Oferta de viviendas nuevas en Santiago llega a su nivel más bajo en nueve años

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Actualmente el volumen de casas y departamentos nuevos en oferta supera levemente las 25.300 unidades. Por comunas, las mayores bajas del stock desde el peak registrado en 2008 están en Las Condes, Santiago Centro y Ñuñoa. Según distintos actores de la industria, el escenario actual se debe a las buenas ventas, pero también a la incertidumbre económica, la baja rentabilidad en los proyectos y las fuertes restricciones a la construcción.

Actualmente existen 25.314 casas y departamentos nuevos en oferta en la Región Metropolitana, un 47% menos de lo que hubo en 2008, año en que se alzancó al peak histórico con 47.780 propiedades en stock. Según datos de la consultora GfK Adimark, estos niveles tan bajos no se veían desde el último trimestre del año 2005.

“Tenemos 10 meses para agotar el stock , lo que es una cifra históricamente baja. Un nivel de equilibrio debiera ser en torno a 14 o 18 meses”, señala Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp.

A pesar de lo anterior, en el segundo trimestre de este año ingresaron al mercado 66 proyectos nuevos, lo que está dentro de la media de los últimos cuatro años, aunque en la práctica no es tan real. “Lo que está pasando es que muchos de ellos son prolongaciones de etapas anteriores o desarrollos muy pequeños, lo que hace que el stock por unidades siga tendiendo a la baja”, explica Javier Varleta, gerente Inmobiliario de GfK Adimark.

Para Cristián Hartwig, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), otra razón por la que la incorporación de proyectos no se refleja en el stock de unidades es que estos no se están llevando a cabo: “Puedo tener un proyecto ingresado, pero no estarlo construyendo ni vendiendo. Hay un número significativo de empresas que están haciendo eso”.

Variables del escenario actual

Los últimos dos años han sido excelentes para el mercado inmobiliario en términos de ventas, tendencia que se ha mantenido en lo que va de 2014, que promedia 10.208 viviendas comercializadas por trimestre. “Este buen nivel hace que la oferta no se haya disparado fuertemente. Justamente en las comunas donde se ofrecen proyectos grandes, de 300 o 400 unidades, es donde se está vendiendo más, que es Estación Central e Independencia”, explica Varleta.

Hartwig reconoce que las ventas han sido atractivas, pero advierte que no es el único elemento que incide en la actual poca oferta. “Hoy en día los desarrolladores se vienen con más cuidado, por la incertidumbre tributaria y económica”, dice. En todo caso, a juicio de Ariel Magendzo, esto es un signo de madurez del mercado: “Inmobiliarias y bancos aprendieron la relevancia de mantener niveles adecuados de stock después de la crisis del 2009”.

Otro factor que hace que las empresas se estén demorando en lanzar los proyectos sería la baja en la rentabilidad del negocio. Según estimaciones de Hartwig, la cifra promedio del mercado cayó de 10% a 6% en siete años. Ignacio Droppelmann, gerente Comercial de Inmobiliaria Fundamenta, coincide con esta situación: “Hoy en día es más costoso estar en este negocio. El terreno y la construcción son más caros, por lo que hay que tener más espaldas para iniciar un proyecto”.

Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, advierte que la reducción de la oferta se explica por las crecientes restricciones a las que se ve sometida: “Los planos reguladores permiten cada día menos altura y también cada día se hace más difícil encontrar terrenos”.

Cambio en los protagonismos

Santiago Centro sigue siendo la comuna con mayor stock de la Región Metropolitana, con 4.683 viviendas actualmente en oferta. Sin embargo, esta cifra es tres veces menor de lo que era en 2008, cuando alcanzó un techo de 15.982 unidades en altura (ver infografía). “En parte, las restricciones normativas de esta comuna explican la caída total del stock , porque hay una baja de más de 10.000 unidades”, dice Varleta.

“Se ha producido una migración. La gente que antes hubiera podido comprar en Santiago Centro ahora arrienda ahí o bien compra en comunas vecinas, como San Miguel, Independencia y Estación Central”, dice Juan Pablo Monge. Justamente estas tres comunas aparecen entre las con más stock hoy en día.

Según GfK, en los últimos cuatro años Santiago Centro pasó de representar el 42% de la oferta de departamentos al 23,5%. En ese mismo lapso, San Miguel subió del 4% al 12%; Independencia, del 3,8% al 8%, y Estación Central del 2,9% al 7,6%.

Las Condes es otra comuna que ha variado en forma drástica su participación en la oferta en altura en la Región Metropolitana. Su stock cayó en cuatro años un 37%, pasando de 2.173 viviendas en venta a 1.368. Los departamentos en 2010 representaban el 8% del total, mientras ahora solo llegan al 6,9%. Y en comparación con 2005, la baja es aún más pronunciada: un 61%.

