Opinión: La estrategia de Providencia para aportar a la sustentabilidad del Gran Santiago: el rol del Plan Regulador Comunal

Por Nicolás Valenzuela Levi, Secretario Comunal de Planificación de Providencia.

Desde el 5 de agosto de este año el Concejo Municipal de Providencia debate la modificación más importante que ha vivido el Plan Regulador de la misma comuna. Este texto busca explicar la mirada que, desde la Planificación Urbana, está encabezando la alcaldesa Josefa Errázuriz con su equipo de la Secretaría Comunal de Planificación de la Municipalidad de Providencia.

En primer lugar, al llegar al gobierno local, la primera tarea fue generar un amplio proceso participativo, en ocho meses, con tres etapas de propuesta, deliberación y devolución, y 14.000 personas involucradas mediante cabildos, mesas ciudadana y una consulta comunal. El Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO) 2013-2021 fue aprobado unánimemente en el Concejo Municipal el día 12 de diciembre de 2013, estando actualmente en plena fase de implementación. En su misión, se planteó: “Providencia comuna líder en el esfuerzo, desde el gobierno local, de hacer de Santiago una ciudad sustentable: viable, vivible y equitativa; territorio compuesto por barrios con identidad propia y calidad de vida urbana, con ciudadanos que participan, se conectan y producen valor colectivamente”.

El PLADECO incluyó ocho Planes Territoriales para guiar el desarrollo de los barrios de la comuna, junto a sus comunidades, varios de los cuales incluyeron un cronograma para modificar el Plan Regulador Comunal. Esta tarea se emprendió junto a una decena de incipientes organizaciones vecinales, que desde julio componen la Coordinadora Siete Barrios de Providencia. La modificación afecta a siete sectores, y fundamentalmente reduce las alturas de edificación, privilegiando densidad media de entre tres y cinco pisos en zonas residenciales consolidadas (Bellavista, Barrio Santa Isabel – Mil Calles, Dalmacia, Keller, Valenzuela Castillo – Los Naranjos, Las Lilas- Norte de Pocuro, y Diego de Almagro). Los vecinos acompañaron el proceso con la presentación de más de 3.000 firmas apoyando la modificación.

¿Por qué modificar el Plan Regulador?

El Plan Regulador del año 2007 implicaba una forma insustentable de edificación y re-urbanización de la comuna, que no solo afecta a Providencia sino a todo el Gran Santiago. Bajo el lema “agradable para vivir y atractiva para invertir”, se focalizaba en lograr los máximos niveles de inversión inmobiliaria en la comuna. La nueva mirada tuvo una experiencia piloto en 2013 con el Barrio Las Flores (modificación Nº1), y será la primera de una serie de propuestas de cambios en materia de usos de suelo, protección patrimonial, ordenanza, vialidad y espacios públicos, en una estrategia incremental que se desplegará, por partes, en los próximos dos años.

Con esta modificación Nº 2 se busca modificar un rumbo no sustentable, fundamentalmente en sus consecuencias de viabilidad funcional, y destrucción del tejido socio-productivo y patrimonio natural y construido, que son la base de la propuesta de valor del territorio de Providencia. La viabilidad funcional estaba afectada al proponer una ultra-densificación de la comuna con mayor densidad vehículos motorizados por superficie en todo Chile: 5.728,06 vehículos por kilómetro cuadrado, duplicando a Vitacura, la segunda, que tiene 2.876,54 (a pesar de que en ésta los datos registran una tasa de motorización de 1,02, es decir, más de un vehículo por habitante). Dada la exigencia de estacionamientos mínimos (y no máximos, como indica el estado del arte en la discusión urbanística internacional), la hiper-densificación en la edificación lleva a una sobre demanda de transporte y colapso del espacio público para uso de movilidad. Éstas, que son variables endógenas y controlables por la Comuna, se suman a las variables exógenas dadas por la condición mediterránea de “Puerta del Sector Oriente”, con sobre-carga por viajes de paso de quienes se mueven diariamente hacia y desde el cono de alta renta (Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina), y el aumento desmedido del parque automotriz. Las más afectados son los usuarios del transporte público, quienes deben compartir las calles colapsadas por autos.

Por otro lado, Providencia ya es la comuna más densa del sector centro y oriente de Santiago, con 9.034,79 habitantes por kilómetro cuadrado, aproximándose a densidades equivalentes a sectores céntricos de Londres como Hackney, y a Montevideo. Estos niveles de densidad en Providencia habían sido compatibles con la mantención de una considerable masa arbórea, propia de la visión de ciudad jardín encabezada por Germán Bannen desde la década de 1970, con grandes avenidas y calles que son al mismo tiempo arboledas, y patios que son auténticos viveros o bosques urbanos subdivididos. Gran parte de esta masa arbórea estaba ubicada dentro de los predios, y está siendo destruida para la construcción de los subterráneos de estacionamientos exigidos por la norma, siendo reemplazados por lozas o vegetación de baja altura, que es lo único que crece sobre las primeras. Todo esto, sin hablar de la destrucción del patrimonio arquitectónico.

