Superficie en departamentos del sector oriente crece sobre 10% por restricciones normativas

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (07/06/14)

La comuna de Vitacura es la que presenta las alzas más importantes en el espacio útil, con un salto del 20% en sus tamaños desde 2008. Mientras, en Santiago Centro, Independencia y San Miguel el fenómeno es a la inversa y se están reduciendo.

Las Condes, Providencia y Vitacura presentan importantes aumentos en las superficies útiles de sus departamentos nuevos entre 2008 y 2013. Según datos de la consultora Tinsa, en las tres comunas el incremento alcanza los dos dígitos. Vitacura es la que presenta la mayor variación, con un promedio de 20%.

Los departamentos que más crecieron en esa comuna fueron los de cuatro dormitorios, que agregaron en promedio 33,7 m2 en cinco años. Si en 2008 medían en promedio 171,6 m2, el año pasado la cifra alcanzó los 205,4 m2. Las terrazas siguieron esta misma tendencia y aumentaron en 81,5%, al pasar 30,4 a 55,3 m2.

En Providencia, los departamentos vendidos crecieron de tamaño un 11,5% en cinco años.

Los de un dormitorio fueron los que más crecieron con un alza de 28,5% saltando de 41 a 52,7 m2. Y las terrazas de esta distribución casi se duplicaron: de 6,8 a 12,8 m2.

“Providencia es cada vez más preferida por solteros o familias jóvenes sin hijos, pero de mayores ingresos, lo que se refleja en una presión por obtener superficies más extensas”, señala Christian Wegmann, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa.

En Las Condes la superficie útil construida subió un 10,6% en los últimos cinco años. Los departamentos que más crecieron porcentualmente fueron los de tres dormitorios, aumentando 25 m2 en promedio. Las terrazas siguieron igual senda, con un alza de 75% de 15,7 a 27,6 m2.

Daniel Rappaport, gerente general de Ralei Grupo Inmobiliario, atribuye las alzas de las tres comunas a sus respectivos planos reguladores, que las obligan a tener menores densidades: “De hacer departamentos de un dormitorio en esas zonas los tendría que colocar por el tripe del precio de mercado y no los podría vender”.

Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, reconoce que la regulación influye, pero también hay que considerar la demanda. “En el sector oriente la gente puede pagar más porque tiene mayores ingresos y va a preferir departamentos más grandes”, explica.

Ahora bien en estas tres comunas el alza que presentan las terrazas es significativamente mayor a lo que pasa con el resto de la vivienda. Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Fernández Wood Vizcaya, dice que estos espacios son cada vez más valorados en los proyectos en altura: “La gente que opta por un departamento también busca no perder un lugar al aire libre integrado y propio, que le permita realizar actividades en recintos abiertos”.

Las que se reducen

Las cinco comunas que registran el mayor número de ventas de departamentos son Santiago, Ñuñoa, Las Condes, Independencia y San Miguel. Según datos de Tinsa, entre ellas agrupan el 64% de las transacciones en la Región Metropolitana y el año pasado sumaron 18.749 unidades vendidas. En todas esas comunas, menos en Las Condes, los departamentos bajaron su superficie útil promedio entre 2008 y 2013.

En el caso de Santiago, el tamaño descendió un 2,9% entre 2008 y 2013. La disminución más importante se produjo en la distribución de cuatro dormitorios, que pasó de 90,7 a 83,1 m2. Mientras, los departamentos de dos dormitorios, que representan el 48% de las ventas, también cayeron: de 49,5 a 46,7 m2.

Daniel Rappaport de Ralei dice que en esta comuna la tipología de dos dormitorios y un baño ha ido ganando terreno, por sobre la que incluye dos baños.

“Ese segundo baño genera un aumento en el costo de cerca de 10%. Si la diferencia fuera menor, se privilegiarían los dos baños, pero manda más el poder adquisitivo y capacidad de endeudamiento que el deseo de privacidad en este sector”, explica Rappaport de Ralei.

Pablo Álvarez reconoce que las inmobiliarias han debido ajustar los tamaños de la oferta para adaptarse a los nuevos costos y alzas de precio. “Si el departamento de 1.500 UF hace cinco años era de 70 m2 en el centro de Santiago, hoy es de 50 m2”, ejemplifica.

En Ñuñoa la caída de la superficie útil es de 3,9%. Los departamentos más vendidos en la comuna son los de dos dormitorios, que abarcan el 50,8% de las transacciones, según datos de Tinsa. A su vez, esta tipología es la que más se achicó en el período 2008-2013, al pasar de 65,3 a 61,3 m2.

Según Eduardo Crawley-Boevey la explicación detrás de este fenómeno tiene que ver con la densificación de la avenida Irarrázaval en torno al Metro: “La gente que compra en ese sector quiere departamentos más pequeños y se está generando ese tipo de producto”. A su juicio, en la medida en que se vaya consolidando la arteria, comenzará a ganar protagonismo la oferta viviendas más alejadas de ese eje y también de carácter más familiar y grande.

En todo caso a Pablo Álvarez no le extraña que entre las comunas con más demanda haya una clara disposición a la baja de sus superficies. “La tendencia en el mundo es a disminuir el tamaño de los hogares y Chile no es la excepción. Si en la década de los 60 había 5,4 personas por hogar, hoy la cifra llega a 2,8”.

Frente a este escenario, la oferta inmobiliaria ha tendido a adaptarse. Cristóbal Promis, gerente de Proyectos de Almagro, destaca que los departamentos de menor tamaño ahora cuentan con un diseño arquitectónico más eficiente: “Se eliminaron metros cuadrados subutilizados y no primarios”, comenta. Además, el ejecutivo advierte que las áreas comunes han ganado en superficie y equipamiento. “Se han ido transformando de a poco en la extensión del departamento”, señala Promis.

“PROVIDENCIA ES CADA VEZ MÁS PREFERIDA POR SOLTEROS O FAMILIAS JÓVENES SIN HIJOS, PERO DE MAYORES INGRESOS, LO QUE SE REFLEJA EN UNA PRESIÓN POR OBTENER SUPERFICIES MÁS EXTENSAS”, SEÑALA CHRISTIAN WEGMANN, DIRECTOR DE ESTUDIOS INMOBILIARIOS DE TINSA.

48%

de las ventas de departamentos en la comuna de Santiago Centro son de dos dormitorios. En estos el espacio útil descenció en los últimos cinco años, de 49,5 a 46,7 metros cuadrados.

11,5%

aumentó la superficie útil de los departamentos vendidos en Providencia . Los de un dormitorio fueron los que más crecieron porcentualmente en el sector oriente: con un alza de 28,5%, de 41m2 a 52,7 m2.

64%

del total de las ventas de departamentos nuevos durante 2013 se concentraron en cinco comunas: Ñuñoa, Las Condes, Independencia y San Miguel. Estas, según Tinsa, sumaron 18.749 unidades.

Escenarios futuros

Christian Wegmann, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, cree que Las Condes debería mostrar crecidas importantes a mediano plazo, en especial en los departamentos de uno y dos dormitorios. “Atendiendo a la centralidad relativa que ha ganado, sus niveles de equipamiento y el paulatino pero sostenido debilitamiento del mercado de casas”, dice.

Para Vitacura, el experto estima que las superficies promedio deberían mostrar expansiones más acotadas, dado que ya han tenido incrementos muy importantes en los últimos años. Mientras, en Providencia no hay mayores proyecciones, pues el mercado nuevo en altura está prácticamente agotado.