Nueve ciudades del país sufren crítico déficit de terrenos para expandir su radio urbano

Por Manuel Valencia y Mario Rojas, El Mercurio.

Análisis de la consultora inmobiliaria AGS plantea que planes reguladores deben agilizar sus actualizaciones:

Arica, Iquique, Antofagasta, Copiapó, Calama, Valparaíso, Santiago, Valdivia y Coyhaique son las más restringidas por la normativa o la propia geografía.

Con más de 231 mil habitantes y un déficit habitacional de cinco mil familias que esperan una vivienda, Arica enfrenta un desafío de alta complejidad: la ciudad portada de Chile no tiene terrenos para extenderse. Los utilizables ya están comprometidos con obras en marcha o por ejecutarse en un plazo de seis años. Entre ellas, proyectos habitacionales tras el terremoto de magnitud 8,2 Richter, que en abril pasado dejó alrededor de mil 900 familias afectadas.

La situación de Arica se repite en otras ocho ciudades del país, de acuerdo con un informe elaborado por consultora AGS Visión Inmobiliaria, que detectó las ciudades con mayor déficit de suelo urbano. Una de las emblemáticas es Iquique, la capital de Tarapacá. Según el estudio, en los últimos 10 años la ciudad se estancó en 184 mil habitantes. Esto sucede porque su plan regulador de 1981 ha restringido el suelo disponible hoy a 118 hectáreas. Esta situación derivó en el auge que vivió su vecina Alto Hospicio. “No es que falte terreno, sino que no hay para todos, porque si se quiere construir edificio de lujo se va a poder encontrar terreno y pagar el valor que se quiera. Hay un problema de equidad de acceso al suelo, por precio, que se traduce en un valor muy alto”, afirma Pablo Contrucci, el jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Más al sur, Antofagasta, la ciudad lineal más extensa de Chile (con 22 km) enfrenta el panorama similar. Debido al auge inmobiliario ligado al crecimiento minero, la urbe de 346 mil habitantes solo tiene 337 hectáreas disponibles. Una oferta insuficiente para los 100 mil habitantes que debiese atraer en la próxima década. “El estrangulamiento geográfico del sector sur y la normativa de la zona norte, reservada para el uso turístico e industrial, hacen que el suelo disponible para el desarrollo residencial sea escaso, periférico y altamente cotizado”, señala el director de estudios de AGS, Esteban González.

En tanto, Calama -luego de recibir la población de Chuquicamata- consumió 46 hectáreas de suelo en los últimos 10 años; hoy solo tiene reservas para 72 hectáreas. Copiapó también vive presionada por la bonanza minera. En los últimos años consumió 452 hectáreas, lo que triplica las 184 hectáreas de suelo residencial disponibles. A ese ritmo, esa oferta se extinguirá en cuatro años.

“Las ciudades del norte sufren, en general, de esto. No existen mecanismos efectivos de traspaso de suelo fiscal a privados, porque los dueños son Bienes Nacionales, el Ejército u otras instituciones. Faltan mecanismos para el traspaso de suelo público”, analiza el subdirector del Instituto de Estudios Urbanos UC, Luis Fuentes.

Política de suelo

A las anteriores, Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, añade la situación de Valparaíso. “En la ciudad queda tiempo para factibilizar las áreas dispuestas por el nuevo plan regulador intercomunal (Premval), pero además es compleja la limitación de los cerros y los planos reguladores. En Valdivia, el plan regulador también genera falta de terrenos, así como en Coyhaique, rodeado por zonas protegidas. Los seis años que demora en renovarse un plan regulador no son adecuados porque los hace nacer obsoletos”, critica.

Distinto piensa el economista urbano Pablo Trivelli. A su juicio, aún hay disponibilidad de suelos para construir, con holgura, hasta 2064. “En la mayoría de las ciudades chilenas el límite urbano es muy amplio y permite atender las necesidades de suelo para los próximos 50 años”, afirma.

La Política Nacional de Desarrollo Urbano, aprobada el año pasado, detectó el déficit de suelo para la integración social como uno de los desafíos centrales de la ciudad. Para ello, la Presidenta Michelle Bachelet instruyó en marzo la generación de una política de suelo al Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. Su presidente, Luis Eduardo Bresciani, dice que el problema “no se resuelve solo con la modificación de límites urbanos y cambios de densidades. Está demostrado que el cambio normativo no garantiza de ninguna manera que, una vez normado ese suelo, los precios sean asequibles para sectores medios y vulnerables. La idea es garantizar el acceso de todos los sectores, especialmente de los vulnerables, a terrenos bien localizados, eso mediante mecanismos de gestión directa del Estado”.

 Santiago

Según el estudio , hay 15.077 hectáreas de suelo que el Gran Santiago no ha logrado consolidar.

El análisis establece que la capital consume cerca de 500 hectáreas de suelo al año.