La paradoja del mercado inmobiliario: ventas de viviendas caen, pero precios siguen al alza

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

En el segundo trimestre la demanda bajó en el Gran Santiago 6,1% respecto del mismo período del año pasado. Mientras, los precios de las viviendas nuevas registraron un alza anual de 9,9%. Para los expertos, la poca oferta condicionaría este escenario, como también los mayores costos y exigencias.

Lo lógico es que si cae la demanda, los precios se ajusten a la baja para estimular las ventas. Sin embargo, esta ecuación no se está dando en la industria inmobiliaria. Según el índice real de precios de viviendas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en el trimestre móvil abril-junio de 2014 el precio de las casas y departamentos nuevos registró un alza anual de 9,9%.

Para Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, la escalada de precios tiene que ver con el aumento de las exigencias normativas: “Los inmuebles ahora tienen un mejor estándar, además de que hay toda una regulación sobre la seguridad de los trabajadores que hace que aumenten los costos”.

Lo cierto es que se está vendiendo menos. Según datos de la CChC, la venta de viviendas en el Gran Santiago cayó un 6,1% en el segundo trimestre de 2014 frente a igual lapso del año pasado.

El bajo crecimiento del país sería una de las principales causas de esta ralentización de la demanda. Monge atribuye esta caída a las mayores restricciones de los créditos hipotecarios: “Como el precio está más alto, los bancos se han puesto más duros en las aprobaciones, lo que ha dejado fuera a un grupo de clientes que antes hubieran podido comprar”.

Las ventas han caído, pero los niveles aún son buenos. Entre los años 2009 y 2011, por ejemplo, el peak de ventas fue de 8.592 viviendas en un semestre. En la última medición, se superó la barrera de las 9.000 unidades.

El gerente comercial de Empresas Armas, Sergio Villagrán, reconoce que es un buen escenario: “La gente está tomando la decisión de comprar ahora porque a futuro se sabe que van a subir los precios. Además, las bajas tasas de los créditos hipotecarios hacen que sea un momento atractivo”. Monge cree que la alta presencia de inversionistas también ha logrado mantener la venta.

Por lo pronto, la baja de la demanda no se siente en la industria. “No es una preocupación hoy en día porque si cae, a lo más se me achica la lista de espera”, indica Javier Hurtado, de la CChC.

Según datos de la CChC, en el segundo semestre de este año el 83% de la venta fue en verde, lo que hace que haya cautela en la industria. “Es una tranquilidad compleja. Tienes todo vendido con las promesas firmadas, pero frente a un bajón económico serio muchas veces la gente deja de ser sujeto de crédito y la venta que creías que existe ya no es tal”, dice Cristián Hartwig, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Bajo stock condiciona los precios

“Que los precios estén al alza a pesar de que la demanda va a la baja, se explica porque la oferta cae aún más fuerte que las ventas”, indica Javier Hurtado. Según datos de la CChC, si las ventas bajaron un 6% entre el segundo trimestre de 2013 y el segundo de 2014, la oferta lo hizo por un 12% en ese mismo período de tiempo.

“Esta situación ha generado un equilibrio en los niveles de stock , los que se han mantenido estables. Por lo mismo, el negocio de la venta de viviendas seguirá saludable”, indica el socio de IFB Inversiones, Pablo Fleischmann.

En la práctica, la baja oferta descomprime toda presión por hacer descuentos.

¿Por qué disminuye la oferta? A juicio de Pablo Muxica, gerente general de Inmobiliaria Siena, la respuesta es la incertidumbre actual: “La inmobiliaria no gana nada con echar a andar un proyecto en un clima turbulento, mejor esperar seis meses, porque ahí ya va a estar más claro cómo afectará la reforma, cuáles son las expectativas de crecimiento y qué pasa con los niveles de empleo”.

Para Fleischmann, el mercado se ha frenado también por la mayor dificultad en los trámites para obtener permisos, la normativa restrictiva de muchos planos reguladores y la creciente escasez de terrenos.

Futuro poco claro

En lo que sí hay coincidencia entre los distintos actores del sector es que no se vislumbra que la oferta crezca de forma importante en los próximos meses. En las demás proyecciones no hay una voz común.

Pablo Muxica cree que las ventas van a seguir cayendo producto del menor dinamismo de la economía y la mayor restricción operacional de los créditos.

Javier Hurtado apuesta a que el indicador se va a mantener estable mientras que, por el lado de los precios, Juan Pablo Monge vislumbra que se mantendrán al alza, y Cristián Hartwig, en tanto, asegura que no presentarán grandes variaciones.

Respecto a las condiciones económicas, Sergio Villagrán, de Empresas Armas, se siente optimista: “No debería haber un frenazo importante, a menos que la reforma no permita un desahogo”.

Hartwing es más cauteloso: “Le tengo susto al empleo para este otro año”, concluye el también presidente de Socovesa.

Las fórmulas que podrían usar las empresas para bajar sus precios

Las inmobiliarias aún tienen algún margen para ofrecer precios más convenientes a sus clientes. Pablo Muxica, gerente general de Siena, explica que una alternativa es sacrificar tamaño o densidad: “Compro en la misma ubicación, pero una vivienda más pequeña, o bien la misma unidad pero en un proyecto ya no de 50 departamentos, sino de 150”.

Juan Pablo Monge, de Desco, advierte que algunas empresas están optando por esta figura: “Es un efecto para tratar de llegar a la gente que está quedando fuera, que antes podía comprar y ahora no les alcanza. Con esta oferta se lograr enganchar de nuevo a la persona que quería un departamento de 70 metros cuadrados, pero que ahora puede optar a uno de 50 metros cuadrados”. Otra alternativa es buscar nuevas ubicaciones. “Las inmobiliarias están trasladándose de comunas. Por ejemplo, la oferta de Santiago Centro se fue a Estación Central, y la ventaja de ello es que no tienes que achicar el producto, es el mismo que se vendía antes en el centro”, explica Monge.