Al estudiar el precio que actualmente pagan las inmobiliarias para comprar casas y re-edificar, el promedio de venta es 33 UF/m2, mientras que el de venta de los departamentos nuevos es de 70 UF/m2. Los que compran casas para habitar, pagan en promedio 53 UF/m2, siendo un poder de compra menor que el que adquiere los departamentos nuevos, pero dispuestos a pagar más que las inmobiliarias. La densificación actual, permitida por el PRC del 2007, no implica que se genere acceso a la vivienda para sectores de menores ingresos que la población actual, sino que está implicando mayor elitización. Por otro lado, la regulación de las alturas no desvaloriza los activos de quienes actualmente poseen casas, puesto que las inmobiliarias son peores compradores que quienes quieren habitar casas en los berrios consolidados.

Si el estado quiere democratizar el acceso al suelo, debe establecer mecanismos distintos a la actual lógica de mercado. Una alternativa es invertir en una densificación medida y consolidación de equipamiento en las comunas pericentrales de Estación Central, Recoleta, San Joaquín, Macul, Santiago, Independencia, Quinta Normal, San Miguel, Renca, Cerrillos y Huechuraba, y entregar oferta habitacional para al menos medio millón de santiaguinos, alcanzando la densidad de Providencia y consolidando la zona central del Gran Santiago, con menores costos en demanda de transporte.

La opción de Providencia es entender que su propuesta de modernidad debe habitar su patrimonio, al servicio del Gran Santiago, viéndose a si misma como un territorio productivo, donde se instalan industrias creativas, servicios especializados, gastronomía, hotelería y valores intangibles que nos hacen competir con otros barrios del mundo globalizado. No se está contra la densificación en si, sino por que ésta sea sustentable, a través de edificación de 3 a 5 pisos en zonas residenciales que hoy son de uno a 2. Sus barrios residenciales consolidados están compuestos de personas que aprenden a constituir comunidades aportando a la gran ciudad y a la sociedad. La comuna es, y aspira a ser para Santiago, el equivalente al Palermo de Buenos Aires, compitiendo con otros territorios atractivos de ciudades globales. Busca, con su propuesta de valor a largo plazo, ser parte, a su vez, de la propuesta de valor del Gran Santiago. Esta mirada reemplaza el incentivo a la inversión masiva de corto plazo, a través de la gran empresa inmobiliaria, destructora del valor que produce el atractivo inicial, intensiva en externalidades negativas, por la inversión media sostenida que produce externalidades positivas capitalizables colectivamente.

Todo lo anterior es coherente con el resto de las políticas municipales, basadas en la estrategia para el período 2013-2021, y orientadas a aportar al Gran Santiago desde lo local. Un ejemplo es el trabajo conjunto con comunas vecinas para el proyecto Mapocho Pedaleable. Otro es la licitación colectiva, por primera vez en nuestra ciudad, entre 11 comunas, para contar con un Sistema Intercomunal de Bicicletas Públicas, pasando de nuestro actual servicio de 18 estaciones y 180 bicicletas a 140 estaciones y 2.100 bicicletas. Lo mismo se aplica con nuestras estrategias de promoción del transporte sustentable: para peatones, ciclistas y usuarios del transporte público. Por ello en Providencia se implementarán las primeras Zonas 30 reglamentadas en Chile, y se está siguiendo una política de eliminación de estacionamientos libres en superficie (generadores de demanda de transporte en automóvil) y reemplazo por infraestructura ciclista. La posición mediterránea y distancias de menos de 5 km de desplazamientos entre sus límites hacen posible que Providencia y sus habitantes puedan optar por cambiarse de modo a caminatas y bicicletas, y limitar el uso del automóvil. Por las mismas razones, Providencia fue la primera comuna de Santiago en diseñar la alternativa del BRT Alameda-Providencia, para entregar un nuevo estándar al transporte público. Esta iniciativa, parcialmente incluida en las mitigaciones del Costanera Center, reducirá hasta en un 40% los tiempos de desplazamiento en Transantiago en hora punta tarde. Las anteriores son las únicas alternativas para gestionar la disminución de la congestión vehicular, contra la costumbre errada, no sustentada en la evidencia internacional, de que la congestión vehicular se resuelve construyendo autopistas.

Es fundamental desmentir argumentos que podrán surgir contra esta iniciativa. Por un lado, se ha dicho que restringir la densificación de Providencia generará una aún mayor “elitización” de la comuna. Ya explicamos más arriba que esto es falso. Por otro lado, se ha criticado la preponderancia de la participación popular por sobre la mirada del técnico experto: lo cierto es que la planificación urbana sustentable seria solo puede hacerse a través de la co-creación, y su implementación depende de la co-responsabilidad entre los gobiernos y el tejido socio productivo fortalecido. Finalmente, se ha dicho que este tipo de decisiones obedecen a la lógica de “no en mi patio trasero” de algunas comunidades, en desmedro de la visión metropolitana de ciudad: lo cierto es que en este caso los dolores de las comunidades coinciden con la necesidad de la ciudad, y con una mirada local decidida en aportar al colectivo.

Una mirada sustentable de Santiago implica descongestionar Providencia, para que haya justicia y equidad en el uso del espacio público. Actualmente el exceso de automóviles de los sectores de alta renta colapsan las vías por donde se mueven millones de trabajadores a su lugar de empleo. También implica privilegiar a las inversiones que producen más externalidades positivas y menos negativas, y se sostienen en el tiempo. Consideramos un error pensar que el desarrollo de un territorio central se alcanza hipotecando en el corto plazo el valor producido por siglos, por una inversión intensiva que ocupa mano de obra de baja calificación, y busca después de un par de años un nuevo negocio de alta rentabilidad y bajo riesgo, a costa de la ciudad que producimos todos.