Precios de inmuebles cercanos a líneas 3 y 6 del Metro suben 20% en promedio desde anuncio de su construcción
Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.
Estudio de Atisba y Transsa identificó la diversidad de plusvalías que se han generado para los activos inmobiliarios adyacentes a las futuras estaciones , y también en las zonas cercanas a los tramos que unen la nueva red del tren subterráneo. El comercio es uno de los más beneficiados.
Un promedio de casi 20% subieron en los últimos tres años las propiedades cercanas a los ejes que unen las estaciones de las nuevas líneas 3 y 6 del Metro que se están construyendo actualmente. Ello, tras comparar los precios en UF por metro cuadrado que existían antes del anuncio de los nuevos trazados versus los valores actuales.
Así lo revela el estudio “Plusvalía Potencial por Anuncio de Líneas 3 y 6 del Metro”, realizado por Transsa Consultores Inmobiliarios y Atisba Estudios y Proyectos Urbanos, tras analizar tasaciones de inmuebles comerciales, de oficinas, bodegas, industriales, residenciales y terrenos.
El informe señala que los precios de las propiedades cercanas al metro suben -en diversas magnitudes- debido a que el tren subterráneo reduce los costos de traslado, elevando la demanda por vivir en las inmediaciones. “Personas o empresas pueden traspasar parte del ahorro que obtienen en tiempos de viaje al suelo, pagando más por terrenos o bienes inmuebles”, indica. A la vez, destaca el efecto del mejoramiento urbano que introducen este tipo de obras en la plusvalía de sectores aledaños.
Impacto por propiedad
Considerando las dos líneas y todos los tipos de inmuebles, el documento señala que el anuncio de las líneas genera una plusvalía de 21% en las áreas de influencia directa de las estaciones y de 20% en los tramos entre las estaciones.
En el caso del comercio, la plusvalía de la zona inmediatamente colindante a la estación es más elevada, subiendo 31% en promedio, “ya que estos usos pagan más por el suelo y tienden a privilegiar la proximidad con la estación para capturar el flujo de población flotante, que es clave en la venta del retail “, indica.
Las oficinas también ven un mayor incremento de precios en sitios más cercanos a estaciones: aumentan 20%, mientras que en zonas más alejadas -pero cerca del eje de la línea- avanzan 10%.
En el caso de bodegas, terrenos y talleres (industrias) -que no dependen del flujo flotante y pueden distanciarse del Metro, las diferencias en alzas de precios son menos importantes entre los sitios que están en las estaciones -suben 26% en promedio- y las más alejadas (23%).
En el ámbito residencial, las casas son más beneficiadas en radios alejados, “porque existen muy pocas en las avenidas donde corre el metro, ya que la mayoría se ubica a cuatro cuadras a la redonda”, señala el informe. En estos casos, añade, se observan plusvalías muy importantes en el tramo Providencia-Ñuñoa, con un 49% de incremento en el valor de las casas, o Irarrázaval Oriente, con un salto de 34%.
Los departamentos presentan un incremento levemente mayor en los trayectos “interestación”, escalando 21% versus el 19% del adyacente a los accesos al metro.
Lo anterior se explica, en primer lugar, porque el entorno a cada estación ya está ocupado por comercio y no existen edificios residenciales que aprovechen el beneficio del tren subterráneo. Esto se advierte en la Línea 3, que atraviesa calles comerciales y de oficinas, como Independencia, Bandera y San Diego. La segunda razón es el efecto de la normativa. El estudio explica que existen zonas como Independencia o Irarrázaval Oriente donde la altura de edificación permitida por los planes reguladores ya produjo un efecto relevante de plusvalía (previo al metro), lo que mitiga el incremento del anuncio en el radio de los 300 metros, beneficiando zonas más alejadas que no cuentan con dicha normativa y, además, no perciben externalidades negativas por construcción en altura.
Pero uno de los lugares donde los precios del área residencial subieron mucho más en las estaciones es Conchalí (ver tabla). Esto ocurre porque en el radio mayor a 600 metros no existen edificios de departamentos y el entorno urbano “presenta síntomas de deterioro que no alcanzarían a ser revertidos por el anuncio, lo que podría cambiar cuando la línea se construya”.
Otra conclusión que destaca el estudio es el escaso efecto que produce el metro en la comuna de Pedro Aguirre Cerda -tramo Club Hípico- en usos residenciales, donde se observan variaciones de apenas 1% a 2% entre antes del anuncio y hoy. La plusvalía se traspasa completamente a los usos comerciales, bodegas e industria, con alzas superiores al 30%. Ello se explica tanto por la ausencia de normativas para levantar edificios como por la consolidación comercial e industrial de Carlos Valdovinos.
EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, LAS PROPIEDADES RESIDENCIALES SUBEN MÁS FUERA DEL RADIO DE 300 METROS LIGADO A LAS ESTACIONES DEL METRO. A LA VEZ, EL NUEVO TRAZADO QUE INTERSECTA CON LÍNEAS YA EXISTENTES PRESENTA ALZAS DE PRECIOS MÁS MODERADOS QUE EN ÁREAS DONDE NO EXISTE ESA SITUACIÓN.
110,8 UF es el valor actual del metro cuadrado que se observa en el tramo Santiago Centro ligado a propiedades comerciales. Esto es cerca de las estaciones Cal y Canto, Plaza de Armas y Universidad de Chile.
Metodología usó más de siete mil tasaciones
Los trazados en desarrollo del tren subterráneo van desde Providencia a Pedro Aguirre Cerda, en el caso de la Línea 6, y desde Huechuraba hasta La Reina, en la Línea 3. Los nuevos tramos estarían listos entre 2016 y 2018. En conjunto, ambos aportarán 37 nuevos kilómetros a la actual red, 28 estaciones y 120 millones de viajes al año.
En Atisba y Transsa afirman que este estudio sobre las plusvalías es inédito, pues otros análisis sobre efectos en los precios de los terrenos se han realizado después de que se ha construido la red de Metro.
El objetivo del informe fue calcular el incremento de precios de los inmuebles por línea, considerando radios de influencia directa de 300 metros en el caso de las estaciones e indirecta de 600 metros en los tramos ubicados entre estaciones. El estudio consideró como fecha del anuncio -para efectos del estudio- julio de 2011, período cuando se encontraban definidas las estaciones de cada una de estas líneas. Con esa información oficial se trabajó.
Para estimar la plusvalía del anuncio, el registro de tasaciones se dividió en dos períodos: entre 2009 y mediados de 2011 (antes del anuncio) y desde mediados de 2011 hasta 2014 (después del anuncio). En total, se utilizaron cerca de siete mil registros de tasaciones, que incluyeron distintos inmuebles.
La comparación de los valores se realizó mediante el indicador UF/m {+2} construido para los usos de departamentos, casas, oficinas y comercio. En tanto, para terrenos, bodegas e industrias se usó el índice UF/m {+2} de terreno. El análisis se dividió en 14 tramos -para ambas líneas- que presentan características homogéneas (ver cuadros). La elaboración del estudio duró cerca de cinco meses.
