Ventas “en blanco” de viviendas aumentaron 139% en un año en la Región Metropolitana
Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (17/05/14)
Entre enero-marzo se comercializaron dos mil unidades de proyectos que aún no se construyen:
La falta de oferta para entrega inmediata, el ahorro que implica comprar por adelantado y el aumento de inversionistas en el mercado son las principales razones que explicarían esta alza.
Las ventas de los proyectos inmobiliarios aún sin construir, llamadas “en blanco”, subieron un 49% en el primer trimestre de este año en la Región Metropolitana en comparación con el último trimestre de 2013, según cifras entregadas por la consultora GfK Adimark.
El salto es aún mayor al considerar los últimos doce meses: las ventas pasaron de 807 unidades en el primer trimestre de 2013 a 1.932 en el mismo período de este año; es decir, un incremento de 139%.
En tanto, las ventas “en verde” -es decir, las de los proyectos en construcción, pero sin la recepción final- también subieron, aunque con menos fuerza. Entre el primer trimestre de este año y el último de 2013 se registró un incremento de 7%, pasando de 6.497 unidades a 6.971. Ahora, considerando el lapso de un año, el alza es de solo 2%.
Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, un factor que explicaría el boom de las ventas “en blanco” tiene que ver con la falta de oferta: “Hoy en día hay poca vivienda terminada, y las personas deben comprar lo que está disponible”, señala.
Según datos de GfK Adimark, la venta con entrega inmediata cayó 21% entre el último trimestre de 2013 y el primero de este año. En 12 meses, la baja es de 31%, pasando de 1.560 a un total de 1.072 inmuebles.
Otro elemento que influye en el fortalecimiento de las ventas “en blanco” es el nivel de ahorro que representan las compras por adelantado, considerando que un proyecto tarda alrededor de tres años en terminarse, desde que se proyecta hasta que se entrega. “El precio en blanco respecto al que tendrá la misma unidad luego de la recepción final puede ser de 30 a 50%”, explica Droppelmann.
El actuar de los inversionistas
Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, cree que el gran responsable en este salto de las ventas “en blanco” es el inversionista: “Es el que está sustentando la venta de este trimestre, porque si no lo hubiésemos tenido, las cifras serían más bajas”.
Droppelman reconoce que el peso de los inversionistas como clientes ha subido un 20% en los últimos cinco años. “Antes representaban el 30% del total de los compradores, y hoy son la mitad. La gente ha entendido que es una buena inversión, que más que tener el dinero, debes ser sujeto a crédito. Entonces con poco capital puedes tener una buena rentabilidad”, explica.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), ve con cautela lo que está pasando en el mercado. A su parecer, las compras para inversión debieran ser del orden del 12% en edificios y del 3% en casas. “El mercado no es muy sano si la mayor parte de los que compran son inversionistas, porque eso significa que van a tener que arrendar; y si no arriendan, dejan los edificios vacíos. Y ya hemos visto eso en algunos mercados”, advierte el ejecutivo.
Lo que más preocupa a Domínguez es la falta de certeza de que haya una demanda real detrás de esa compra: “Aparece como un juego financiero más que una necesidad. Ahí la cosa se desvirtúa un poco, y pueden haber trastornos en el mercado”, sostiene.
Por otra parte, reconoce que tampoco se siente cómodo con las ventas “en blanco”: “Son ventas muy riesgosas, porque se está haciendo un compromiso de valor de venta con más de dos años de anticipación. Si las condiciones cambian dramáticamente, empiezan a deshacerse de esas operaciones y se producen problemas en el mercado, porque la gente comienza a desconfiar”.
Destaca que, de todas formas, este tipo de transacciones son minoritarias: “Creemos que la demanda habitacional está firme en los niveles de venta real”, dice Domínguez.
20%
ha aumentado el peso de los inversionistas como compradores de las llamadas viviendas “en blanco” en los últimos cinco años, según Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta.
1.072
viviendas con entrega inmediata fueron vendidas en el primer trimestre de este año, casi la mitad de las operaciones en blanco que llegaron a 1.932.
12%
de las compras de departamentos deberían ser para inversión en un mercado sano, asegura Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. En la casas las compras para inversión debieran ser del orden del 3%.
LA VENTA DE VIVIENDAS CON ENTREGA INMEDIATA CAYÓ 21% ENTRE EL ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2013 Y EL PRIMERO DE ESTE AÑO, SEGÚN DATOS DE GFK ADIMARK.
Efectos de la reforma tributaria
El proyecto de reforma tributaria considera la eliminación del IVA como crédito contra el impuesto a la renta para las viviendas de menos de dos mil Unidades de Fomendo, fórmula que se aplica actualmente en viviendas de hasta 4.500 UF.
Frente a este escenario, hay coincidencia entre los actores del mercado inmobiliario, que puede que algunas personas adelanten su compra de vivienda, lo que impulsaría la venta “en blanco” en el próximo período, como una forma de contrarrestar el efecto de la reducción del beneficio del IVA para viviendas de menor valor.
El beneficio de crédito especial de IVA a las viviendas se rebaja hasta un máximo de 100 UF, desde el tope de 225 UF.
