden -según datos a 2013 de la Región Metropolitana- serían castigadas con el retiro de esa ayuda. De este modo, solo el 47% del mercado -bajo dos mil UF- quedaría afecto a esta exención tributaria.

El socio y director de Estudios de AGS Negocios, Esteban González, estimó que subirá la oferta de viviendas en torno a las 1.990 UF.

8% es el porcentaje máximo que subiría el precio de las viviendas de entre dos mil y 4.500 UF.

Alza por timbres y estampillas

Otro de los cambios es que, en un plazo de dos años, subirá el impuesto de timbres y estampillas, de 0,4% a 0,8%.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, afirmó que esto encarecerá los créditos bancarios que piden las empresas constructoras para sus obras, como los hipotecarios de quienes adquieren viviendas.

El impuesto de timbres y estampillas es uno de los ítems más relevantes en los gastos operacionales de un crédito hipotecario y representa el 40% de estos en un préstamo de 2.500 UF, según AGS Negocios.

AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE 2.500 UF, SE PASARÁ DE PAGAR 10 UF A 20 UF POR CONCEPTO DE IMPUESTO DE TIMBRES Y ESTAMPILLAS.

Sobre 8 mil UF se debe tributar

Siempre cuando una persona vende un bien raíz debe tributar, excepto si el bien corresponde a la vivienda que habita. Sin embargo, la reforma indica que si el valor de la venta -incluso de la propia vivienda- es mayor a ocho mil UF, se debe pagar impuestos.

Es decir, si una persona vende una propiedad en nueve mil UF, por ejemplo, debe tributar por esa diferencia de mil unidades de fomento.

“El que por regla general tributen las ganancias de capital está bien. Pero se cuestiona el porqué queremos gravar las ganancias de capital en bienes raíces, cuando generalmente son la única inversión que tiene gran parte de los chilenos”, dice Natalia González, de LyD.

SI UNA PERSONA VENDE UNA PROPIEDAD EN NUEVE MIL UNIDADES DE FOMENTO, POR EJEMPLO, DEBE TRIBUTAR POR ESA DIFERENCIA DE MIL UF, SEGÚN PROPONE LA REFORMA.

Inmobiliarias y contribuciones

Las inmobiliarias dedicadas a la renta ( strip centers y oficinas) también se verían afectadas por la reforma, indicó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

Lo anterior, porque este tipo de empresas que podía deducir las contribuciones de sus impuestos, ahora pasarán a gasto.

Vicente Domínguez señaló que al analizar la reforma se desprende que los temas ligados al sector inmobiliario podrían recaudar una cifra cercana al 0,4% del PIB, siendo uno de los sectores que más aportarán en el marco de esta reforma.

0,4%

del PIB recaudarían los temas ligados con el sector inmobiliario y de la construcción vinculados a la reforma tributaria que impulsa el Gobierno.