Demanda inmobiliaria se moverá hacia Ñuñoa y Quinta Normal por cambios a planos reguladores
Por Miguel Bermeo, Diario Financiero.
Demanda inmobiliaria se moverá hacia Ñuñoa y Quinta Normal por cambios a planos reguladores
Hace dos semanas la municipalidad de Providencia decretó el congelamiento en la entrega de nuevos permisos de edificación en siete barrios de la comuna, lo anterior con miras a aprobar modificaciones al plano regulador de éstos.
La decisión de Providencia es sólo una muestra de cambios similares que se han hecho en otras comunas, entre ellas Santiago Centro y San Joaquín. Este fenómeno, según la consultora AGS Visión Inmobiliaria, no se veía desde hace décadas.
Hasta ahora las principales modificaciones tienen relación con la altura de los edificios y, como consecuencia, la constructibilidad (m2 a construir) y densidad (habitantes por m2). Según AGS, “al bajar la
densidad en estas comunas céntricas, se traslada la demanda a las otras colindantes peri-centrales’, lo que conlleva carencias de equipamiento, conectividad (Metro) y servicios que muchas veces no se encuentran tan consolidados”, dice Esteban González, director de Estudios.
Un ejemplo de esto fue el cambio que se hizo en el sector sur de Avenida Matta, en Santiago Centro, que terminó por desplazar la demanda por terrenos a comunas colindantes como Quinta Normal, Estación Central o San Joaquín. “Lo mismo ocurre en Providencia, donde la oferta se ha visto trasladada en su mayoría a su comuna vecina de Ñuñoa, beneficiada por la llegada una nueva línea de Metro”, explica el experto. Eso sin contar el efecto en el precio del suelo que subirá mientras que otras propiedades verán mermado su valor, ante las limitaciones a su constructibilidad.
Razones de los cambios González detalla que en la mayoría de los casos, los cambios “han sido impulsados por los propios vecinos organizados en comunidades locales que demandan ser escuchados principalmente a este único grupo de interés”, señala el experto.
En estos casos, lo que ocurre es un “efecto péndulo”. Así, por ejemplo, los cambios que se promovieron en la década de los ’90 para densificar el centro, en sectores dejados de lado, ahora -por el contrario están generando el rechazo de la comunidad. A esto -agrega- que en algunos casos se justifican los cambios para bajar la densidad habitacional a fin de no incrementar los conflictos viales y de tráfico vehicular en dichos sectores. “Sin embargo, dicho objetivo puede ser cuestionable en comunas centrales de la ciudad, dado que la demanda vehicular de un área específica no depende directamente del tráfico local, sino de la carga vial intercomunal”, explica.
Por lo mismo, señala que le preocupa que los cambios se hagan de forma parcelada, sin una visión global de la urbe.
Efectos
Según AGS, con las modificaciones en curso y las realizadas, es de esperar que otras comunas actualicen sus planes reguladores, “ya que en muchas de ellas tienen una data de hace más de 20 años y no se adaptan o no representan el dinamismo urbano actual, como es el caso de Quinta Normal”.
En otros casos, como en Ñuñoa, los cambios deberán responder al rebalse de demanda desde otras comunas, que impondrán limitantes. Un tercer grupo, en tanto, “se verán obligadas a densificar las áreas o corredores con mejor conectividad urbana, por ejemplo, sectores que antes no contaban con líneas de Metro y que pronto tendrán que solidarizar con la inversión pública hecha”, dice González.
Por lo mismo, reitera el experto, “urge encontrar un equilibrio entre desarrollo inmobiliario y calidad de vida (normativas) que además involucre una visión metropolitana y no solamente comunal”. Además, se requiere que “las nuevas normativas (…) pongan el foco en el beneficio general de la urbe más que en el bienestar de algunos pocos grupos con intereses particulares”.
CAMBIOS EJECUTADOS
Santiago Centro
Se disminuyeron densidades y alturas al interior del barrio Matta Sur. Además, se incorporaron nuevos barrios patrimoniales y zonas de conservación histórica. Demanda se trasladaría hacia Estación Central, Quinta Normal o San Joaquín.
Providencia
Efectuó un cambio al plan en el barrio Las Flores, bajando la altura desde siete pisos a tres pisos. Demanda se movería hacia Ñuñoa.
San Joaquín
El cambio se aplicó en un área mixta, habitacional e industrial, que presentaba normativas para alta densificación. La corrección fue drástica: estableció el desarrollo sólo de viviendas unifamiliares.
Independencia
Al sur de la Plaza Chacabuco, entre Av. Independencia y Vivaceta, se bajó la densificación al interior del barrio (3 y 5 pisos) y estableció corredores de densificación moderada en los bordes.
Providencia y Quinta Normal congelaron entrega de nuevos permisos de edificación
Siete son barrios los afectados por el congelamiento de permisos de edificación en Providencia, donde la autoridad restringirá principalmente alturas, desde cinco a tres pisos. Las principales áreas involucradas son: Barrio Las Lilas y Norte de Pocuro, Barrio Diego de Almagro, Barrio Bellavista, Los Naranjos, Keller, Dalmacia, Santa Isabel y Las Mil Calles.
La idea del municipio es votar los cambios el próximo 21 de octubre. Otra comuna que analiza modificaciones es Quinta Normal que busca actualizar un plano regulador que tiene más de 20 años. Por ahora, congeló la entrega de permisos de edificación mientras se realiza la revisión.
Vitacura, en tanto, está en un proceso de cambios, aunque no similar. Lo que se busca es desafectar áreas que hasta hoy no son urbanizables en sectores precordilleranos (al pie del cerro Manquehue) principalmente por factores de riesgos geofísicos y que dado estudios de detalle podrían alojar proyectos residenciales.
En este caso no se reestructura la normativa, sino que se desafecta suelo que geográficamente sufría de remociones de masa para hacerlo urbanizable, explican en la consultora. Respecto a las áreas centrales de la comuna, no existen modificaciones en curso, las cuales quedaron stand-by posterior al plebiscito realizado el año 2009.
