Cae rentabilidad de arriendos en Santiago en las comunas con más oferta de departamentos

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (28/06/14)

Los precios del alquiler en Las Condes, Santiago, Providencia, Ñuñoa y San Miguel han subido, pero más lento que el valor de las propiedades en venta, que al hacerlo más rápido han impactado la tasa de rentabilidad de estas. Aun así, la proyección es que los inversionistas sigan creciendo en estos mercados.

El mercado de los arriendos se concentra en los departamentos y en ese nicho los precios han subido, en promedio, un 52% en los últimos cinco años en las comunas con más oferta de esas propiedades en la capital: Las Condes, Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa y San Miguel. Sin embargo, la rentabilidad bruta anual (aquella que resulta de la relación entre los ingresos brutos anuales del arriendo de una vivienda -sin considerar mantenciones, contribuciones, ni meses de vacancia-, con el precio de venta del inmueble) ha caído en ese mismo período en cuatro de las cinco zonas mencionadas en casi tres puntos porcentuales, según los datos que maneja Portalinmobiliario.com.

“Esto se explica porque existe un mayor aumento en los precios de venta en relación con los de arriendo”, señala Nicolás Izquierdo, product manager de análisis inmobiliario del sitio. Entre el primer trimestre de 2009 y el mismo período de este año, los precios promedio de venta en las cinco comunas mencionadas subieron un 62%.

Las rentabilidades brutas anuales más bajas están en las comunas más acomodadas: Providencia, que tiene un 5,9%, Las Condes con 6% y Ñuñoa con 6,1%, mientras que Santiago Centro presenta una rentabilidad de 7,2% y San Miguel de 7,5%. Salvo esta última comuna donde hubo un alza en 2014 respecto de 2013 y de 2009, en las otras cuatro se registran bajas generalizas en la tasa anual de rentabilidad (ver infografía).

A Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, no le sorprenden estas cifras: “El sector oriente nunca ha sido el más rentable para invertir, porque son superficies, en general, más grandes y la gente que apuesta por estas comunas a veces prefiere sacrificar un poco de rentabilidad, pero tener un mejor perfil de arrendatario”. Según su experiencia, mientras un proyecto en Santiago Centro puede tener 50% de compradores inversionistas, en la zona oriente la cifra no supera el 10% de este tipo de cliente.

Inversionistas al alza

Que los precios de venta estén más altos, no parece ser una barrera para que cada vez más gente opte por comprar una vivienda para la renta. “Lo que uno escucha entre los empresarios es que los inversionistas son los que están permitiendo mantener la venta firme”, cuenta Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

A su juicio, esto tiene que ver con el buen escenario que hay para la compra, con tasas de interés bajas e inflación controlada, pero sobre todo con propiedades con un alto nivel de plusvalía. “Hay dos rentabilidades, la del arriendo que se recibe periódicamente y la otra es la plusvalía que se concreta cuando se vende la vivienda y que en último tiempo ha estado muy fuerte. El valor de la vivienda va a seguir subiendo, pero el inversionista no se va a retirar, porque este desfase con el arriendo es solo uno de los componentes de la rentabilidad”, explica.

Tan interesante sigue siendo el negocio del arriendo, que el consultor inmobiliario Hernán Marchant comenta que han comenzado a entrar los fondos de inversión. “Hace tres años casi no había actores de envergadura dispuestos a participar en vivienda, pero la mayor rapidez en las acciones judiciales sobre los contratos, la oferta de seguros de arriendo y, principalmente, el alza sostenida de los precios y de la demanda han abierto este canal de inversión que en Chile hasta ahora ha estado muy concentrado en oficinas y strip centers “, señala.

Nicolás Izquierdo, de Portalinmobiliaro.com, cree que los inversionistas están tomando fuerza producto de las eventuales alzas de precio que traería aparejada la reforma tributaria: “Muchos estarían invirtiendo hoy para asegurar un mejor precio”. Mientras, Domínguez y Droppelmann coinciden con que efectivamente subirán los precios de las ventas, pero de forma moderada.

Para el futuro, Marchant prevé que este tipo de comprador seguirá creciendo, a causa de la desaceleración de la economía: “En épocas de contracción, muchos inversionistas se refugian en ladrillos porque es una alternativa atractiva, segura y rentable”. Vicente Domínguez, en esa misma línea, señala que queda mucho espacio para que este grupo tome aún más fuerza en el mercado.

Arriendo dinámico

El desfase entre los precios de arriendo y de venta se puede explicar por la relación de la oferta y la demanda. “Como aumenta la compra de inversionistas, eso se traduce en mayor oferta de arriendos. Mientras, el bien raíz para venta tiene una demanda extra, que es la del inversionista”, explica Vicente Domínguez.

Según datos de Portalinmobiliario.com, entre 2009 y 2014 la oferta de departamentos en las cinco comunas con más arriendos subió de 5.860 a 8.032 unidades. En Las Condes, por ejemplo, los arriendos pasaron de 2.751 a 3.836 alternativas, mientras que en Santiago Centro la cifra subió de 1.481 a 2.108 departamentos.

Sin embargo, esta mayor oferta no ha afectado el dinamismo del mercado. Las propiedades en arriendo hace cinco años estaban publicadas en promedio 28 días en las zonas mencionadas, en tanto hoy la misma cifra llega a 18 días. Las Condes es la comuna donde más ha bajado el plazo para colocar una propiedad en arriendo: 24 días.

“Por el momento se arrienda todo, se arrienda rápido y a unos precios de locos”, destaca José García, inversionista con más de 20 años de experiencia y una cartera de propiedades en Santiago Centro, Las Condes, Vitacura y Ñuñoa.

50%

de los compradores de un proyecto de departamentos en Santiago centro son inversionistas , mientras que en la zona oriente no supera el 10%, según Inmobiliaria Fundamenta.

24

días es el plazo promedio para colocar una propiedad en arriendo en la comuna de Las Condes, de acuerdo a datos del Portalinmobiliario.com.

Desempeño por comuna

A juicio de José García, inversionista con más de 20 años de experiencia en este mercado, los precios de arriendo deberían seguir subiendo, pero de forma moderada, aunque la comuna con mejores perspectivas es Las Condes: “Tiene muchísima demanda, porque todo quien empieza a progresar quiere irse a vivir ahí”, dice.

Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, la alta plusvalía de las propiedades de Las Condes y Providencia hace que la inversión ahí sea segura. “En Santiago Centro el escenario es más veleidoso, porque no presenta mejoras importantes en su infraestructura para que las propiedades se valoricen”, advierte.

Mientras, los distintos actores coinciden en que San Miguel mantendría su buen desempeño por su gran conectividad.