Sin embargo, este retroceso en su protagonismo no ha potenciado a otras comunas. “No existe un producto sustituto a Las Condes. Quien quiere comprar ahí no se va a ir a Ñuñoa, y Vitacura es muy caro”, señala Varleta.

Distinto es el caso de Ñuñoa. “Acá empieza a aparecer un producto más chico, pensando en las futuras líneas del Metro. La baja en su oferta es producto de las buenas ventas, no pasa por un tema normativo”, agrega Varleta.

Esta comuna llegó a tener 4.697 durante 2008, su máximo registro histórico. Desde esa fecha ha ido cayendo de manera constante, para mantenerse en una línea de flotación en torno a las dos mil viviendas. Si el segundo trimestre de 2010 tenía 2.914 departamentos en oferta, ahora la cifra llega a 2.136.

Más caras y sin terminar

Las 25.314 unidades actualmente en stock tienen un valor potencial de 103.062 millones de UF. Si bien el número de unidades es 9,3% más bajo que el del II trimestre del año anterior significa un monto final 10,5% más alto, según GfK Adimark.

Ariel Magendzo advierte que el precio se determina en función de la oferta y la demanda: “Un bajo nivel de stock significa que hay menos oferta para la demanda existente y por tanto esto presiona al alza los precios de las viviendas”. Droppelmann, de Fundamenta, agrega: “Un stock reducido no es muy sano si quieres tener precios más competitivos”.

Lo cierto es que la actual UF/m {+2} promedio de los departamentos en la Región Metropolitana, por ejemplo, es más del doble que lo que había en 2005, año en que hubo un stock similar al de 2014. Para Hartwig esto se explica por la calidad de las edificaciones: “La vivienda de hace 10 años tiene otro estándar a la oferta de hoy. Han cambiado las normas acústicas y térmicas, así como los planos reguladores”.

Javier Varleta también destaca que ha crecido el segmento de lujo, que es cuatro veces más grande de lo que era en 2005. La oferta sobre las 20 mil UF pasó de 77 a 313 unidades en ese lapso.”Están entrando unidades más caras y este mercado que antes era bastante más pequeño comienza a pesar más”, dice.

Además de tener un precio más alto, el stock actual destaca por estar cada vez más lejos de la entrega inmediata. El 46,2% de la oferta está para 19 o más meses, mientras que solo el 6,2% se entregará en los próximos tres meses. “La venta en blanco ha subido porque los inversionistas están comprando, incluso, sobre 30 meses”, indica Varleta.

Proyecciones de la oferta y la demanda

Hay coincidencia entre los distintos actores de la industria en que las cifras que se vieron en 2008 no se repetirán. “El stock sabemos que se va a mantener en los niveles de los últimos años, pero por el lado de la demanda nadie sabe qué va a pasar, pues no hay certeza de cuánto va a afectar la situación económica del país”, indica Juan Pablo Monge.

Cristián Hartwig prevé que Chile vivirá un período de contracción que debiera comenzar a fines de este año o principios del próximo, pero que no duraría más dos trimestres: “Si pasamos de desaceleración a contracción, creo que va a bajar el número de viviendas vendidas”.

En ese escenario debiera aumentar la oferta, pero Ignacio Droppelmann advierte que el problema de fondo se va a mantener: “Quizás crezca algo el stock disponible, pero no podemos construir en el cielo, hay que aliviar de alguna forma las restricciones impuestas a la oferta”.

En ese sentido, Magendzo estima que una solución de fondo es favorecer la densificación: “No hay que tenerle miedo, hay países desarrollados donde los municipios intercambian la densificación a cambio de obras para la ciudad. Esto permite que las personas puedan vivir donde quieran a precios razonables”.

Por lo pronto, Hartwig cree que el mercado retomará su ritmo en al menos dos años, cuando debiera regularizarse el crecimiento de la economía. “Para que aumente el stock debiera haber mucho menos incertidumbre y eso va a costar”, concluye.

Cómo varió en tres décadas el mercado inmobiliario en la capital

En 1990, según datos de GfK Adimark, había 425 proyectos en oferta en la capital, con 6.441 viviendas en stock . Una década después, la cantidad de desarrollos no había subido en grandes magnitudes: alcanzó los 500. Eso sí, el número de viviendas a la venta se duplicó, pasando a 12.512. Sin embargo, el gran salto se dio a partir de ese año. Para 2010 las dos variables prácticamente se triplicaron. Los proyectos subieron a 1.396 y las viviendas pasaron a 37.105. Ahora en 2014 las cifras están en 1.173 iniciativas, con 25.314 unidades en oferta.

Los factores que influyeron en el crecimiento de la oferta en los últimos 10 años son la puesta en marcha del subsidio de renovación urbana, la llegada de los inversionistas, el crecimiento de la red de Metro y el fortalecimiento de la oferta hipotecaria.