Ajuste en arriendos: Precios en Vitacura suben hasta 10% y en Las Condes caen hasta 12%

Por Claudia Ramírez Friderichsen, El Mercurio.

Valores en Maipú, Puente Alto, Viña del Mar, Santiago y Antofagasta siguen creciendo

Las comunas que ya tenían valores altos, por aumentos progresivos entre 2009 y 2013, ya tocaron techo, aseguran en la industria.

A Carolina (54 años) le avisaron a fines de abril y por carta que su arriendo tendrá un alza de 43% a partir de junio. Desde hace más de cinco años arrienda un departamento de un dormitorio en Providencia y el próximo mes subirá de $210 mil a $300 mil mensual. “La carta decía que el alza era debido a las condiciones del mercado actual”, dice.

Después del anuncio no hubo espacio para negociaciones, le plantearon que si no estaba conforme con el incremento debía desocupar el departamento antes del 31 de mayo. Su primera reacción fue buscar una nueva propiedad, pero no encontró nada que le guste, así es que, pese al mal rato y la presión para el bolsillo, decidió quedarse. “Hubiese preferido un alza más gradual”, asegura.

Juan (36 años) también vive en Providencia, en un departamento de dos piezas, y desde hace dos años su arriendo solo se ajustaba por el IPC. Este año el alquiler subió cerca de 20% y quedó en $380 mil mensual, a partir de mayo. La razón fue el ajuste a los precios actuales del mercado y el reavalúo 2014, que incrementó las contribuciones del inmueble.

¿Están subiendo los arriendos? Si se analizan los valores promedio de diez comunas durante el período diciembre-mayo, los resultados son disímiles: en seis de ellas siguen subiendo (Vitacura, Viña del Mar, Santiago, Antofagasta, Maipú y Puente Alto); en tres bajan (Lo Barnechea, Las Condes y Providencia) y en una, Ñuñoa, suben en casas y bajan en departamentos (ver infografía).

¿Cuál es la razón para realidades tan distintas? Por un lado están las comunas como Las Condes, que ya tenían precios altos, debido a incrementos progresivos entre 2009 y 2013, y que no han podido seguir subiendo los precios de sus arriendos, pues la demanda no es tan activa como hace cuatro años. Por otro, están las comunas, como Vitacura, donde todavía hay espacio para nuevas alzas, debido a una demanda pujante y a la escasez de nuevos proyectos, explica Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo.

“Estamos en un proceso de transición”, resume.

Hay un tercer caso, de dueños de propiedades que están actualizando los contratos de arriendo, que mantenían los mismos precios desde hace dos años o más. Para Alejandro Arias, miembro de Corredores Integrados, “hoy no hay tendencia en el mercado de arriendos”.

Norbert Lui, gerente de Fuenzalida Propiedades de Los Leones, estima que probablemente los precios de los arriendos se estén estancando, pero apunta que “todavía existen arriendos antiguos que al actualizarlos suben entre un 30 y 50%”.

Casos opuestos

Providencia y Vitacura son ejemplos de los dos fenómenos.

En Providencia, los precios de los arriendos se duplicaron entre 2009 y 2013. Y en abril anotó el peak de los últimos doce meses, llegando a arriendos de departamentos por 0,295 UF por m {+2} , esto es, cerca de $560 mil por un departamento de 80 m {+2} {+.}

La comuna fue un ejemplo del boom inmobiliario iniciado en 2010, con una demanda que superó a la oferta, lo que dio paso a la compra “en verde” y “en blanco” y al que se sumó la demanda de parte de un público adulto-joven, que puso de moda sectores de esta comuna.

Pero, en el caso de Providencia, el boom de arriendos está en retirada. “En prácticamente todos los estudios pasados, Providencia era una de las comunas que aparecía con un alza importante en sus precios y hoy ya está en el punto de copar el espacio para las alzas”, indica Teodosio Cayo.

Los actores del mercado mencionan como razón principal la natural ralentización después de cinco años de alzas de precios. “El factor principal es que ya llegamos al tope de precios”, dice Norbert Lui.

La ralentización se está potenciando por las menores expectativas económicas, que hacen que los arrendatarios retrasen las decisiones de cambiarse a comunas de mayor estándar.

La otra cara de la moneda la vive Vitacura, una de las comunas más caras de la Región Metropolitana. Los arriendos siguen subiendo e incluso el alquiler de departamentos crece más de 10% entre diciembre y mayo.

“Aparentemente, es una comuna donde la gente quiere vivir y ofrece cosas que hacen que los usuarios estén dispuestos a pagar más por el arriendo y la compra. Además, tiene un plano regulador muy estricto, no tiene mucho más lugar donde crecer”, explica Alejandro Arias.

En regiones, una comuna donde también los precios siguen subiendo es Viña del Mar. En el período diciembre-mayo los arriendos de casas se incrementaron 10,05% y los de departamentos 7,56%. “Es una comuna muy atractiva para los inversionistas, que tiene un mercado bastante amplio de estudiantes, profesionales y adultos mayores”, indica Teodosio Cayo.

El argumento del reavalúo

Al comparar el precio del arriendo entre marzo y mayo de este año, los departamentos subieron en promedio 13,5% y las casas 1,2% en las mencionadas 10 comunas.

Uno de los factores que podría haber empujado los precios en este trimestre es el de los reavalúo, en particular, de propiedades cuyas contribuciones subieron. A marzo, ya se había publicado y enviado la mayoría de las cartas con los nuevos precios.

Sin embargo, en la industria no hay una sola opinión sobre los efectos del reavalúo en los arriendos.

Hay quienes estiman que las alzas se traspasan de inmediato a los arrendatarios, en particular, en los inmuebles que tuvieron un fuerte incremento en sus contribuciones, y hay otros actores que aseguran que los reavalúos son más bien una excusa de los propietarios para subir los precios pues, en general, para tomar la decisión de subir el arriendo lo que más pesa es el precio del mercado.

“¿Por qué el alza de las contribuciones es un argumento que tiene cierta validez? Porque el propietario necesariamente tiene que pagar este mayor costo y, por tanto, lo tratará de traspasar al arrendatario a través del canon de arriendo, siempre y cuando el arrendatario tenga la capacidad para pagarlo”, explica Teodosio Cayo.

EN VITACURA, los precios promedio de arriendos de casa y departamentos crecieron más del doble entre 2009 y 2013.